四大标准识别真正的城市豪宅（面积越大就是豪宅）

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普通高价房产的溢价可能体现在户型、朝向、地段、装修质量等实用性因素上，而豪宅的核心价值一定是体现在非实用的层面。

豪宅，已经不是单纯意义上的居住场所，更是主人的品味以及社会地位的象征。豪宅不完全代表着贵，而是体现出属于它的独一无二。

10余年的从业经历，笔者见过太多的【伪豪宅】以及用金钱堆砌而毫无美感的【壕宅】。为了帮大家辨别，我从①城市空间、②楼盘形态、③户型设计、④配套和平台资源、⑤金融属性 五个方面 说明，真正的豪宅应具备的要素是怎样的。

01.城市空间

①独特的山水/人文资源（稀缺性、彰显独特地位）

豪宅的本质是地段上所依附的资源，这类资源不可复制、有钱也不一定买得到。不论是大平层或者别墅，其窗边和阳台，必行能欣赏一线的海景/湖景/江景/山景，或者俯瞰大都市的车水马龙，且视野无遮挡。

案例：曼哈顿“432 park”的高层户型是平层景观的佼佼者。从不同朝向的大面积玻璃窗望出去，中央公园如绿色地毯、东河和哈德逊河水光环绕、帝国大厦附近的摩天大楼通夜点亮，这份全球独有的美景，是曼哈顿区几栋高端公寓的独享。

②私密性和集聚性兼顾（圈层文化）

这个特性看似矛盾，其实不然。

对于买豪宅而不是看豪宅的人来说，私密性是比较优势的起点，因为同一个价位的豪宅品质往往差不多。

我们上面说的集聚性，往往是私密性的保证。因为这种集聚并非一两个建筑群的集聚，而是一片区域被认定为豪宅区。这样整片区域的居民都拥有类似的经济条件，可以预期一种比较统一的行为规范。

规模效应才有优质的人文环境、才能撑起高档配套的持续性。

周边都是富人区，住在里面的成员也会安心，而不是只能在小区里面散步。

案例：中海在深圳罗湖区打造的号称区域第一豪宅，某业主5年后亏本1000万元甩卖。房产贬值的原因很多，但其中最重要的一条，其缺少集聚性和私密性：所在区域非市场认可的豪宅区，项目仅是个盘、周边缺少其他豪宅盘。

③与中心区保持恰当距离（静谧与工作社交兼得）

离尘不离城，远商不离商。

豪宅需要私密，但不是与世隔离；豪宅在享受无限自然风光的同时，也可以一头扎入繁华都市的车水马龙。

豪宅的住户也是人，也需要尘世，需要工作、社交、娱乐。因此，豪宅的地段选址一般是避开人口稠密交杂的地段、与高密度的CBD/居住区有一定的距离，但这个距离应该恰到好处，能确保一个合理的出行时间。

案例：深圳华侨城片区，隐藏在都市中的秘密花园，与“宇宙中心”粤海街道仅3站地铁，与市区故意隔了一段路（大约不到1公里）。在华侨城，你会不知不觉把人、城市和自然想到一处。在寸土寸金的市中心，竟横亘着中国唯一处在现代化大都市腹地的滨海红树林湿地。难怪有人说：“不在CBD，就在OCT（华侨城）。”

02.楼盘形态

豪宅建筑本身的核心价值在于设计和审美。

①设计和审美才是豪宅的灵魂（注重品位，无关价格）

我国住房商品化只有短短20年，豪宅进入大众视野的时间则更短。在最初的10年，房子只要够大、用料奢华，冠以“帝王”“尊贵”的名号，就能成为很多人眼中的豪宅，被一些富豪趋之若鹜。

2010年以后，越来越多的豪宅开发商选择和有名的设计师合作，增加销售噱头和豪宅的内涵。随着国人审美的提升，买家越来越挑剔，并不是所有冠以“大师设计”名号的豪宅都能让市场买账。

真正有品位的豪宅不应该是奢侈建材的原料桶，也不是奢华元素的堆砌，应该是细节、细腻、品质、审美的有机结合。设计要走心，具备独特的理念和元素，豪宅非“壕宅”。

②公区空间结构注重仪式感（精神需求＞功能需求）

现代生活中，空间的仪式感源自对生活的尊重与考量，在兼顾舒适与仪式感的前提下，将哲学的理念赋予空间，营造富有归属感的空间氛围。

根据中国传统规制，归家一般分为5个节点：堂-园-所-厅-梯。

按白话来说，堂=小区入户大门，园林=园林景观，所=会所，厅=单元首层入户大堂/地下车库入户大堂，梯=候梯空间/电梯厅和电梯

豪宅的公区设计都会从这里着手，打造层层递进的“五进归家礼序”，体现堂之威仪、园之静谧、所之逸趣、厅之堂皇、梯之私享的归家意趣，使归家之途，亦成为赏景之旅。

泰禾中国院子 小区主入口

泰禾·中国院子 园林景观

泰禾·北京院子 单元入户大门

03.户型设计

这年头，还觉得面积够大、房间够多就是豪宅，那可大错特错了！

①豪宅的尺度标准：单层层高≥3.6米，单套建筑面积＞180㎡

豪宅的尺度包含层高尺度和平面尺度。

豪宅的层高通常要比普通商品房要高，就算是单层的豪宅，单层层高一般也不低于3.6米，而很多豪宅都是挑高的设计，挑空设计的一般都在7.5米左右。

豪宅的单套建筑面积，至少≥160㎡，且房间数量最好不要超过3个，否则，每个空间的尺度较难达到豪宅的标准。

关键区域的尺寸指标有：使用面积客厅≥30㎡（开间≥4.2米），主卧室≥16㎡（开间≥3.9米）、厨房≥8㎡、卫生间净宽≥2米等。具体尺度可参考下面《万科住宅户型标准》2张图表。

万科住宅户型 尺度标准

注：（1）本标准为广深区域户型标准，住宅户型一般比内地小。（2）内地户型应用时，采用高一挡标准。举例：内地的“中户型”采用深圳的“大户型”标准。

万科住宅 性能标准

所以，有些建筑面积160㎡的户型做了5房、甚至是6房，但每个房间的面积都不大，这顶多是【改善型住宅】，绝对不是豪宅。

②功能配置：全套房、独立保姆房是不可或缺的基础

深圳龙华区 某住宅项目

请大家看上面这个户型，虽然面积够大，但称不上豪宅，为什么？

主要是这个面积对应的客户群，与客户群对户型的要求有严重的出入！

功能设置缺失、功能分区不合理啊！

真正的豪宅住户，是不需要那么多的卧室的，家里又不是开旅店、也不用天天接待亲朋好友。

还有，动静区域交叉在一起，私密性方面欠考虑；公区被切割的十分零碎，不大气、空间感也不完整。

作为一套豪宅，拥有全套房设计（每个卧室都带独立洗手间）、独立保姆房、专属的保姆通道只是基础配置，家庭厅（第二客厅）、影音室、健身房、储物间 只是刚到及格线。

再优秀一点儿，大气的入户玄关、公区和私密区分隔、连接两个区域的展示长廊、主卧大套房设计等，才是一个卓越的豪宅户型。

美国one57 公寓户型图

俗话说，匹配得上户主生活方式的户型才是好户型。

我们来看下美国 One57公寓的户型图，目标客群定位明确：从门厅入户开始，到客厅，到钢琴演奏空间，到12人餐厅，这个空间就是为了派对而生！

走过超大入户门厅，映入眼帘的是客厅 大餐厅 融为一体的阔绰空间，还有270°的落地窗欣赏都市景观。

接待公区和居住私区用一条展示长廊连接，做到了动静分离。而这条长廊可以用做艺术品的展示，凸显主人的不俗品位。

除主人房外的每间卧室都配备了独立洗手间，100%全套房设计。

主人房采用大套房设计，把空间人性化的划分为四大部分:①睡眠区、②娱乐办公区、③衣帽间和、④梳洗区四，者之间既紧密相连的，又可以相对独立。

③与景观资源充分融合

豪宅一般都享有稀缺的山水景观/人文景观，那么在建筑设计中必须做到户内与户外的有机衔接，让住户在自家房子里就能够与景观一线接触。

因此，落地窗、270°转角阳台、露台等空间的设置必不可少。

04.配套资源：更多的是圈层资源的延续

①会所资源：更倾向于推动和形成稳定的圈层交流

与普通住宅的会所仅仅是给业主提供休闲娱乐空间不同，顶级豪宅的会所面向业主、作为内部配套提升项目附加值的同时，向外界符合条件的圈层人士开放，推动和形成稳定的圈层交流，打造品牌知名度，积累/拓展高端圈层资源。

因此，仅仅提供个儿童活动室、品茶室、室内运动场馆的会所，是远远不够的。

案例【华会所】，南中国区最顶级的私人会所，世界级商务、政务休闲交流平台，集高端、尊崇、私密和个性化服务。其采用半开放式会员制运营管理，会籍分三个等级，不同的会籍产品享有差异化的定制服务，同时满足不同人群的不同需求。

华会所集高端会务、生态景观、餐饮、健身、SPA、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、网球场、雪茄吧、无边际双泳池、豪华SPA及环岛跑道等，为精英圈层建立私密专属圈域。

华会所 会费标准·2017年数据

总结来说，就是豪宅会所也为业主提供圈层拓展和资源嫁接，把外部的资源引进来，把内部的业主展示出去。

②高品质的物业服务（24小时礼宾服务）

豪宅的物业服务必须是管家式服务，对于业主的需求做到及时响应，应全天24小时待命。

同时，与普通住宅相比，除了满足业主日常生活的需求，豪宅还需满足业主商务、接待、出行等方面的诉求。

比如，提供影印室、私人宴会厅、小型会议室等硬件设施，以及票务预订、餐厅酒店预订、家政资源对接等软件服务。

③车位配比：豪宅车位配比1:1.5~1:2最佳

另外小小的提一嘴，豪宅业主钱多车多，这是常识，但很多楼盘却还是按照1：1进行配置，是明显不能满足业主需求的。

豪宅车位配比，做到1:2最佳。

05.金融属性：保值性强

物以稀为贵，稀缺性也衍生出了豪宅的另一个属性：保值性。

保值性说白了就是房产保留其价值的能力，如果理解房产投入2000万元，过了10年卖出还是2000万元，这样的房产保值性其实不好。

因为10年内通货膨胀指数逐年上升（官方数据：近十年国内平均通胀率为2.229%，10年总涨幅约22.6%），所以其实这种房产是贬值了。

保值性好的房产，应至少与当地的通货膨的情况持平，更好的应该跑赢通胀。能做到这一点的，基本都是豪宅，为什么？

豪宅能保值，多数的时候是来自其稀缺性带来的不可复制性：豪宅的这些硬性和软性资源，是长期的时间和社会影响沉淀的结果，普通住宅很难与之比拟。

既然不可复制，那么定价权就在卖家手中。

案例： 2013年，深圳湾1号以17万元/㎡开盘价突破深圳楼市价格天花板，引发市场强烈关注，到2020年，深圳湾1号二手房成交价最高达到30万元/㎡，其公寓产品还曾因总价过亿元被称为“深圳最贵豪宅”。

结语

正所谓“常有开荒拓地起高楼，难得灵动山水嵌玉宇”。真正的豪宅不仅可遇不可求，更加不好定义。以上是笔者出于自身经验对豪宅特点的有感而发，如有不足之处，还请各位海涵指正。

我是【自由谈谈天说说地】，一个误打误撞进入房地产领域10余年的大龄宝妈。希望在头条多跟大家分享 房地产中的一些知识和猫腻，有兴趣的话 就请关注我吧！谢谢啦！

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