静安华祺苑最好的楼盘（老静安终于出了个新盘）

不知道大家有没有发现，自从2015年11月4日，国务院同意上海市调整部分行政区划，撤销闸北区，闸北和老静安二区合并成为新的静安区，已经过去了7年时间。

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一个是人人向往的“富人区”，另一个是上海有名的“棚户王国”。不少人第一感觉就是两个区“门不当户不对”

虽然从绝对位置上来看，两个区域实际出入并不大，新静安闸北的公共交通看上去似乎还要更加便利一些，但是，不管是固有印象还是近几年的新盘供应方面，老静安着实都要更加吸引眼球一些。

特别是最近一段时间，原先的静投72地块定名「鸿印里」，传言即将入市的消息一出，静安的热度一时间又燃起来了，除了贵，很多朋友其实可能不清楚背后的原因。

今天我们不妨从供需，一二手房的价格和资源配置方面，一起来聊聊！

01

新盘信息大公开

鸿印里有没有参考价格？

首先来看我们大家最为关心的新盘信息和价格分析。

就今年爆出的规划来看，在老静安，接下来还有3个住宅项目：

一个位于曹家渡板块历史风貌区内（曹家渡社区C050301单元4-3b地块），是一幅纯住宅用地：

一个与上一地块相距不远，为9A-6地块，又名118-3地块，是一个集住宅、办公和商业为一体的综合体用地，这块地曾被纳入2020 年静安区国民经济和社会发展重大项目计划：

另外一个，也就是我们要说的静投72&73地块的首发住宅—鸿印里。

鸿印里住宅其实是在不久前刚刚定名，是原先静安投资72地块中的住宅部分。

先看产品，整个地块其实是一个6栋高层住宅 1栋180米的超高层办公楼 11栋风貌保护建筑复合型商业的综合体，项目住宅套数在350-400套左右，主推约104-270㎡2-4房，以大户型为主！

整体效果如下：

根据现场的实际状态来看，预计最快五六批次就会入市，做为一个市中心的新盘项目，楼间距其实相当可以，按照步测预计至少在50米以上（仅为自测哦，具体以官方数据为准），遮挡的可能性比较小。

而就地段上来说，可以说鸿印里真的无可挑剔了，距苏州河直线距离约500米，距离南京西路直线距离约700米。

可以走路去恒隆、中信泰富、梅陇镇，不远处还有久光百货、芮欧百货、会德丰国际广场、静安嘉里中心、1788国际中心、兴业太古汇等。

而未来如果要依靠地铁出行，周边有13号线汉中路、2/12号线南京西路站、7号线昌平路和13号线江宁路几个站点，汉中路站算是最近的，步行距离约950米。

当然，这里重点还要提到价格，由于是很早之前拿的旧改地块，所以鸿印里其实是没有指导价的，我们主要看一下周边的二手房价。

对了，这里需要提一下距离鸿印里最近的泰府名邸在2020年加推过一次保留房源，当时的入市价格是12.18万/㎡。

二手房的价格（此处仅指2018年后的次新房）来说，鸿印里所在的江宁路板块今年1-7月成交均价已经来到了14万/㎡，不管是价格还是涨幅都仅次于南京西路。

鸿印里作为区域内接下来为数不多的新房住宅项目，想必价格也不会过于低。

02

供需失衡

老静安一房难求

老静安的房子之所以能在未面世的情况下就有如此热度，其实首要原因就是因为供需失衡。

在整个静安区，从2012年9月到2022年9月十年中，取证入市的新房有63个，套数达到26743套，其实就上海市中心城区来说，数量并不算太少，平均到每年也有两千多套新房入市。

而其中，老静安入市的新房屈指可数，十年仅有13个新房项目入市，而且大部分都仅有个位数的房源出售。

体量能上百的，仅有九龙仓静安壹号、静安康鑫家园、嘉天汇、静安豪景苑四个，所有房源加起来，也只有1197套，平均到每年，也就一百套左右。

说供应自然还要提需求，我们以今年的供需为例！

由于老静安没有新房供应，我们依旧以静安全区的入市新房来看：

在已经过去的8个月中，静安共有6个新盘1571套房源入市，但是认购组数高达4306组，有2735组客户没有选到房子，落选率达到63.5%。

换个说法，也就是说，在静安区域买房，稀缺指数高达63.5%，而老静安，就更难了。

除了新房供应，还有土拍，老静安近些年出让的土地凤毛麟角，纯住宅地块就更是罕见了，上一次出让，甚至要追溯到20年前，而今年上海随着三批次土地地块的“明牌” ，所有的集中出让地块中明确，老静安依旧没有宅地。

03

资源聚集

板块优劣势明显

除了稀缺，老静安还有一项没法逾越的，就是资源。

南京西路就不说了，各种奢侈品商场、写字楼、教育设施，公共交通遍布，拥有上海最豪华、最密集的配套。

我们今天说说接下来有新房供应的江宁路板块。

虽然说没法和南京西路相提并论，但同样位于老静安、CAZ上海中央活动区，江宁路确实低调了不少。

首先，从属性上来看，江宁路属于南京西路延伸过去的住宅板块，也是静安区人民政府驻地，大多为居民区，兼顾部分办公，也有静安体育运动中心、自然博物馆等公建配套，但体量都不大。

而这些年其实在江宁路板块内，也正在进行大规模的城市更新，在十三五旧改完成后，江宁路目前也依旧还有7个地块在如火如荼的新建中。

1、静教院扩建新校区，目前已投入使用；

2、8万方老年健康中心，包括上海市第四康复医院、市中医医院门诊部、区养老院和医疗急救分站，预计2025年竣工；

3、13万方商办；

4、南京西路拓展商办空间，作为入住在南京西路的一些大型企业二线部门的办公地点；

5、鸿印里住宅、办公综合体；

6、南草坪花园二期；

7、静安豪景苑旁，吉宝自建的10万方商办。

除此之外，江宁路的教育资源也是稀缺又强势的。

其中最有名的学校就是静教院了，作为静安区数一数二的一梯队学区房，近几年，静教院的学区房曾一度涨到20万 /平。

此外还有三梯队的静安实验小学，以及上海市第一中学、五四中学等初中。

静教院

能在区区1.7平方公里的范围内集合优质强势的教育，恐怕全上海也挑不出来几个了。

虽然优势几乎可以说是无法复制，但这个板块也并非全然没有弱项。

作为一个四条轨交环绕的板块，江宁路板块目前只有一条地铁7号线南北穿过，设了一个昌平路地铁站，虽然板块四个方向都设有地铁线路，但是内部的轨道交通触达率并不高，目前出行没有办法完全依靠轨交。

而且，逛街购物也依旧需要南京西路的商业组团。

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总的来说。

在静安的内部，虽然大体上来说资源非常丰富且高端，但还是能看出来具体到各个板块的分布依然很不均衡。

老静安强商业、教育、交通，新静安强办公、城市界面和住宅体量。

而其中的江宁路板块其实也有一些缺点，首先是地铁在板块边缘运行，仅有的穿行而过的7号线其实能级不高，距离也并不算近，所以依靠地铁出行不是很方便，而自驾其实也并步轻松。

其次是板块内缺乏大型商业体，需要到邻近板块。

但就鸿印里这样的新房项目来说，倒是瑕不掩瑜，热度必然不会低。

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