石家庄鹿泉区未来十年规划（石家庄新三区悄然生变）

今年以来，石家庄鹿泉区、藁城区、栾城区无论是道路规划，还是土地市场，亦或是房企动态都引起了业内的极大关注。

记者从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到，相较于前几年与主城区似乎“隔离”的新三区，今年来却逐步成了楼市的“主角”。不仅如此，与以往鹿泉区“一枝独秀”的情形不同，今年来，藁城区、栾城区也迎头赶上，大有“齐头并进”之势。

房企眼光不一 各自“下注”

在前几年，说到石家庄的房地产市场，人们的关注点几乎都是在主城区。尽管新三区撤县设区已有几年的时间，但在很多人的心里似乎根本算不上市区，甚至只能算是“郊区”。而今年以来，主城区房价的高位运行，加上限购、限售政策的“挤压”，很多人开始将目光投向新三区。宽松的楼市政策，加上土地放量的增大，再配上地铁开通、主干道延伸等利好规划，新三区的“未来预期”越来越被看好。

比购房者“嗅觉”更为敏锐的则是开发商，他们部分房企早在几年前就开始在新三区开发布局。随着购房者的“买账”，开发商们更是纷纷加速了在新三区的开发建设进程。

今年1月，河北荣盛房地产开发有限公司通过股权收购方式拿下鹿泉区卧佛山前抱犊寨旁的一地块，开发了抱犊寨阿尔卡迪亚高端项目；4月份，美的地产成功竞得石家庄市藁城区钢管厂约50亩地块，开发建设美的云熙府项目；5月份，碧桂园注资并参股观园壹号院项目，成功入驻鹿泉区；7月份，万科地产与乐水地产达成战略合作，正式进军栾城区；10月27月，河北泰禾嘉兴以5.7亿元受让诚安商贸持有的河北脉汇100%股权并持有鹿泉区太行轩圃项目。

截止目前，新三区已经吸引了保利、荣盛、碧桂园、万科、绿城、华润、美的、天山、北人集团等众多全国和本地知名房企的入驻，入驻方式也是各有不同。有的直接拿地，有的通过并购、股权收购的方式；有的战略合作，共同开发。总之，各房企“各显其能”，纷纷在新三区“下注”开发。

新三区开发“性价比”更高？

随着主城区土地资源的稀缺，土地成本也随之水涨船高。据燕赵都市报房地产传媒中心数据，2016年石家庄市内五区的平均亩单价为562.65万元/亩，同比2015年的土地成交单价541.52万元/亩，上涨了3.90%。而这一平均数据仅相当于单价1992万元/亩的2016年荣盛华府地王项目的1/3。其实，不少知名项目的拿地成本也普遍高于这一平均水平。拿地成本的走高，也一定程度上挤压了开发商的收益空间。

与主城区相比，新三区的可供开发的土地则显得充足多了，拿地成本也低了不少。以近日成交的几宗土地成交价格为例，10月27日栾城区出让的9宗住宅和商服用地拿地总价为8.3336亿元，宗地面积约284.03亩，亩单价为293.41万元/亩。而主城区9月28日拿地补证的维多利亚四期项目亩单价为789.32万元/亩。后者亩单价约为前者的2.7倍。

据燕赵都市报房地产传媒中心统计，石家庄主城区的拿地成本普遍在新三区的2-3倍之间，而销售价格则却普遍在新三区的1.5-2倍之间。再加上主城区在人工、物业、配套等方面的基础成本普遍高于新三区，这样一对比就不难看出，从“性价比”来看，新三区房地产开发的利润空间非常可观。

藁城、栾城两区正“迎头赶上”

与往年不同，今年以来，新三区中藁城、栾城两区的房地产市场迅速发展了起来，颠覆了之前鹿泉区“一家独大”的局面。

记者走访调查发现，今年栾城区的许多项目有实质性进展，例如备受关注的福美六号院、栾城天山熙湖、瀚正御景城、金域华府等项目已于10月份集中补证。藁城区的保利东郡、美的云熙府、润江紫宸院等项目也曾一度在当地引发关注、热销。

从一开始房企入驻时，许多业内人才的保守态度，到项目热销后，不少房企的“相见恨晚”，藁城区、栾城区的区位价值正在逐渐提升。与鹿泉区相比，藁城、栾城两区的楼市发展较晚，地理位置、交通条件也相对较差，但同时正因为这两个区的开发程度较低，也使得大房企入驻后更备受关注，更容易成为当地的“标杆”项目。

“我老家在栾城区，今年我和女朋友在老家买了一套婚房，是大房企开发的项目，房子周围的医院、学校、公园等配套都比较齐全，过几年通了地铁，我们到市区上班的时间会压缩到1小时内，相较于市中心高一倍的房价，我觉得这样的性价比很适合我们。”刚毕业两年的购房者小贾说到。

（燕赵都市报 记者 刘丽佳）