成都太古里商业中心（央企强开发）

成都远洋太古里更新项目依托大慈古寺千年历史文脉，以新旧结合的更新手法将川式建筑理念与新颖的商业规划自然交融，打造成为全国独一无二“人与自然、历史、文化、艺术共生”的新中式街区型商业综合体。克而瑞城市更新中心选取该案例进行解读，为后续核心城市地标商业改造项目提供借鉴。

项目简介

成都远洋太古里位于成都春熙路核心商圈，由远洋地产与太古地产强强联手打造。该项目是一座开放式、低密度街区形态的商业综合体，体量达25.18万平方米，现已成为川西会客厅、成都地标性商业综合体。

数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理

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土地背景

2010年3月，太古地产与远洋地产达成“战略合作框架协议”，双方将共同开发及收购中国内地的地产开发项目。

12月31日，两家企业联手以20.03亿元的价格摘得成都市锦江区大慈寺地区的一幅土地（本项目地块）的开发建设权。在此之前，太古地产进驻成都面临九龙仓、凯德等多方竞争，未能成功进驻。此次借道与远洋地产合作成功入蜀，成功打开成都市场。

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股权结构

2010年底，远洋地产与太古地产各持股50%成立成都乾豪置业有限公司；远洋主导项目前期开发建设，太古负责后期招商运营。

2011年，双方签订谅解备忘录，远洋地产将其附属公司手中持有的部分股权抵押给太古地产，以换取太古地产向合资公司注资2.3亿美元，用以支付剩余土地款和项目运营。此番出资后，太古在成都项目的权益上升至81%，远洋及其附属公司减少至19%，大幅提高了太古后续运营收益分配占比，以激励太古发挥资源集成优势开展全球招商，提升项目综合品质。（注：协议中，太古给予远洋认购期权的权利，在一年内，远洋有权以10%的年利息向太古回购股权，恢复在合营公司50%的股权。）

数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理

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持有运营

• 项目开发节点

1981年：成都市人民政府公布大慈寺周围80m内为文物保护区

2002年：成都市统建办计划拿出13亿元对除大慈寺及部分建筑之外，其余258.55亩建筑全部拆迁

2010年12月：远洋地产与太古地产各持股50%，以20亿元购入大慈寺片区一幅地块，获得该片区土地的使用和开发权

2013年：太古地产负责全球招商

2015年1月：完成80%招商、入驻率70%

2015年4月：成都远洋太古里项目正式开业

• 项目介绍

以零售为主要业态的商业综合体项目，建筑排布形式为开放式、低密度的街区式购物中心。项目总建面为25.18万㎡，其中零售街区——成都远洋太古里10.6万㎡、酒店——博舍2.3万㎡、甲级写字楼——睿东中心12.3万㎡。

• 零售街区——成都远洋太古里

引入 “快里”和“慢里” 概念：

“快里”——三条贯通东、西广场的独栋/复式建筑商业购物街，业态导入众多国际品牌旗舰店/首店；品牌聚集效应强。

“慢里”——围绕大慈寺打造的慢生活里巷，以美食、文化休闲为主。

数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理

• 酒店——博舍

住宿：提供100间客房（1.52万㎡）以及42套服务式公寓（0.76万㎡）；

设施：设有水疗中心、室内泳池及健身中心；

餐饮：设有一间餐厅、一间咖啡厅、一间酒吧及一间茶室。

项目实景图，来源网络公开资料

• 甲级写字楼——睿东中心（已售）

睿东中心，定位为销售型国际甲级办公楼座楼，为本地及跨国公司提供优越的办公环境与相关配套；

2013年8月7日，远洋地产和太古地产联合宣布以约21亿元售出成都大慈寺文化商业综合体办公楼部分“睿东中心”。

项目实景图，来源网络公开资料

案例亮点

• 规划形态

项目围绕着庭院、小独栋的建筑形态，打造成一个开放式、低密度的街区型商业综合体；以“街、坊、巷”丰富的街道格局强化了项目商业动线。

• 建筑设计

新旧结合：保留古建筑的历史形态，叠加老街巷肌理氛围；将经典川西风格的青瓦坡屋顶材质与现代玻璃幕墙相碰撞结合，凸显了仿古、新中式的建筑风格；

项目实景图，来源网络公开资料

连廊设计：在独栋商业建筑之间增设连廊、露台空间，以此盘活二层商业，并发挥休憩、景观较大价值。

项目实景图，来源网络公开资料

• 保护传承

项目内共有六座历史保护建筑需进行修缮，分别为：大慈寺、广东会馆、欣庐、马家巷居士禅院、章华里7、8号院（规划为博舍高端SPA区域）、笔帖式街15号院（博舍酒店入口）。修缮改造过程中，遵循了历史建筑保护原则，较大限度地保留和延续了历史与文化价值；

大慈寺：项目围绕大慈寺所建，所有的建筑高度均不超过大慈寺的高度；

大慈寺实景图及效果图

广东会馆：复修后，广东会馆成为一所配备齐全的多功能活动场地，可举办时装表演、音乐艺术表演、文化艺术展示等；

项目实景图，来源网络公开资料

案例总结

本项目可在以下方面为城市更新项目提供经验借鉴：

1、成都远洋太古里项目由远洋主导前期开发建设、太古负责后期招商运营的深度合作模式形成优势互补；中途通过签订谅解备忘录的形式保证项目运营品质；

2、建筑规划方面，较大程度保护历史建筑前提下，用现代诠释传统进行修缮改造，重新赋予历史建筑全新功能及延续其文化价值；利用青瓦坡屋顶材质与现代玻璃幕墙相结合，强调了仿古、新中式的建筑特色；

3、招商运营方面，太古地产进行全球招商，引入了大量旗舰店、首店，以吸引消费者，成为商圈核心竞争力。

参考资料：

1、 成都太古里是怎样打造出来的？文旅商业规划设计核心解读！

2、 现有发展项目 - 成都远洋太古里 | 太古地产

3、 成都太古里：古朴与时尚的融合，历史与潮流的翻滚

4、 成都太古里品牌落位图

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