恒大回应海花岛39栋楼为什么拆除(海花岛39栋楼拆除风波)

恒大回应海花岛39栋楼为什么拆除(海花岛39栋楼拆除风波)(1)

恒大回应海花岛39栋楼为什么拆除(海花岛39栋楼拆除风波)(2)

恒大第一个文旅项目海花岛正处于风暴中心。在2021年度“中国十大丑陋建筑”评选中,海花岛建筑群位列榜首,被评为“资本任性妄为,破坏海洋生态,形态怪异杂乱”。去年元旦试营业以来,海花岛的经营状况不容乐观,淡季亏钱,大幅裁员。今年1月初,恒大被责令拆除未办理环评文件就擅自开工建设的39栋楼,楼群的规划许可证也被撤销。

这是一次陈年积弊的爆发。海花岛从开启到运营历经十三年,从万众瞩目走向内忧外患。它显示出一个地产集团进军文旅行业的勃勃野心,暴露了文旅地产开发模式的种种通病,也见证了海南以填海造岛为环境代价的狂飙时代的落幕。

作者|林枳

编辑|丘濂

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顶级海岛,

惨淡经营

一座人造的“海上王国”静静矗立在海南岛西北角。

俯瞰之下,恒大海花岛形态宛如海上盛放的花朵,总面积约7.8平方公里,相当于十几个故宫大小。最大的1号岛是五朵花瓣造型,2号岛和3号岛形似树叶,入海大桥则像花的茎杆,把这座海上王国与城市陆地连接起来。

这是恒大集团的第一个文旅项目。恒大宣传材料中显示,2012年大年初一,董事局主席许家印夜不能寐之时,搜集了树叶、花朵等素材,对着大海反复构思,画出了海花岛的草图。海花岛全部依靠填海来形成离岸岛屿。按照规划,1号岛上设有主题乐园、购物中心、博物馆、酒店、温泉城等休闲度假设施,2号岛以民用住宅和度假公寓为主,3号岛盖有私家海滨别墅。

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海花岛效果图

海花岛地处海南的儋州市,北宋著名诗人苏东坡曾被贬黜至此。在旅游业鼎盛的海南,儋州显得落寞。东海岸的三亚、万宁、文昌凭借四季如春的温暖气候,受到大量游客青睐,而西海岸的儋州四季分明、冬天气温低,导致游客不能下水,不具备旅游开发潜力。它长期把石油化工、钢铁建材等重工业作为支柱产业。海花岛南起排浦镇,北至白马井镇,两座贫穷的小渔镇人口数万、资源贫瘠,分别只有一间镇级卫生院,基础设施非常落后。

因此海花岛曾被寄予厚望。2009年,许家印启动海花岛项目。当时儋州市政府一份文件曾经展望,海花岛项目的建设将极大促进儋州市乃至整个海南省旅游业的发展,项目的建设将增加逾10万个就业岗位,建成后到访的客流预计每年达200万人次,相关产业的进驻将为儋州市长期稳定税收起到巨大作用。而恒大方面计划总共投资1600亿元,将海花岛打造为世界规模最大、档次最高、配套最全的“全球人最向往的顶级旅游胜地”,满足自住、度假、养老、投资等各层次需求,“缔造一场永不落幕的海上盛宴。”

和其他文旅项目的商业模式相似,海花岛如此大体量的资金投入,是想要以2、3号岛房地产销售为引擎,带来资金的快速回笼。前员工李佳航(化名)介绍,1号岛旅游项目的门票收入和商铺招租都利润单薄,回款周期漫长,但文旅一旦发展起来,也能拉高2、3号岛住宅区的房价。

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海花岛上的住宅区

© IC Photo

海花岛的开局似乎非常顺遂。2015年11月,海花岛的广告在央视的6个频道持续投放,平均每天播出数十次。海花岛地产开盘时吸引了十多万人过来看房,仅仅用了10天时间,就卖出近3万套房源,成交金额达到122亿,平均每3.2秒卖出一套房,刷新世界房产销售的最高纪录。

但紧接着,海花岛就因为触碰了生态保护的红线而遭遇了危机。2017年8月10日至9月10日,中央环保督察组对海南省开展第一轮督察,批评儋州政府及海洋部门对恒大海花岛“化整为零”违规审批——根据《中华人民共和国海域使用管理法》,50公顷以上的填海项目要报国务院审批。而当时儋州政府及海洋部门将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海,使得不过关的项目得以推进。

2018年9月,因恒大未办理环评文件,擅自开工建设2号岛39栋楼,儋州市环保局对恒大处以罚款5万元。2020年,海南省责令儋州市落实海花岛39栋住宅建筑整改。2020年5月,儋州市对39栋住宅建筑下达停工令并收回其预售许可证,项目全面停工停售。今年1月初,一份由海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书显示, 39栋楼因项目违法取得的规划许可证已被撤销,现责令相关开发商限期10日内拆除。1月4日,恒大申请了行政复议,目前仍在处理当中,楼尚未被拆除。

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39栋违规建筑及周围的大片荒地

© 黄昱

停工半年后,39栋楼的网签备案登记系统也被儋州市政府关闭,恒大海花岛公司已与全部业主解除328套购房协议。恒大提出了退房和换房两种处置方案。岛上的居民告诉我们,如果是退房,就只能按照购买时的价钱退款。海花岛的首期公寓价格为5688元/平方米起,到2020年价格已涨至2万元/平方米以上。换房的话,剩下的房屋都是“边角料”,户型、楼层、朝向总有一个方面不尽人意。尽管如此,据这位居民了解,恒大挨家挨户找业主来商讨,已经基本完成了安置工作。

身陷于“环保风暴”中,海花岛不断停工、缴纳罚款、继续违规建设、再停工,循环往复,工期一拖再拖,至今未能全部建设完成。恒大对海花岛投资了810亿元,刚超1600亿投入计划的一半。

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游客不多的水上王国

© 海花岛旅游度假区

2021年开始,海花岛1号岛的部分项目开始营业。不过根据恒大内部人员对我们的描述,在“候鸟”过冬的旺季,1号岛尚能保持自负盈亏,淡季则处于亏损的状态。现在1号岛的很多游乐项目仍未开放。世界主题乐园内部没有完成装修,海洋乐园开放了60%左右。水上王国虽然开放了,但海花岛的气温不比三亚,冬天不能下水。来此体验过的游客在社交平台上留下“有些地方超级冷清、荒凉”、“没什么值得玩的”等负面评价,这都与恒大最初“顶级海岛”的设想,相去甚远。

地产涉足文旅:

野心与困境

恒大涉足文旅地产的背景,是一系列房地产企业在文旅领域的蜂拥而上。城市中的土地日益稀缺,存在拿地困难、成本高等问题,而偏远地区的土地则较少受到规划用地的约束。文旅项目的开发被认为又能带动当地的经济发展,带来土地升值和超过住宅地产的长期收益,地方政府因此为地产商提供宽松的审批和低廉的价格。2013年到2014年,是文旅项目在全国开花的爆发期。根据《2021-2022年中国文旅地产发展报告》显示,2013年全国文旅地产项目高达5299个,同比增长135%。

然而房地产企业来做文旅,其劣势就在于地产“挣快钱”的特点与文旅行业前期投资大、建设周期长、后期运营成本高、投资回报期长等属性是相悖的。尤其是在海花岛的案例中,许家印要求“应有尽有”,因此选择一种大而全的方式,规划中海花岛囊括了国际会议会展中心、博物馆群、主题乐园、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等28大业态,可以说包含了国内外文旅类项目能想到的所有业态形式。这样多的承载内容,就更加暗藏着不稳定因素,也容易暴露一家房产企业专做文旅的不专业性。

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囊括过多业态的海花岛

© 海花岛旅游度假区

中国主题公园研究院院长林焕杰就告诉我们,恒大想通过众多业态的布局把游客留下来,但客流量终归是有限的,很难支撑如此庞大项目的日常经营。这一是由于海南的交通限制,无法吸引大客流量;二是游客们的身体成本、时间成本和金钱成本都有限,不能在短时间内体验完所有业态。“刚试营业时,会有一个蜜月期,但难以获得长远发展。”

在林焕杰看来,众多业态中定位尤其失误的是恒大主题乐园“童世界”。根据恒大官网显示,恒大童世界主题乐园是专为2-15岁的少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园,以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容。许家印提出,要把“童世界”打造成世界规模最大的主题乐园。“标准之一是要让少年儿童3-7天才能玩遍所有项目,恒大童世界的规模必须达到迪士尼的1.5倍,里面设计有33个大型游乐项目。”但林焕杰指出,其中最重要的问题是“童世界”目标人群覆盖面太小了,2-15岁的少年儿童既没有太多时间娱乐也没有支付能力。事实上,恒大在全国布局有15个童世界的项目,至今都没有一家正式迎来开园。

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童世界主题乐园

© 海花岛旅游度假区

竞相上马的文旅项目还有一个共通的缺陷就是差异性不足。遍布全国的水乡古镇、带有玻璃栈道的山水景区就是证明。就拿海花岛提供的主题乐园类的游乐项目来说,差异化的关键在于打造IP,而恒大作为地产集团的先天不足在于没有专属IP。因此恒大的设计团队使用古典神话故事作为故事线,这是由于电影和文学IP需要付费和授权,神话故事这类公共IP不涉及版权问题。林焕杰表示,这种做法的问题是不能自带流量,不像《哈利·波特》《阿凡达》这些电影,它们在没有进入主题公园,已经在观众心中占据位置。

一方面文旅项目指望旅游设施建设是否能盈利,是个结果并不明朗的持久战,另一方面它要依靠房地产销售来获取利润却是一目了然的——2017年中央环保督察组反馈完情况后,《光明日报》针对海南填海问题评论:“围填海成本一般为每亩15万元至20万元,转手拍卖给开发商,每亩地价动辄数百万、上千万元,开发商再以‘海景房’为卖点,每平米几万元卖给购房户。这样暴利的生意,如果不加以约束,只怕还会产生更多问题。”海花岛“化整为零”式的填海审批已然违规,而再有一重违规则是在文旅开发的旗号下,将过多的土地用于了住宅建设。这种文旅项目的房地产化,也是文旅项目存在的普遍问题。

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海花岛在填海作业中

根据中央环保督察组调查结果,在海花岛填海形成土地后,儋州市政府把批准填海用途面积约31%的区域由旅游基础设施用海调整为住宅用地,用于商业地产开发。另一份有关海花岛控制详细规划实施评估报告显示,在已经建设了住宅的土地,特别是在2号岛上,住宅基本是按照原“控规”容积率上限开发,开发强度过高,教育、医疗等公共设施建设滞后,不能满足人们生活需求。

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远处2号岛耸立的高楼

© Alamy

2019年,儋州市政府为落实中央环保督察组的意见,开展了关于海花岛“控规”的修编工作,将未开发区域的纯商品住宅用地部分调整为商业、酒店等产业用地,部分用地配齐完善了教育、医疗以及公共绿地等公共服务配套设施,其余部分用地做留白处理,并降低了开发强度。尽管如此,一位在2号岛上买房的居民就和我们反映那里现在的居住体验依旧不够理想,“在2号岛的入口处,一眼望去,耸立着的都是20层左右的建筑,又高大又密集,给人一种压抑感,反而是度假感比较弱。”

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难以修复的破坏

2021年底,海花岛凭借已经对外营业但仍旧建设未完成的面貌,登上了当年“中国十大丑陋建筑”的榜首。主办方给出的上榜理由是:“资本任性妄为,破坏海洋生态,形态怪异杂乱,是炫富、媚俗文旅项目的典型。”

形态怪异杂乱,是不同业态的建筑之间没有协调统一的结果。恒大前文旅设计师刘东(化名)告诉我们,好的解决方法是让不同业态建筑群的天际线或表面有联动,但恒大文旅设计院当时按照业态分为七八个部门,各自为战,没有部门去进行整体沟通。并且许家印坚持全部使用世界知名的国外设计单位来做概念方案。负责主题乐园落地设计的深圳天筑团队副总经理刘鹏就对我们说,国外设计师在设计中国区时存在弱项,不了解中国传统建筑中的榫卯结构,在网上找一些图片照葫芦画瓢,还分不清日式建筑和中式建筑,天筑只能重新进行概念设计,在其中加入敦煌莫高窟的飞天元素、蜀山剑客的故事等等。

从海花岛的宣传片来看,海花岛1号岛的建筑风格五花八门。商业街部分包含岭南风情饮食街、明清风格饮食街、日式京都文化街,酒店包含西欧古堡式酒店,温泉城包含了土耳其、意大利风格,博物馆群则是现代化的抽象造型,还有部分福建民居、徽式建筑点缀其间。清华大学建筑学院副教授、“丑陋建筑”评委周榕评价,这是将不同地域、不同历史时期的各种风格类型的建筑胡乱拼凑在一起,构成与海南历史、文化、生态毫无关联的大杂烩式建筑群,带来的是一种视觉污染。

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风格杂乱的建筑群

© 海花岛旅游度假区

周榕告诉我们,近年来随着文旅项目的遍地开花,这一领域也成为了丑陋建筑的重灾区,文旅项目多次走上丑陋建筑的评选榜单。究其原因,一是由于这些项目都处于“天高皇帝远”的位置,地方的规划审批都不严格;另外则是消费者也不把那里当成自己日常居住的家园,反倒怀有一种猎奇的心态。于是“猎奇化”就成为了很多文旅建筑设计的初衷,一味求大、求高、求洋、求怪,比如早期的象形仿生类建筑。还有些景区采取“以丑引流”的建设方式,重庆武隆白马山的游乐项目“飞天之吻”是一个典型代表。建筑的主体形象是以仙女和王子形象建造的两座雕像,它们手上托举着圆盘观光舱,飞行装置启动后,游客随着雕像转动缓缓上升,最终仙女和王子在52米的空中相遇拥吻。仙女和王子因为外观丑陋走红短视频平台,被网友调侃为“巨人上菜“、“土味奇葩”,获得极大曝光量。

无论是在景观视觉,还是生态环境上,这样的文旅项目都给当地的绿水青山造成了严重的破坏。就像海花岛,它启动于2009年,当时海南的填海造岛项目正处于“大跃进”时代,一共填出12个人工岛。海花岛在众多海岛中是规模最大,破坏性最强的人工岛,对周围的海洋生态造成了难以抚平的伤痛。

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外观丑陋猎奇的“飞天之吻”

© 武隆白马山景区

在海花岛出现之前,儋州的自然生态资源很丰富,海花岛附近有磷枪石岛(大铲礁)珊瑚礁自然保护区、新英湾红树林保护区、白蝶贝自然保护区。海花岛的建设侵占了这些保护区,导致大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。有学者在发表的论文《海南儋州海域造礁石珊瑚种类组成及动态变化研究》中称,海花岛所在的儋州海域活造礁石珊瑚覆盖率急剧下降,由2012年的42.92%下降至现在的22.24%;活造礁石珊瑚死亡率高居不下,长期维持在35%左右。

红树林是构筑海岸防护林体系的首选防线,对抵御海啸和台风作用巨大,也是很多海洋动物的栖息地。2004年12月,印度的瑟纳尔索普渔村遭到海啸袭击,幸运的是,渔村海岸边生长着一片茂盛的红树林,距离海岸仅几十米远的172户家庭因此得以幸存。但海花岛的填海造岛项目会改变潮汐方向和水动力,生活在滩涂中的红树林因此面临生存危机。除此之外,海花岛的悬浮泥沙会对海水澄澈度产生持续性影响,施工过程中产生的污水直接排入海域,造成海洋污染,来往的运输船只影响白海豚等海洋动物的生存。

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在海花岛周围,一块块死去的珊瑚礁

© 中国绿发会

广州珠湾人和生态研究中心(CECA)总干事助理楚君(化名)一直关注着海花岛建设的进展。海花岛集中体现了多重问题,包括填海造岛影响生态、化整为零逃脱审批、被处罚后依然违规开工。“最近2号岛的39栋楼引起了很大讨论,其实是已经走到消费者这一环,海花岛才发酵得到更多人的重视。”海南仍有很多生态问题没能进入公众视野,比如三亚新机场的建设未批先建,影响白海豚和珊瑚的生存环境,还有其他开发项目的围填行为导致大量红树林被砍伐等等,“这些没有得到舆论响应,不代表生态影响不严重。”

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左边是用于海花岛生态修复的珊瑚,几乎全部死亡,右边是野生的珊瑚,已经白化却还顽强活着

© 中国绿发会

2021年12月21日,儋州市人民政府发布了《关于中央第三生态环境保护督察整改任务完成情况的公示》。其中提到,2020年底前已完成海花岛生态修复中期评估工作、前期修复资金投入审计工作,已设立海花岛生态修复资金专户。根据审计结果,海花岛生态修复需继续投入1.77亿元,恒大海花岛公司已缴纳500万元。楚君建议,对于填海造岛工程的处置方案和生态修复工作的结果,相关部门应该予以公示,接受监督,并让公众参与讨论,防止更多“海花岛”的出现。

微信编辑|俞冰如

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