恒大地产热议（恒大地产再爆新雷）

2021年的最后一天，也就是12月31日，恒大海南海花岛，已经建好的39栋楼，总建筑43万平米，限期10日拆除，预售许可证被依法吊销，原因是违法获得的规划许可证被撤消，这样一来，这些建筑就是违建！

这样一来，无疑是给困难重重的恒大添上致命一击。在今年新旧交替的时候，恒大连遭重击，上个月17日，恒大在成都的两块地皮，被无条件收回，合计30.4平方米，共计457亩，同样，恒大位于海口的8宗地块也被地方无偿收回，也就是说，不到一个月时间，恒大被无偿收回了10宗土地，这无疑是个非常可怕的信号？目前我们能看到的，无论是成都还是海南，都仅仅是冰山一角。更可怕的仍在水面之下，2022年，或许恒大这个地产巨无霸，真的要凉凉了。

2021年的12月6日，在政府工作组的介入下，恒大设立了风险化解委员会，成员有广州国资越秀、信达资管。但是根据内部消息透露，目前恒大的债务复杂程度，远远超乎大家想象，目前我们能知道的是1.97万亿负债，实则表外债务可能无法想象。

究其原因，还是因为地产行业的金融属性，在恒大爆雷后，信用急剧下挫，导致投资人和债权人丧失信心，资产价值快速贬值。成都和海南事件的爆发，也许意味着恒大已经错失了最佳的自救时机。恒大目前最值钱的就是土地资产，但是目前来看，这些土地资产也将逐个流失，土地储备原本是许家印最有价值的砝码，但是这些资产一旦流失，或许恒大再也无法重新站起来了。

最近，高善文在他的演讲中发表了他的观点。 房地产的高周转模式已经走到了尽头，在目前的调控条件下，原来的模式很难继续下去，对此他的观点是，尽管大家普遍认为房地产最坏的时候过去了，但并不意味着好的时机来临，人口数量下降以及预期的改变，即便是眼下的调控政策放松了，还想回到以前的场景将会非常困难了； 恒大的房地产开发模式，显然是依靠高周转高杠杆去快速获得利润。过去二十年是城镇化快速发展阶段，也是房地产开发的黄金时代。当农村人口向城市流动时，城镇化率不断攀升。与之对应的是，人们对买房的需求加大，房价有上涨的空间。在这种房市利好的推动下，恒大自然可以快速扩张。

近日，社科院发布了人口研究报告，针对城镇化报告提到，中国将在“十四五”期间出现城镇化由高速推进向逐步放缓的“拐点”，2035年后进入相对稳定发展阶段，中国城镇化率峰值大概率出现在75%至80%。按照高善文的观点，接下去，我国以房地产作为经济支柱的时代显然已经过去，房地产的巅峰时期显然已经过了，在政策调控下，中国地产终将着陆。目前的住房，多数都是2000年以后盖的，现在有能力进入城镇购房的，也基本上已经买完了。接下去房地产市场的增长，依托于新增人口数额，现在中国的城镇化进程已经趋于完成，城镇人口的增速自然放缓，他预测，未来10年，中国新增城镇人口的速度和新增就业人口的速度应该不会高过1%，甚至有可能是负值。而且，现在房地产的库存仍然处于高位，因此他认为，未来房地产的销售面积17.6亿这个数字将会是在未来很长一段时间内是峰值了。接下去房地产行业将迎来大洗牌，过去的房地产行业，只要你贷款贷得越多，房子盖得越快，你自然就赚钱赚的越多，也就是说杠杆率越高，转轴率越高，收益率也就越高。这也就是为什么前段时间曹德旺会评价许家印说他胆子太大，37个亿就敢贷款2万亿的原因。但是呢，现在国家已经收紧了杠杆率。房地产没办法拿到那么多钱了，房子也就没办法盖那么快了。杠杆率、周转率降下来了，那么收益率自然也就降了下来。但是利润一旦放缓下来，许多房地产企业就会扛不住了，许多资本看到收益率降下来，自然就会选择退出市场。这也是恒大此次爆雷的重要原因之一。

从高善文的观点来看，未来的房产市场在供应量不变的前提下，市场需求的下滑，一定会对未来的地产市场造成巨大的影响。而经济学家任泽平则认为“房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，以时间换空间”，也就是说，他认为未来很长一段时间，房地产会以横盘为主。这也是目前大多数经济学家抱持的观点。

可以预计，未来的房地产市场高周转高收益的时代显然已经过去。

未来恒大要么能够想方设法复工复产，保开工，保交房；要么能够学习王健林，抛售资产，变卖土地，减轻负债。唯有这样，以时间换空间，或许还有希望。

说白了，房地产的本质是金融，而金融的本质是希望、是信心，消费者、供应商相信你，你才能玩得转，当消费者、供应商都不再相信你的时候，距离破产也就只有一步之遥了！

当然，除了恒大的负债，这次海花岛2号岛39栋楼，43万平方米建筑的规划许可证，到底是如何“违法取得”的，也是公众所关心的，43万平米建筑，哪怕就按照2300元的建安成本来测算，也是10个亿的巨额投入，如果按照销售额，足足70多个亿，这里面包含了大量的农民工、建筑商、材料商、乃至设计单位的资金和心血，就这样说拆就拆，这一拆一建之间，数十亿财富就此灰飞烟灭，而这一建一拆之间，留下的建筑垃圾和污染，又将造成深远的影响。这将造成巨大的社会资源浪费，而这，也不是简单的一个公告就可以解决的。