虹桥商圈评测（孵化中的虹桥吴中路商圈期待破局）

早报记者 赵昀 图

万象城项目效果图

红星爱琴海项目效果图

尽管与“繁华”还有一定的距离，但随着沿线多个重量级商业项目的相继开发建设，加之区域交通情况的进一步改善，立足闵行、长宁、徐汇三区交界之地的虹桥吴中路地区级商业中心当下已呈崛起之势。

交通掣肘

商圈表现难尽如人意

随着上海新华·红星商业广场及万象城两大巨型体量综合体的建造、推进，位于大虹桥区域内的虹桥吴中路地区级商业中心近期备受市场关注。

事实上，早在2014年8月，由上海市城市规划建设设计院、上海市商务发展研究中心共同发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020年）发布稿》就提出，根据地区现状商业网点发展情况，结合各区县功能结构和近期建设发展规划，将虹桥吴中路地区商业中心与控江路地区商业中心、世博地区商业中心、徐汇滨江地区商业中心等包括在内，共同定为上海市19个地区级商业中心（外环线以内）。

规划方案显示，“虹桥吴中路地区商业中心”以吴中路为主要轴线，以东部虹桥大成商务广场、26号地块，西部虹桥万象城、顶新国际商务中心、成城购物广场（今上海新华·红星国际广场）为重要载体，推进吴中路特色商业街区的改造提升，加快推进相关项目建设，调整提升存量资源，进一步丰富商业业态、汇聚知名品牌，成为闵行东北部地区商业中心。

彼时，闵行区商务部门相关负责人表示，在闵行区新兴区域商圈中，吴中路将是启动最早、最先成熟、最具成效、独具特色的商圈。

不过，尽管被划为地区级商业中心，且在规划中被列为与打浦桥、北外滩、世博、前滩、徐汇滨江等商业中心同等的地位，但客观地说，虹桥吴中路地区商业中心这些年的表现却并不出彩。“从大型商业体所需的人口流动密度等方面来看，吴中路目前显然是不满足这些条件的。”上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗坦言。

按照政府规划要求，地区级商业中心的商业设施总面积不得低于30万平方米，商业集聚在不少于8公顷的区域范围内，拥有10家以上大型商业设施，日均客流量要达到10万人次以上。

而在全长8公里的吴中路上，现有的商业配套较为零散，且以汽车修配、家居家装为主。在上海新华·红星商业广场、华润万象城建成之前，除了原有的虹泉路、金汇南路、紫藤路的韩国风尚美食街以及乐虹坊、顶新国际商务广场等之外，符合周边居民需求的大型中、高端商场、购物中心相当缺乏。

另一方面，过于拥堵的交通状况也是吴中路地区商业中心的一大掣肘。

作为上海市中心城区西部一条重要的东西向道路，吴中路承载了内、中、外三个环线的6个上下匝道，特别是在中环虹许路段，要进入中环，或从中环下来右转，都要挤吴中路这座“独木桥”，早高峰时段吴中路内环和中环之间路段拥堵情况极其严重。

上海市交通委坦言，吴中路“交通压力较大”。而由于吴中路局部穿越虹桥镇中心地区，道路两侧均已建成，一时也难以拓宽。

此外，尽管有10号线通过，且拥有成熟的居住板块，但区域仍处外环地带。在吴中路地区商业中心所覆盖的范围内，多为上世纪90年代的“老公房”，鲜有新盘入市。即使拥有约30%的日韩住户，但居民的整体消费能力还无法与古北及一些市中心商圈相较。

先天不足等多种原因所导致的各种压力，都使得吴中路商圈的表现难以尽如人意。正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所言，“吴中路商圈的本身知名度不大，且在高端消费方面缺乏培育，消费需求亟待去引导。”

窘境破局

商业氛围愈发浓厚

令人欣慰的是，随着区域内红星爱琴海公园、万象城两大巨型商业综合体逐步落成，加之原有的W-square、顶新国际商务广场等合聚成200万平方米的商业集群，吴中路商圈的窘境或将在短期内破局。

即将于2017年第二季度进行试营业的新华红星国际广场，位于吴中路虹井路，总体规划面积高达55万平方米，由新华发行联手红星美凯龙旗下的红星地产共同打造。

项目包括10万平方米的家居MALL、24万平方米的爱琴海购物公园、5万平方米的爱公园等，是上海最大体量的商业综合体。

目前项目主体部分上海爱琴海购物公园正处于招商状态。未来，新华红星国际广场将与已正式运营的红星美凯龙家居广场连通，成为吴中路商圈又一重量级商业地产。

同在吴中路上，与新华红星国际广场相距不足1公里的上海万象城项目也颇为引人瞩目。

总建筑面积约53万平方米的万象城，包括24万平方米高端购物中心、14万平方米的甲级写字楼集群等多种业态，是华润置地在上海的重要战略布局。

其中，项目的4栋超甲级写字楼和3栋总部型写字楼已于今年6月正式交付使用，而购物中心、精品酒店及其他写字楼等预计于今年底正式建成。“万象城、红星爱琴海等项目的进入，可以填补区域内大型商业空白的问题。”钱宁罗认为，这将会直接提升吴中路商圈的消费水平。

另一个利好消息是，针对目前的交通拥堵以及未来可以预见的巨大交通压力，尽快规划新建吴中路“复线”的计划已浮出水面，最快有望于2017年起分段实施。

其中，根据“闵行区2015-2017年断头路建设计划”，翠钰南路（红松东路-吴中路）计划于2016年底开工建设，目前已基本完成项目建议书编制，即将立项报批。该项目的建设可将部分吴中路上进出古北地区的交通流量转换至翠钰南路，再通过红松东路等东西向道路进行疏解。

同时，根据闵行区虹桥社区、龙柏社区部分单元控制性详细规划，“规划吴中路”位于吴中路北侧，为城市次干路，闵行区已申请将新建规划吴中路纳入道路建设计划。

根据实际情况，目前项目已完成道路设计方案，预计“规划吴中路”将于2018年9月开通。项目建成后将完善地区交通路网，有效缓解吴中路拥堵状况，改善周边居民出行条件，而这自然也将大大改善吴中路的商业环境。

在地理位置上，虹桥吴中路商圈位于闵行金虹桥板块，直接接壤长宁古北板块，西至外环，与七宝商圈比邻，基本填补了区与区、板块与板块之间的真空地带。其东北有以家乐福为核心的古北商圈，南有相对密集的田林生活区，北有西郊百联，西有七宝商圈，对处于中间地带的吴中路商圈形成了较为强劲的辐射力量。

值得一提的是，七宝宝龙城市广场、七宝万科广场等大型商业已于今年下半年接连入市，使得七宝商圈的商业氛围愈发浓厚，进一步加强了对吴中路商圈的提振作用。

商圈升级

或成大虹桥商业主导力量

凭借诸多利好因素，业内人士普遍认为，随着区域能级提升，业态全新、功能独特、品质不凡的吴中路商圈将亮相。未来这里不仅是西中环最大体量商圈，也或将成为大虹桥的一支商业主导力量。

“形成一个上海新的商业中心是完全有可能的。”严跃进非常乐观，“从商业地产发展的角度看，后发优势可以得到体现，即可以引入一些新业态，这方面是其他商圈可能不能够跟进的内容，总体上看好这里。”

“它所有的商业项目都是新规划，并由知名设计师事务所打造；它有地铁10号线的导入，一头连在新江湾城，另外一头跨越了黄浦、静安，一直到虹桥开发区，虹桥枢纽这一块。”柏澄投资管理有限公司董事总经理顾玫华同样非常看好吴中路商圈的未来潜力，“周边还有漕河泾开发区，对于吴中路商圈未来建设的商业和办公都有一个强有力的支撑。”

上海市闵行区经委强调，吴中路商圈是上海闵行区商业版图的一个样板，通过大型商业项目领衔的商圈打造以及CBD区域氛围的形成，吴中路商圈会将东边的虹桥古北、漕河泾，西边的虹桥枢纽以及龙柏金汇等国际社区真正的融合起来，形成一个更大范围的商圈。

世邦魏理仕办公楼部董事陈浩也认为，虹桥吴中路商圈是上海人口国际化程度最高的区域之一，紧邻龙柏、金汇等高端成熟住区，辐射古北国际社区、西郊高端社区，随着商业规模的进一步提升，必然会导入更多的高消费人群。

优淘城总裁薛建雄分析指出，吴中路与虹桥商务区之间不过两三公里的距离，未来它的快速成熟将为整个大虹桥辐射区域起到一定的示范作用，而在更远的未来，大虹桥的成熟势必也会令其再度提升。同时，受到虹桥商务区的辐射，吴中路商圈将逐步形成类似南京路沿街、狭长、带状的商圈模式，有望成为上海西南区域新的核心商圈。

但值得注意的是，也有一些业内人士提出了不同的看法。

“两大综合体开出来，对吴中路商圈的现状不会有太大改变。”中原地产工商铺南区营业董事黄超亮认为，作为地区级商业中心，吴中路商圈的区域局限性较强，决定了它只能辐射周边区域的人群，难以形成重量级的商业氛围。另一方面，尽管周边的古北、七宝等商圈可以为吴中路商圈带来一定的辐射作用，共同形成合力，但不可否认，这些已经成熟的商圈，也将分流吴中路的一部分消费人群。

“有巨大的发展潜力，不过肯定需要较长的时间来培育。”一位不愿具名的业内人士表示，“吴中路商圈的先天优势一般，现在虽然拥有很多利好因素，但不经过长期的精心培育也很难看到成果——其实每个商圈都一样。”

录入编辑: 朱嵘

作者：李贝贝

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