绿地商业广场分析（湖南路地下商业街预计明年6月开业）

一条湖南路，繁华几多城。

狮子桥美食街，南京大牌档、回味鸭血粉丝汤、狮子头、尹氏汤包、东北炖、梅花糕等等，还记得吗？

马台街喝混沌，早已远去。

琳琅满目的实体店、山西路广场、军人俱乐部等等，曾作为南京第二大商圈的湖南路商业街近年来随着其他商贸区的快速发展人气已不如前，新时代湖南路也进行了二次提升改造。如向地下要空间，打造湖南路地下商业街，相当于在地下再打造一条湖南路。同时，湖南路地下商业街建成后将与周边各大建筑无缝对接，相互交流融通，吃喝玩乐为一体，形成地上地下商家的交叉经营。

2月3日，鼓楼区政府网络发言人透露了湖南路商业街建设的最新进展，成功抢了一回头条。

鼓楼区政府发言人表示，湖南路现在已单向（自西向东）双线通车，大约2017年4月湖南路双向通车（不通公交车），【湖南路地下商业街】预计2018年6月左右开业，届时湖南路全线通车（包括原来的公交车）。

湖南路的改造升级一直都是市区两级政府大力推动的重点项目，全长1.1公里的【湖南路地下商业街】更是重金打造的里程碑级地下商业街范本作品，给更新的湖南路带来同步世界的精彩。即将推出建筑面积25-100㎡地铁金铺。

另一方面，湖南路的重点项目，绿地湖南路G43项目，50万方都会级城市综合体也已动工。

作为2017全省重大项目，绿地湖南路G43项目是世界500强绿地集团继紫峰大厦、南站绿地之窗之后，2017年在南京开发的又一重要标志性项目，从拿地之初起便受到政府、业界的极大关注。该项目位于南京市鼓楼区湖南路商业中心核心地段，区位优越，交通便捷，历史文化资源丰富，规划丰富完善，含酒店行政公寓、超5A甲级办公、大型主题MALL、高端品质住宅及地下商业等5大业态，未来集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公和居住等多样化功能为一体，构建业态共赢、多元复合、高度集约的大型城市综合体。

据悉，绿地湖南路城市综合体即将新品首发建筑面积约25-75平米独立产权商铺，城市展厅现已试运营，有感兴趣的市民可前去咨询。绿地湖南路项目城市会客厅试运营地址：紫峰大厦购物中心1F/3F。项目地址：湖南路与中山北路交汇处（狮子桥步行街正对面）。

附：在2016年9月19日，绿地经过109轮竞拍，以80.6亿拿下城中湖南路G43鼓楼区湖南路04、05地块（商住、商办混合、公园绿地、城市道路用地），楼面价27473元/平。

G43地块“前世今生”还是非常精彩，在此也简单介绍。

鼓楼区湖南路04、05地块，东至丁家桥路，南至湖南路、西至中山北路、北至马台街，为商住混合用地，地块实际出让面积中，地表出让面积39380.29㎡，地下出让面积44873.75㎡，综合容积率达到7.45。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉在其朋友圈也曾发图表示，“湖南路马台稀缺宝地，贵为湖南路，一城精华，满心都是善，满眼都是和。”

该地块属于市中心区域绝版地块，距离江苏省政府1.3公里，周边商业、医疗、教育配套齐全， 3公里范围内大学林立。此外，地块紧邻规划地铁5号线山西路站，距离地铁1号线玄武门站600米，交通便利，目前现状为停车场。

从挂地的具体通告看，这块的限制较多，而且建设方案须征求江苏省军区意见。

早在2010年，鼓楼区政府就引入了苏宁置业进行地块的前期拆迁工作，据相关人士透露，苏宁置业还专门在新门口拿了一块地，并拿出河西苏宁睿城的一批房子用来拆迁安置。当时业内也盛传苏宁置业将接手该地块，并在此打造新地标“苏宁广场”。2013年8月，南京规划局网站更是一度公示了湖南路04、05地块的城市设计规划，3幢265米到438米不等的超高层塔楼是其亮点。

不过在2014年4月南京权威部门编制的一份土地推介材料显示，这幅地块原本规划建设3幢265米到438米不等的超高层塔楼，其中可能出现“江苏第二高”大楼，现在建筑高度却被降为120米。这份土地推荐材料显示，湖南路04、05地块规划的关键性指标出现多项变化。除高度缩水外，规划用地性质由原本的商业、办公、酒店、酒店式公寓增加了住宅，后期将建设不高于120米的楼宇。据鼓楼区住建局相关负责人透露，最新规划之所以做如此调整，是因为原本计划打造的摩天大楼将影响湖南路商圈新老房源的采光、破坏玄武湖畔天际线，此外拆迁户也很难安置。

2014年6月份，南京国土局预公告湖南路04、05地块，总用地面积约4.9公顷，地块面积不变，规划建筑高度又变更为不超过150米。地块上将建设商业办公、酒店、住宅及酒店式公寓。规划中还提到，在04、05地块之间的马台街道路上空，可设置宽度不超过8米的空中连廊，这类似于德基广场一期二期之间的造型。不过后来，地块便没有了声音。事态有了进一步发展。苏宁置业“意向性”退出，而此地块后来也传出有包括恒大、升龙多房企考察过，但最终一一放弃，业内分析，“住宅占比少，之前规划10%住宅的配比要求，且商业地产操盘有一定专业性等等因素使这块地一直没有下家。”到了2015年，根据相关媒体的报道，在2015南京科技创业创新与重大项目洽谈会鼓楼区专场投资推介会上，备受关注的湖南路04、05地块将“变身”现代服务业总部城。相关人士介绍，该地块为湖南路商圈二次改造的重点项目，将打造集高端商业、商务中心、历史文化街区、宜居住宅为一体的大型高端商务、商贸综合体，“该项目将和建设中的湖南路地下步行街，形成湖南路商业圈新的商业地标。”规划中主要变化地块面积（地上和地下）与之前规划相比，扩大了近一倍。A、B、C三个地块合计可配建建筑面积≤12万平方米的住宅和酒店式公寓，其中住宅建筑面积≤6万平方米。地表地块出让，住宅配比增加。

由鼓楼区政府负责解决日照问题，买到的开发商另行出资3亿元给鼓楼区包干使用。这意味着，G32地块依旧限高，但在土地出让时就预先解决日照赔偿问题。

在去年9月绿地拿下此综合体地块后，结合不断完善的规划，未来新的地标也将拔地而起，50万方大型城市综合体也将成为区域商圈升级的新动力。

湖南路商圈重回巅峰？

除了地下商业街区、绿地综合体项目之外，湖南路商圈还有许多升级商业配套。

南京国际广场升级改造项目金茂汇品牌调整开业，高端精品超市BHG、荷兰“冰世界”，以及方兴地产商业的自营业态“美食竞技场”为代表的新进主力店铺，以及场内原UME国际影城、A gogo自助KTV、四海一家等六家主力店还有孟非的小面旗舰店一同升级亮相。

新城地产布局南京的首个商业体项目--新城吾悦广场，位于湖北路和湖南路交叉口，据透露在功能业态上将打造集超市、影院、儿童业态、零售、餐饮、配套、休闲娱乐于一体的商业综合体。

此外，苏宁环球购物广场、众多精品实体店、书城美食等等，湖南路原有的商业体众多。新老商业升级运营，在目前全市商业格局变化的新背景下，湖南路商圈能否重回巅峰，也让我们拭目以待。

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南京主要的大型商圈地位不会变

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