牛奶厂怎么经营（牛奶厂小隐于野）

本期写牛奶厂板块对下期楼盘测评没有任何关联，只是楼主在航拍保利天汇三期时顺路到了这里，一时兴起，跟大家聊聊牛奶厂，了解一下“小隐于野、大隐于市”的中国道家哲学思想如何在这里体现得淋漓尽致。不是卖广告，往下看，你就知道楼主所要表达的是哪个层面的意思。

华美牛奶厂（天河国际社区）位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、广州科学城，属于天河高新区。

关于天河高新区，之前写 保利天汇：全新三期 终极测评 时，有详细介绍过，这里再重复一遍。2020年3月，根据《广东省人民政府关于同意认定广州天河智慧城为省级高新技术产业开发区的批复》，广州天河智慧城为省级高新技术产业开发区，定名为广州天河高新技术产业开发区（简称天河高新区），实行现行的省级高新区政策。牛奶厂位于天河高新区南部片区。

▲牛奶厂区位地图

牛奶厂作为广州三旧改造项目，曾经的养牛基地，可以用“群山环绕，水甜草肥，花草常青”来形容，整个环境非常原生态。2014年6月市规委会通过华美牛奶厂规划，该地块将改造为低密度住宅区，未来新增70万㎡的商品住宅，容纳2.36万人口。

▲牛奶厂规划图

2014年，广州国土局推出8宗华美牛奶厂地块，总宗地面积超过50万㎡，堪称“巨无霸”，起拍价达90亿。彼时，牛奶厂地块分为了6大部分，分别被龙湖、华润置地、金地、平安不动产、广州家和等5家房企瓜分。

为更好地为下面分析房价涨幅服务，我们来了解一下5家房企当时的拿地价。2014年至2015年，牛奶厂西北部地块被龙湖以22.2亿元夺得，折合楼面价1.68万元/㎡，溢价40%；西南部和中部地块被华润置地分别以20.8亿元和9.4亿元夺得，折合楼面价1.5万元/㎡和1.16万元/㎡，分别溢价率37%和16%；中部地块金地集团以20.2亿元夺得，折合楼面价1.5万元/㎡；东北地块被平安不动产以总价11.2亿元夺得，折合楼面价1.44万元/㎡，该地块由招商地产负责建设；地块中部被广州家和以1.99亿元夺得，折合楼面价8000元/㎡。

▲牛奶厂

目前，牛奶厂板块已经汇聚了龙湖首开·天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府、家和天曜5大项目。

龙湖首开·天宸原著是2015年龙湖地产进入广州的第一个项目，项目共分两期开发，涵盖联排、叠拼、高层洋房等产品，总户数980户。天宸原著一期与二期被分为两个部分，中间隔了一条路，两个地块有点距离，不过你在一期也不会去二期。天宸原著是纯住宅项目，楼下没有配建沿街商铺，对于业主未来的生活可能有点影响，要到对面的华润天合商业街购买生鲜食物。

▲龙湖首开·天宸原著

华润天合是位于地块南边的大体量楼盘，共有东西两块地块，分两期开发。华润天合除了高层洋房和别墅住宅，项目还规划有大型商业综合体和公寓产品。东侧地块（一期）天合尚居包含了6栋商业楼及四栋高层住宅，主推88-124㎡三至四房；西侧地块（二期）天合尚悦花园包含有9栋高层住宅及独栋、联排别墅，其中高层洋房主推140-160㎡四房。

▲华润天合

金地天河公馆位于牛奶厂板块中央，项目采用半合围式布局，由少量珍稀类独栋和8栋品字形高层洋房组成，总户数932户。整个楼盘所在位置地势较高，住宅区域距离马路较远，居住环境会比较安静。

▲合金地天河公馆

招商雍华府是整个板块中最靠近珠吉路的楼盘，项目规划有11栋高层洋房、23栋MINI墅，总户数1248户。招商雍华府比较靠近19号地铁规划线的珠吉路站，但19号线仍处于线网优化规划中，暂未纳入2017-2023年广州市第三期建设规划。还有另外一个优势是，项目距离家和天曜的肉菜市场和公交首末站距离较近，生活配套也较为便利。

▲招商雍华府

近年来，体育东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学等名校进驻，备受市场关注的执信中学天河校区也落户牛奶厂板块，教育配套总体非常不错。目前在二手市场，很多业主就是冲着教育配套来的，今年以来该片区的房价也是水涨船高。

牛奶厂交通方面，距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站，但直线距离超过2公里，如果想通过地铁来通勤，会耗时耗力，基本上只能选择自驾或者通过先搭乘公交车再转乘地铁。

▲黄云路

黄云路从牛奶厂板块中间穿过，双向两车道连通珠吉路，这条路平时的车比较多，如果这个板块的住户都入住了，特别是上下班高峰期肯定会出现拥堵情况。据说这条路要扩建为双向四车道，这样也是有利有弊，利是通车顺畅了，弊是车流量大了，噪音灰尘也来了。

牛奶厂在未开发之前有人称它为“天河最后一块处女地”，有人嫌它是“鸟不拉屎的荒地”。随着5大房企的入驻，“处女地”和“荒地”改变了命运，从2015年龙湖地产推出板块内首个项目，成功让这个板块的房价蹭蹭往上涨，成为天河楼市关注的焦点板块。

2014-2015年，牛奶厂和广钢新城、广纸新城基本是同期推出住宅产品的板块。但在市场主导方面，广钢新城、广纸新城是政府主导下的造城模式，而牛奶厂则恰恰相反，完全由企业和市场主导推动。

这三个板块刚推出时，为什么那么多人看好广钢新城、广纸新城便知一二，连官方媒体的宣传也是“三板块PK，牛奶厂垫底”的评价。在市场的推动下，入驻牛奶厂板块的几大开发商联合提出的“天河国际社区”概念，让这个社区一下子高大起来。后来怎样了，今天我们回过头来看，广钢新城、广纸新城透支了前期宣传的溢价，而牛奶厂的区位及教育溢价正在开始。

▲华润天合

同时，在2017年广州3.30调控后，牛奶厂恰好赶上广州这股波澜壮阔的巨大行情，广州所有新楼盘几乎全线沦陷为双合同，导致部分楼盘和板块滞销，天河牛奶厂板块则是凭着单合同，成为2017年广州楼市最热门的几个板块之一。

据相关统计，有两类人在牛奶厂买房，一类是珠江新城、天河北、天河公园等高薪人群，他们带着“小隐于野、大隐于市”的梦想，在当时的郊区住上别墅，所以当时牛奶厂的别墅被他们扫光，即使等到现在，该板块也没有一套别墅放到市面上卖。一位销售说，有位业主有套别墅要卖，但现在不是时候，现在只有10万元/㎡，他要等到13万元/㎡才放出来，这里的业主普遍对这个板块抱着非常大的信心。

还有另外一类人是“改善房”和“学位房”客户，为改善居住环境，换一个大点的房子，或者要为小孩买学位房，居住的天河东、黄埔西附近的居民，就会选择牛奶厂板块。

▲牛奶厂周边

今年年初因为疫情原因，牛奶厂成交均价为5.1万元/㎡，但来到11月，这里的成交均价已经去到6.5万元/㎡，挂牌价格大半年涨了接近1.5万元，涨幅是整个天河板块最高的。

最近还有一条信息，沉寂了6年的天河牛奶厂板块终于又有地拍卖，10月17日，天河奥体公园北侧AT1003036地块公开挂牌出让，将于11月16日10时起限时竞价。该地块坐落于奥体公园北侧，半山溪谷以东，帝景山庄以南，现状为山坡。起拍楼面价4.3万/㎡，封顶楼面价高达6.4万/㎡。

▲华润天合

牛奶厂在生活配套及交通配套上劣势明显，自己没车的情况下，想要在这里居住需要有足够的通勤时间留给自己。另外前期入住的业主，得靠钱大妈、盒马鲜生购买生鲜食品，但基本不靠谱，没有大的菜市场或品类繁多的生鲜超市会让你生活品质严重下降，这对于钟情于“小隐于野、大隐于市”的业主来说，可能要好好考虑一番了。

除了上面的劣势，我们对这个板块的优势也不容忽视，楼主对牛奶厂的整体评价为，在市场整体看好这个板块的情况下，需要做好空守寂寞的准备；也有可能看着这个暴涨的房价，即使在家吃泡面也会心甘情愿。

▲牛奶厂商业街

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