央企为什么去房产化了（难以置信限价7.5万）

说说对当下北京新房市场的印象。

今年行至7个月，北京新房的新增供应基本与去年持平，但整体成交量因为疫情、经济环境等原因却同比下降35%，即便如此，北京依然是全国表现最好、安全度最高的楼市，这一点从房企拿地的战略性布局上就能看出来，北京显然是在“加仓”的城市。

从产品类型上看，7万以上的高端住宅是今年成交主力，1-7月共成交6165套，同比上涨31%，是唯一增长的细分市场。销售金额排前10名的项目，有9个都在均价7万/㎡以上，豪宅大面积占领头部，这是往年从未出现的景象。

从区域上看，东部以朝阳为代表，北部以昌平为代表，新增供应量很大，这与供地结构有关，导致在售项目的竞争非常激烈，买房人可选择变多。但是相对应的西部，海淀、石景山、丰台三个区累加供出的楼盘，都没有朝阳一个区多，因此供需较为平衡，热销项目相对较多。

1-7月销售排名前20的楼盘中，西部三区就占据了70%，海淀、丰台遥遥领先，可见高端客群基础之厚，购买力爆发之强。

下半年，『地产营销人』预判这种走势会延续，西部项目的“销售流速”依然快于北京楼市的平均水平，而东部、北部和南城只有少数热点楼盘能冲出重围，大部分项目只能熬着，等待行情周期出现转机。

对于下半年的西部，真正的重头戏，是在等一个板块的爆发，这便是备受关注的西四环小瓦窑板块，代表项目是今年第二批次供出的唯一宅地，由首钢和电建联合拿下，就在三天前，正式推出案名——华曦府。

值得一提是，在案名公布的视频片中，500架无人机在京西上空变幻排布，于璀璨城市夜景中，打出“华曦府”案名，四环仰止，俯瞰未来，犹如一次开幕式，气势非凡，瞬间刷屏了朋友圈。

华曦府一举一动，之所以牵动市场，与小瓦窑板块关系甚密，原因有三：

1、热销体质小瓦窑，时隔四年再出新盘

从所在方位看，小瓦窑是西四环鲜有住宅供地的板块，上一次供地还是四年前的限竞房时代，当年的新项目可用半年时间售罄，一年销售额能突破60亿，可见市场对小瓦窑的认可度。

同时，四环新房的稀缺，还体现在供销数据上。今年1-7月北京四环内住宅供应占比仅为9.54%，成交占比仅为7.56%，也就是说，市场上只有不到十分一的项目能占据四环资源。

小瓦窑板块不仅靠近四环，还是最具含金量的“西四环”，向北吸附海淀外溢，向东辐射丽泽，科技金融双加持，学府高知、科创精英、金融新贵，都视小瓦窑板块为理想置业之地。因此，历经四年再出新盘，且为高品质纯商品房，天然红盘潜质，关注度岂能不高？

2、西四环8万 包围，小瓦窑7万 洼地

如果从西四环至五环的新房价格看，小瓦窑无疑是最“香”的，对买房人特别有吸引力。

小瓦窑所邻近的小屯、大瓦窑等板块，在售新房皆在8万 。而与小瓦窑仅一路隔的石景山鲁谷板块，次新房小区远洋沁山水，二手房价格已突破10万/㎡。

相比之下，华曦府销售指导价只有7.5万/㎡，如此明显的价格倒挂和“洼地”特征，买房人心知肚明，早就做好准备，摩拳擦掌，只待“出击”了。

3、板块利好齐兑现，小瓦窑配套大升级

随着城市建设的推进，近几年小瓦窑板块的配套在迅速升级，各种利好齐聚，板块刷新认知，获得重新估值的机会。

前不久，北京地铁三期规划公示，11号线二期将在五年内建成，线路西起新首钢站，东至洋桥站，总长23.8公里，将设站17座，其中在“小瓦窑”就有一站，未来到丽泽商务区、北京南站，以及换乘其他线路都十分方便。

另外，小瓦窑也在建设城市综合体，规模达18.4万平米，如今已主体封顶。其业态包含：五星级酒店、5A级写字楼，绿化生态公园、高端体验式购物中心等，意在改善区域商业及办公环境，激发活力，丰富体验，进一步提升周边住区的生活品质。

同时，今年丰台启动创建国家森林城市计划，实现多元增绿，城市绿化率将从46.88%提高到49%，其中，小瓦窑就是一个关键节点。

据悉，将在小瓦窑增添的康景城市森林公园，建设规模超6万平米，紧邻华曦府，几乎将项目完全包裹在“绿肺”之中，内含：运动休闲区、儿童活动区、林荫活力区、古槐疏影区、游憩漫步区等五个功能区，优化生态环境的同时，也彻底焕新了城市界面。

由此看来，小瓦窑经过几年孕育，集天时、地利、人和于一体，终于接近最佳状态，开始成为北京西部楼市的“主角”。而首钢与电建，国央企联袂合作打造的华曦府项目，必然是万众瞩目，自带光环，曝光率超高。

虽然项目刚公布案名，产品细节尚不可知，但基础信息已传递出该盘的豪宅品相，突破了外界对小瓦窑板块的原有认知，可见一个高端板块正初露峥嵘。

从『地产营销人』掌握的资料看，华曦府拥有四大项目亮点：

小高层为主的规划，降低密度，增加绿化

华曦府住宅总建面约5.9万平方米，项目通过疏密有致的楼座排布，规划出小高层建筑为主，高层为辅的错落格局，最大程度降低对居住密度的感受，从而拉大楼间距，提升采光及观景效果，并通过建筑“半围合”增加绿化面积，释放出超级开阔的集中园林。

更为巧妙的是，项目借助相邻城市森林公园的环抱优势，将建筑与自然资源充分融合，并充分考虑到与城市界面和谐友好的共生关系，营造出西四环为之罕见的极具舒适度的高端住区。

流线形建筑外观，现代感中蕴含中式哲学

华曦府的建筑立面在国际大师手笔下，呈现出非对称性美学意识，流线形的线条分隔，在观感上降低了建筑的压抑，突出了灵动、轻盈的秩序之美。

建筑顶部的香槟色与主体高级灰，形成对比和变化，银白色的横向线条增加了律动感；多种材质的组合，增强了细节表现力，塑造出当代豪宅的时尚感与高级感，也抽象地表达出“高山流水”的中式精神，显得十分独特，形成西四环最动人的城市天际线。

很难相信，如此独特、审美风格鲜明的建筑，是出自两家国央企开发商之手，完全颠覆了外界对首钢和电建一贯传统而保守的印象，这也是华曦府给予市场的意外惊喜。

融外于内的园林大境，寻涧入林的自然艺术

由于项目紧邻4万平米城市公园绿地，华曦府拥有了远超一般社区绿化规模的自然资源，同时基于合理规划，项目自身还有近万平米中央花园，内外相加，如此独特的公园地产，在区域中显得尤为稀缺。

华曦府借助先天禀赋，利用水涧元素传递空间情感，意欲在快节奏的繁忙城市中，打造一座悠然自在的空间场所，创造出“寻涧入林”的设计理念，以水和自然景观为组合营造多主题的情境空间，把现代、自然、艺术融汇一体，激发出都市人的内心向往。

实用与舒适性兼得，全能三四居改善产品

从户型产品看，华曦府主力打造建面约96-139平米全能性三、四居产品，格局方正、功能齐全，独立玄关，餐客厨一体，U型厨房等兼具实用性与舒适性，优越的尺度和贴心的细节，完全对应北京西部客群升级改善的挑剔需求。

建面约96㎡的三居户型十分惊艳，南向面宽超13米，且三个卧室皆配飘窗，是市场上同等面积中，采光最为充足，景观面最大，且舒适度更佳的创新户型。

建面约103㎡的三居，南北通透，三面宽朝南，双飘窗附赠，且有独立玄关，独立家政间等丰富收纳空间，餐客厨一体化设计带来开阔视野，合理的进深尺度，让每一个房间家具的摆放都更加从容。

建面约124㎡的四居，也是经典“九宫格”布局设计，户型极为方正，面宽进深比接近1:1，双卫全明，且连主卧梳妆台的位置也有侧窗采光，步入式收纳玄关，门口干湿分离的次卫设计，对生活痛点的把握，令人叫绝。

建面约139㎡的四居，拥有约5.6米的南向客厅，这在同类别产品中极为罕见；主卧不仅独享三窗，且主卫中配有双台盆，让规格再获超越；超大餐厅可容纳西厨岛台，让生活更富情趣。

很多人对华曦府有了初步了解后，感觉完全不像首钢与电建的打造的产品，在开发理念上，对城市片区的理解深度上，以及在产品注入的匠心上，完全达到了前所未有的高度和境界。

首钢地产隶属于著名的百年企业“首钢集团”，该集团已第11次进入世界500强排名，是极具实力和历史责任感的国企。首钢地产依托首钢集团资源优势，实施“双轮驱动”战略，已形成北京、西南、环渤海及东南四大战略区域，近几年在北京市场的业绩和品质得到充分认可。

中国电建地产是中国电建集团旗下房地产开发及城市综合运营业务的主要平台，在今年世界500强榜单中，中国电建跃升前100位。电建地产依托集团资源优势、技术力量、资本支持和信用平台，实施跨地域战略，在北京、上海、广州、深圳、南京32个城市落子140余个精品项目。

尤其今年以来，电建地产以全新营销动作，革新产品理念，切准市场需求，并展现出超预期的项目品质，给人耳目一新的冲击力，令业内外刮目相看。两家房企打造的华曦府，也必将重新定义小瓦窑，带领板块晋级高端住区序列。

小瓦窑在蜕变，西部豪宅持续火热，新盘吊足市场胃口，只待点亮示范区，迎接一次激动人心的开盘。

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