近几年房价是涨还是跌（从十年暴涨到21城房价限跌令）

大清早被消息震醒，21城发布房价限跌令

于是乎，房价又又又上了热搜

这不是才调控房价

怎么又限跌？

麻了，彻底麻了

说起来

中国房价从十来年前暴涨开始

就在持续涨价和政策调控的边缘反复横跳

中国的房价到底经历了什么？

一切还要从故事开头说起

… …

从有的住就不错了到要住得好（1949-1994）

1955年，一五计划提出优先发展工业，“先生产，后生活”是城市建设的纲领。当时的住房作为“非生产性建设”，要降低建设标准的。那时都是单位造点房子分配，机关事业单位造房子分配，当时整个中国城市居民的人均住房，是八个平方米，包括上海在内都是人均八平方，三口之家能够住30平方米的建筑面积，使用面积20来平方。当时的房子供应紧缺，缺房问题严重，1978年，全国缺房户323万户，占居民总数的17%。

1978年，为了提高人民住房水平，邓小平针对住房问题提出了允许私人建房、私建公助、分期付款等解决办法，拓宽住房问题的解决思路，拉开了房改的序幕。同时，改革开放已经轰轰烈烈开始了。1978-1994年，GDP实际年均增长超过10%，全国职工平均工资年均增长13.3%，城镇化率从17.9%增加到28.5%。经济的增长，也迫切需要房地产行业制度的改革。开始尝试推行住房商品化改革、土地所有权和使用权两权分离、商品房预售制度等政策。

房地产行业崛起，房价越来越高（1998-2018）

1997年正值亚洲金融危机，提振经济成为当务之急。到1999年，外商直接投资额首次出现负增长，同比增速-11.3%，经济环境压力非常大。国家正式提出发展住宅建设成为新的经济增长点和消费热点，一系列的利好政策不断出台，房地产行业在国民经济中的比重不断上升。

1998年国务院发布了重要的23号文，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。社会上基本呈现高收入家庭购买或租赁商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭租赁廉租房的状态。房地产也逐步成为国家支柱产业，产业增加值占比逐步增加。房价单价首次跃上2000元。

房价也是越来越高，根本撵不上。从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。按地产行业的话说，进入了地产发展的黄金时期。

由上图可见，一路飞升的房价在2008年难得有所回落。相信经历过的人都记得2008年全球金融危机，房价大跌，造成许多楼市崩盘。与此同时中国的宏观经济环境持续恶化，经济增速严重下滑，政府开始再度救市，房地产去存阶段2正式开始了。同年的4万亿计划正式上线，央行对房地产行业全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付可以做到最低20%，在上海甚至命令国有企业直接购买房地产直接来稳定房地产行业。于是大量资金重新流入房地产领域，同年止跌回升，全面爆燃，当年房价上涨25%。

强化政策干预，房价波动（2018-今）

针对房价保障带来的压力，国家也密集发布多轮调控政策，限购、限贷，坚定实行房住不炒。2020年7月，高层展开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10大核心城市参与此次会议，明确了下半年房地产调控不放松，防止任何违规资金流入楼市。

截至2021年8月，我国房地产一年调控累积突破400次，月均超过50次，刷新历史记录。最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。2021年上半年已经有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市被住建部不同程度约谈督导，预计下半年房地产调控从严趋势不变。目前已经实现超过70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

不过，这21城颁布限跌令又是怎么回事？

11月以来，多个地方继续出台房价“限跌令”。11月1日，湖南永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价(如低于成本价、变相降价)等倾销扰乱该区房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。

截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

为什么是三四五线城市？房价调控后，全国房价普遍跳水，相较一二线城市，三四五线城市尤其是部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，对当地经济造成了相当大的风波。而大多数一二线城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。

如今，我国城镇化水平已经濒临到顶，住房需求虽然依旧很高，但二手房占有率也高居不下，平均来看，每人的人均住房面积已经到达顶峰，继续扩大房产建设会导致需求过剩。房市失去了城镇化和人口红利的双双支持。也就是说，宏观来看，今后将通过持续降低二手房占有率，保障刚需住房的方式来平衡房市需求，不会再出现像过去十来年由于需求暴涨而出现的房市扩张。

来源：房价的未来，都在历史里：中国房地产70年简史

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