东外滩哪个楼盘值得买（低分入围买家值得注意）

上海的市中心好久没有如此热闹了。

千万级的购房买家也许久没有如此纠结了。

根据目前公布的积分摇号新房购房规则，一个购房家庭在一个时间段内，只能参与认筹1个新盘，原先资金实力雄厚的买家，就不能再多路出击，凭概率来取胜。

这样的规则保证了购房公平，但也大大提高了选择的难度，尤其面对同时在相近地段等级，产品和楼盘能级又极度相近的背景下，如何来做出精准判断，这几乎是给数千位购房者出了一道财务投资以及自住匹配的逻辑大题。

我们【巍立评楼】今天就在这最热门的北外滩、东外滩、前滩、新静安的认筹数和区域板块PK上，为各位粉丝们剖析下积分出炉情况以及后续的热度走向。

之前我们在分析本次上海新房第五批次时候，针对豪宅内卷现象，就已经对同样是内环内以及中心城区的高端楼盘做了分层，3000万总价以上的顶豪如绿地海珀暂且不不论，因为他们是另一群购房者。

这次四大热门区域同时段认筹的楼盘主要是以下10个项目：

北外滩：中粮瑞虹海景壹号、招商外滩玺

前滩：东方惠雅、晶鸿名邸

东外滩：保利天汇、仁恒海上源、东外滩爱国里

新静安：新湖上海青蓝、珠江安康苑

另外还有普陀内环内武宁板块的新湖明珠城

总共3个豪宅款，7个高端改善款，购房客户高度重叠。

而且这些盘除了前滩双子以外全都分布于未来贯穿上海核心城区北横通道的两侧。而北横通道几乎可以说是未来魔都取代延安路高架的一条东西走向快速车行生命线。

1 选楼盘的排序

永远先看区域、地段、规划

这10个楼盘我们先抛开入市单价以及总价，先来看下无论是新上海人还是本地土著关注的行政区划归属，总体行政区产业能级在中观层面决定了区域新房均价。当然同时，教育资源的比重在近年也水涨船高，毕竟这决定了鸡娃家庭的未来教育成长之路。

传统区域等级排序——

按照板块重新构建，政府部门投入资源、资金以及规划等级来划分板块能级。

前滩的主力二手房价格虽然已经从高位的接近20万单价跌落至14-16万区间，但是9年一贯制的华二加上太古里、香格里拉等商业酒店开业，依然可以超越传统核心北外滩的地段能级。

根据网传消息，我们再来看一下10个新盘的最新认筹数，截止到11.1为止。前滩双子还是吸引到总共2286组购房客户，即使认筹条件相当严苛。

仁恒海上源、招商外滩玺，前期的认筹人数并不乐观，一度甚至传出可能不触发积分制，相比1000万既可以在杨浦内环买到精装三房的保利天汇来说，似乎遭遇滑铁卢。不过前两者均在最后一天发力，逆风翻盘，纷纷超越2.5的入围比，触发积分以及5年限售。

果然持币入市的豪宅买家总量还是相当多的，短时间内市中心依然会触发积分制。

2 新盘一房一价表有玄机

对于希望能选到高性价比的买家来说，我们仔细分析了各盘的一房一价表，着重可以关注新湖明珠城本次的182-190平的四房户型。主力户型主要为中间套和边套，价差比例非常大。

研究一房一价表，应该是买房的重点功课了，毕竟对于大部分人来说，买房的真金白银真的不是当富二代得来的。我们就来看看这批重点10盘的价目表有哪些门道。

前滩双子晶鸿名邸、东方惠雅因为地段赋予的价差已经足够大，单个项目的价差反而极小。

中粮瑞虹、新湖上海青蓝、保利天汇价目表也中规中矩，楼层差和栋间差也不是很大。

而招商外滩玺、仁恒海上源、新湖明珠城则因为前两者有小户型，总价甚至有低于700万的单套新房。而新湖明珠城因为主力户型较大，中间套和边套在实际呈现上也有较大差别，所以价差甚至达到接近2万元/平米。对于摇号排序靠前的购房者来说，还是有一定的挑选捡漏余地。当然如果认定要买稀缺景观、高楼层的买家来说则另议。

再来看下这下环北外滩的项目社区规划和建筑立面品质。

中粮瑞虹海景壹号

区域规划：

项目周边一环（内环）、三隧（外滩隧道、新建路隧道以及大连路隧道）、五轨交汇（4/8/10/12/19号线在建）；5km 内还有外滩、人广、陆家嘴商圈。

新开业瑞虹太阳宫、北外滩来福士等重磅商业。

楼盘平面图：

认购信息：

认购金：420万（首套房存款证明金300万，二套房存款证明金1000万元）

开盘时间：2021年11月29日9:30分

招商外滩玺

区域规划：

项目将建设三栋住宅及一栋办公楼，其中两栋住宅高达32层，地块左侧还自带部分商办，整体容积率为3.67，绿化率为35%。成交楼板价92648元/平，溢价率20.04%，是目前虹口成交宅地中楼板价第一高。

共309套建面约84-134㎡2-4房，入围比例2.5。整盘共426套，分两期开发。

楼盘平面图：

认购信息：

认购金额：262万元（首套冻资197万元，二套冻资657万元）

保利天汇

区域规划：

项目北侧辽源西路及距离约250米的周家嘴路，西侧距离约350米的大连路，拥有极为罕见的5轨交环绕，4、8、10、12、18号线。其中仅有18号线在建，其他已经全部通车。离最近的8号线鞍山新村直线距离仅约500米，距离4号线/12号线大连路地铁站直线距离也仅约1公里。

楼盘平面图：

认购信息：

认购金：220万元

认购入围比：2.5

社保系数：0.16分/月

仁恒海上源

区域规划：

仁恒·海上源毗邻东外滩周边12号线以及在建的18号线江浦公园站2km范围内江浦公园、杨浦公园、和平公园；多个大型商场：紫荆广场、海上海广场、旭辉mall等。项目预计今年年底二批次也有望入市。

仁恒·海上源规划建设16栋19-20F的高层住宅，楼栋呈环绕式排布，中央预留超长景观轴，社区景观值得期待。

整个社区容积率2.64，绿化率35%，车位比1：1.45，总共约1585个车位，后期物业由仁恒物业负责。

楼盘平面图：

认购信息：

开盘时间：2021年11月24日上午

后续会再为已经参与认筹的小伙伴们分析下装修标准以及重点选房要素，也可以单独向小楼主咨询性价比买房要诀。

新湖本批次同步推出新湖明珠城、上海青蓝两个新盘，内卷严重，同样的德系精装，预告近期会为大家剖析下两个同门之争。

更多楼市信息请持续关注“巍立评楼”。

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