一线城市的二手房值得投资吗（京房回忆073北京像素）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

很多人都说北京像素是北京版的九龙城寨，但我之所以用“旋龙”，首先是九龙城寨这个名字有点儿敏感，不用为好。其次“旋龙”这个词不是我杜撰的，而就是北京像素的老板自己说的。

就在北京像素热卖后不久，据说有人怼老板王永红，说他这项目早晚会成为贫民窟，跟香港的九龙城寨差不多。王老板也没说什么，只是回复说我这是“旋龙”，其他的没聊。

他是很喜欢龙的，在中弘的企业文化上也总强调什么“龙的精神”。望京六佰本做营销的时候，龙的概念就是宣传点之一，说这绵延600多米的建筑就是一条龙，必定能火。结果是一语成谶，真火了，连着着了两把火，火烧旺地，弄得这么多年坎坎坷坷的。

不过当年六佰本做方案的时候就据说有风水大师提出过，这是条巨龙没问题，但利泽街却是一把屠龙的刀，生生把这条巨龙斩断了。那仅靠过街天桥的连接是不够的，应该做出大跨度的连廊才好。但肯定是规划通不过呗，估计技术也不好达到，因此拉倒了。

或许冥冥中真有风水这东西，反正六佰本从开业就不顺，也搭着又租又卖的没法弄个统一定位，管理起来也麻烦。乐天玛特时期本来应该是趁势转型的，但搞不懂为什么也稀里糊涂的算了。

最后一次大折腾是2016年，野蛮装修，明眼人都看得出是逼迫老业主走人，只是没得逞而已。但也有人说是华彩动用了什么手段阻止的，有可能吧，商业竞争无奇不有，各种手段都是无所不用其极。

疫情前我还去过一次美食家，要说弄得挺好的，引进的品牌餐饮也不错，但就是运气不好，又赶上疫情两年多，命途多舛。现在只能寄希望于这次的改造了，希望这望京北曾经的商业希望，真的涅槃重生。

二、

不说六佰本了，还是说北京像素吧。其实这里的本名是非中心二期，延续的西边商务花园的名字。开始没提龙的概念，只是强调“中心”了。“非中心”这个名字我觉得挺好的，有些调侃又有些另类，挺适合起步阶段的小公司。

不过人的欲望是不断增加的，开始这里的定位只是泛CBD，顶多是强调自己属于朝青外围而已。但后来再见面就强调“中心”的概念了，说自己这是“非”系列的中心项目，弄得我都不知道该怎么断句了。

当然，两区交界也可以说是两区的中心，这就看怎么理解了。但商业市场中，赚到钱就是真的，只要有人认可就行，或许真的成了朝阳通州的中心也不一定。商业项目就是这样，先得编个故事，然后必须让自己相信，这样才能有信心去引导别人相信。大家都信了，这个故事的定位或许也就成功了。

到现在为止，其实非中心和二期的北京像素都算是成功项目，很成功了。很多东西是不能用升值来作为唯一标准的，只要是能形成自己的生态，能在这种地段形成影响力，那就可以算是成功。

当然最成功的还是开发商，网上的传说是他2001年就拿下了这里的土地，所以非常有眼光。其实扯淡，首先这土地不是2001年拿的，那只是个意向而已，农业集体用地，根本都没规划的。

当年都是这种形式，和乡里村里一商量就行，先给点儿征地费什么的，然后再去申报项目进大本，之后或之前交土地出让金都行，反正郊区用地也没多少钱，这种地段更没人来抢。

我看过中弘的财报，土地成本几乎可以忽略不计，每平米几百块钱，哪怕是二期也才700左右，在2006年几乎是可有可无的了。那会儿的商业用地已经不值钱了，否则也没人拿来盖公寓。所以二期北京像素可以说和一期是颠覆性的规划，由此也可见王老板的能力绝对不一般。

三、

九龙城寨这种事儿估计很多人跟他提过了，所以王老板早就准备了对应的说辞，包括“旋龙”的概念。

其实这旋指的就是北京像素的整体布局，风车型，或者说是旋转型。都是斜向朝向，目的是在不降低容积率的情况下，尽可能的让朝向不好的户型接触到点儿阳光。但无论怎么旋转，终归是没有正向的好，所有的用设计弥补都是无奈的补救而已。

另外把北京像素对比九龙城寨也有些过了，远远没到那种程度，甚至永远也不可能到达那种程度。九龙城寨是真正的三不管，大陆、英国和香港都管不着，是法外之地，所以也就无法无天，成了个自我管理的独立城邦。

而北京像素只是户型小密度大而已，物业水平也确实一般，但毕竟这里是北京，是社会主义制度下的辖区。而什么叫“社会主义”？可以说就是不抛弃不放弃任何一个成员，其根基是集体主义。那北京像素作为管理难度大的社区，有可能出现各种问题，但绝不会说到最后没人管，从最高层到基层都不会放弃。

四、

再一个说这里像九龙城寨指的就是规模，同样都是300多亩，同样都是3万多人。但这也有不同，九龙城寨是完全的无序发展，根本没有规划，所有的建筑都是在几十年里逐渐建成的。而北京像素则是统一的规划建设，要规整的多，宜居性也就无法相比较了，天上地下的差别。

当然就是再有规划也够拥挤的。整个非中心的占地是接近600亩，刨去市政还剩不下500亩，一期占了小不到200，10万多平米吧，二期就剩下了20万平了。1万套房3万人，人均占地面积6/7平米。就算是盖成楼房，减去公摊的话，每人估计也就是10多平，远远低于北京人均30平的居住面积。

但这里就是北京啊，房价就是这么高，经济条件暂时还达不到的北漂儿们只能是先过渡，没什么好办法。虽然空间相对狭小，但毕竟是有了自己的栖身之所，总比跟人合居强的多。

忽然想起一件事，一直扎在我心里的一根刺。很多年前，北京房价还不太高的时候。我参与个营销的项目，团队庞大，号称当年北京最大的销售部了。那会儿房价是不高，但基层员工的工资也不高啊，基本都是底薪几百块钱，爱干不干，你不干有的是人干。

那会儿这些年轻人就都是合租了，甚至是十几人租一套房，也不知道都怎么住的？他们之所以租在市区，图的就是离公司近，上下班方便。因为那会儿的郊区交通不便，房租虽然便宜，但只适合不加班的工作，而我们公司号称“夜总会”，动不动就加班到深夜，住在郊区是根本无法往返的，打车都不方便。

有一次有几个小组的孩子们组织聚会，我路过饭馆儿看见了，于是进去给结了账（我能报销）。年轻人们兴奋了，于是又要了不少的酒，好几个都喝的大醉。兴奋之余有几个提议，非得让我去他们的租住地坐坐，我说什么也没去，反复的推脱下离开了。

第二天，他们的领导找到我，问我昨天晚上为什么不去他们租的房子坐坐？我说是避免他们难堪，也避免自己尴尬。因为知道他们租住的环境肯定非常的差，弄不好去了都没个正经能坐的地方，那何必让他们折腾呢？

而且我也不愿意见到这种场景，肯定会同情，但这又太廉价了，实在是帮不了什么，反倒弄得自己别扭。那双方都不合适，干嘛非得去找难堪呢？

结果他们的领导教育了我，说你这是站在自己的角度上看问题，你没经历过他们在北京所受到的苦，理解不了他们渴望得到关心、得到尊重的心情。他们没指望得到什么帮助，只是希望别被人忽视、无视而已。你的离开让他们本来兴奋的心情遭到打击，有几个甚至都哭了。哭的不是自己受的苦，而是哭自己吃苦还不被人认可，甚至被人嫌弃，被人无视。

当时这些话深深的刺痛了我，本来以为自己也吃过苦受过罪，能理解这些到北京打拼的年轻人。但其实还是不了解，他们所吃的苦，受到的歧视远远超过本地人的想象。所以说，只要是能在北京这种大城市熬下来的年轻人都是精英，每一个都经历了各自的苦痛。只是人间的悲欢互不相通，不同圈子的人无法理解罢了。

五、

再一个说北京像素和九龙城寨相似，指的是都自发形成的生态系统，甚至是能吸引外来者的各种业态和氛围。典型的其实可以看看周星驰的《功夫》，里面的“猪笼城寨”其实就是致敬的九龙城寨，小社区里有理发店、小吃店和裁缝铺什么的，该有的小商业都有。而且居民们都是底层，从苦力到舞女，还有种地的什么的，自发形成了可以闭环的生态系统。

其实不光是北京像素，所有的大型社区都能形成这种氛围，从城中村到巨型楼盘都一样，会有各种各样的生活服务，服务于形形色色的基层居民。

但北京像素也有不一样的地方，主要就是这里太小了，小到仅仅占地300亩的地方，却出现了其他地方不可想象也无法复制的复杂生态。

当然我没体验过，只是听说这里有数不清的各种游戏吧，什么狼人杀、轰趴馆、桌游吧什么的，反正全是我不懂的，哪个都能听懵逼了。之所以出现这么多业态就是因为年轻人多呗，而且多元，传说是无论任何人有任何的瘾，在这里都能找到相同爱好的。

我是前两年在朋友圈儿看到一组照片，都是书架，跟图书馆似的。放大之后看到都是哲学社科类书籍，从黑格尔、马克思到萨特、尼采，也不是还有谁的，反正哪个都是能让人研究到疯的大咖著作。然后问这里会是哪儿？

估计所有人都会说是某个网红小书店，但看到最后才知道，这竟然是北京像素里的一个Loft，是个小圈子的读书吧。反正我是觉的很神奇的，在这个物欲横流的时代，纸醉金迷的北京，浮躁漂泊的社区，窄小逼仄的房间，竟然能出现个深刻阅读思考的空间，实属不易。我不知道这个小圈子是否能坚持下来，但既然能出现在这个社区里，也能说明了这里的包容和多元。

在北京像素我还见两位写作的大咖，一个是写小说的，一个是写财经的。当时听说他们都住在这里觉得挺诧异，这是安静写作的地方吗？

但两人的回答差不多，安静的环境是可以自我制造的，但灵感也是需要从环境中激发的。可以说北京像素的环境不太好，但这里是北京最有活力和欲望的社区，透过玻璃就能看到一双双或是疲惫、或是兴奋、或是不甘的眼睛，而这些眼睛里，大多还都闪烁着贪婪和欲望。而这些才是生存的根基，是发展的动力。

这我能理解了，以前听说某位大作家也是在城中村写作，图的就是能见到各色人等，听到各种传闻，了解到各种生活。

北京像素里肯定是没什么富豪，至少不会常住。但这里却不乏各种暴富的传说，年轻人多的地方，永远都躁动着本能的欲望。

从房产投资的角度来说，我不推荐北京像素。从家庭宜居生活的角度，则是看自己的爱好，或者自己是否能接受吧，物业就够瞧的。但是从年轻人的奋斗氛围，我估计这里是全北京最有活力的地方，没有之一。

六、

这些估计都是老板王永红所没有想到的。他为了发财，也图成本低而选择了五里店，但无意中制造了这么一个矛盾的集合体。梦想与现实，无奈与希望，本能与克制，奋斗与躺平，美丑爱恨情仇都交织在这300亩的社区里，存在于1万套房子3万人的身上。

王老板本身就是个矛盾体，很多人说他是草根逆袭，其实算不上。他的出身还不错的，公务员干部家庭，而且在那个年代能考上大学，说明学习能力很不错。后来他发财后总说自己是从洗车起家，这就纯属胡说八道了。

其实他一毕业就进入家族企业，之后就开始自己的创业，来北京是学习管理模式和跑手续来了。否则你能相信一个洗车工能搞到加油站的手续吗？开玩笑。就算是不创业，这套手续就能卖个上百万，那可是90年代啊！

当然他也算不上多牛的背景，否则也就不会看上非中心的地段儿了。当时以他的实力是不可能在市区拿地的，所以只好到这两区交界来碰运气。那会儿的五里店是荒郊野岭，朝阳和通州都不会重视的地方。尤其是北边又新建了垃圾填埋场，这地段儿实在是没人要，不值钱。

小富由勤，大富由命。王老板可以说是命好，运气到位赌赢了地铁。而且也是意志坚强，硬扛着这块地没放松，否则一切也就都改写了。具体的不谈了，都是陈年八卦，没什么意思。记住了，发大财最主要的就是运气风口，其次是个人能力。而能力中最重要的未必是什么创新和管理，死扛才是熬出头的关键。

当然，人一旦成功也就不认为自己是靠运气出头的了，把一切运气都归结为自己的能力，所以才会弄出一堆堆的鸡汤来，无非就是装*，给自己加光环而已。

所有人都是要装*的，只是层次不同而已，经济基础决定装*等级，无一例外。哪怕是尊贵如皇帝，也得靠各种仪式大典意识来装*，要的就是让身边的臣子和百姓们仰慕。之所以要装*，就是因为这种行为的投入产出比最高，做生意，你有多少钱不重要，关键的是要让别人相信你有多少钱，这才能做多少钱的生意。

只不过经济基础又决定了装*等级，所以人们才有从最低级的炫富开始，之后才是炫出身、学识、人脉、影响力等等，乃至终极的道德和权力。装*等级不同，也说明了这个人所处的社会圈层。

七、

扯远了，不聊了。本来想写写王老板追女明星的风流事的，还有他和那几个赣籍大佬的权钱纠葛。但还是算了吧，一是太俗，二是又容易惹麻烦，我写这些陈芝麻烂谷子的没少惹事儿了，还是避尊者讳吧。

不过最后说一句，地产界老泡儿冯仑说过一段话，大意是：如果要知道某个老板所处的生意情况，那就看看他身边的人。如果是动不动与江湖兄弟往来，那说明他一定遇到了官面儿上解决不了的麻烦。如果每天周旋于官员之间，说明此人野心膨胀，快控制不了自己了。而如果某老板开始泡女明星了，那说明他已经控制不了自己了，祸事不远。

当然，冯仑说这话的时候还很早，还是他处于在学识方面装*的年代。而如今的他面对如今的社会，恐怕不敢说这些话了，毕竟连他当年的榜样王大佬都找女明星了。

仅供参考。

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