楼市有望在下一年明显回暖（经济周期看楼市）

2008年是上一个楼市炒底机会。

“1985年之后出生的人，人生机会第一次财富注定在2019年出现。”回看上一次，已是十年前；如果错过这一次，可能还要再等十年。

此话怎讲

“人生发财靠康波”，经济周期专家周金涛认为，应该用康德拉季耶夫理论进行人生规划。人生60年运动中，会套着三个房地产周期，20年波动一次；一个房地产周期套着两个固定资产投资周期，十年波动一次；一个固定资产投资周期套着三个库存周期。

“周期终将幻灭，但在2019年之后，中国新的房地产周期将启动，所谓幻灭即是重生，以人生发财靠康波来看，2019年是1985年后生人一代的第一次人生机会”。

周金涛是中信建投证券首席经济学家，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者，因此也被称为亚洲周期天王尼古拉·金涛。

2007年，他因成功预测了次贷危机，即康波衰退一次冲击而声名鹊起。

2015年后，其成功预测了全球资产价格动荡，

并在2015年11月预言中国经济将于2016年一季度触底，大宗商品将出现年度级别反弹......

关于人生的财富机会，2016年3月16日，周金涛做了以下分享（有删节）：

a.人生只有三次财富机会

“人生发财靠康波”，这句话的意思就是说，每个人的财富积累，一定不要以为是你多有本事，财富积累完全来源于经济周期运动的时间给的机会。

比如过去的十年，中国暴富的典型是煤老板，大家都认为煤老板不如自己有本事。

为什么他成为煤老板？原因就是在于天时给的机会。

大家可不可以成为煤老板？应该今生不会看到，这是康德拉季耶夫理论理论描述的。一个人的一生中所能够获得的机会，理论上来讲只有三次，如果抓住其中一个机会，至少是个中产阶级。

b.40岁的人，第二次机会在2019年

从研究来看，人生的机会基本上由康波的运动给予的。

十年前在中信建投证券找了一份工作不是太重要，大家十年前在中信建投证券旁边买一套房子真的很重要，因为中信建投在北京朝阳门，现在房子涨十倍，挣十年也挣不到。人生的财富不是靠工资，而是靠对资产价格的投资。

在一个人60岁的人生中，其中30年参与经济生活，30年中康波给予你的财富机会只有三次，不以主观意志为转移的。

40岁以上的人，人生第一次机会在2008年，如果那时候买股票、房子，人生是很成功的；2008年之前的上一次人生机会1999年，40岁的人抓住那次机会的人不多，所以2008年是第一次机会。

第二次机会在2019年，最后一次在2030年附近，能够抓住一次就能够成为中产阶级，这就是人生发财靠康波的道理。

巴菲特没什么特别，成功的原因就在于，他出生在第五次康波周期的回升阶段，如果现在一样不会成功，这个就是宿命。1985年之后出生的人，人生机会第一次财富注定在2019年出现。

c.房地产周期20年轮回一次

一个人的人生财富有哪些？理论上只能有这么几类：大宗商品、房地产、股票以及艺术品市场。

第一类就是大宗商品，在60年巡回中，大宗商品是最暴利的行业。中国人觉得最爆发的煤老板，原因就在此。

因为大宗商品的牛市是几十年出现一次，这次的大宗商品牛市是2000年到2002年，是康波的衰退阶段。第四次康波的衰退阶段70年代是石油危机，也是大的商品牛市。目前经历的第五次康波，商品的牛市已经结束，2011年至少到2030年，商品的走势都是熊市。

第二类资产是房地产，就是经济周期理论中的枯枿周期，房地产周期20年轮回一次，一个人当中可以碰到两次房地产周期。

人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁；第二次是二次置业，改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，消费逐渐由房子变成医疗养老。

房子一生中大致消费两次，大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启，按照房地产周期规律分为三波，第一波2000到2007年，2009年之后又涨一波，2013年、2014年一波，三波上去，全国房地产周期的高点判断是在2014年，这个是中国房地产周期的高点，后面价格下来。

但是，到2015年的时候大家突然发现，房子又好卖了，2016年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市，这是房地产周期的碧浪反弹。

所以，2017年上半年附近，中国的这次反弹会结束。如果你拥有一线城市的核心区域的房地产，并且不是自住房，应该在未来的一年之内卖掉，这就是对大家的建议。

卖掉房子之后，你发现可以买到好多很便宜的资产，性价比已经发生变化，这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来，这个世界上没有只涨不跌的东西。

2019年房价会是一个低点，2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环，15年上升，5年下降。

为什么是房地产

时至今日，不仅是土地出让金这么简单，土地已经成为z=f捆绑开发商处理城市病的有效手段之一。

以深圳为例，看一组数据。

上图是9月26日，龙华出让的一块住宅用地的出让要求，剔除1.2万平的公共租凭住房，以及菜市场、公交站、图书馆等不可销售部份，开发商仅有3万余平可销售。

这说明什么？

按照现有的土地出让要求，z=f要求开发商在建设商品房的同时，必须搭配城市配套。要知道，解决城市配套问题，是z=f的职责范围。

再看。

用深圳市规土委一官员的话说，今天的城市更新不仅解决空间问题，还包括城市发展过程中出现的社会问题、经济问题、环境问题、民生问题等。

而近来，在深圳，无论是土地出让还是城市更新的新建楼盘，或多或少要求开发商自持运营xx年，特别是产业园区。这是为了让开发商帮助城市拉动经济，以及城市产业转型。因为所有行业中，开发商是钱多、资源丰富、人才济济，有其牵头做产业转型，成功率进一步增加。这事交给开发商办，z=f省心。

这说明什么？

说明z=f与开发商绑得越来越紧，对于开发商的依赖不只停留在土地出让金上面了，而是利用开发商解决z=f应该解决的城市发展中的实际问题。如果房地产市场倒了，没有开发商，z=f会很难受。

当然，最核心的还是土地财务，“分税制”导致的土地财政。

任泽平认为，如果土地财政制度不改革，每次通过行政手段冰冻房地产销售和土地市场，调控时间超过1-2年，地方财政往往扛不住，然后各种小动作放松。

经济学家许小年坦言，分税制改革使得财权过分集中在中央z=f，地方的财权和事权不对称，地方不得不另辟财源，土地财政应运而生。而地铁、公路、机场等基础设施投资猛增，支出超过收入，地方z=f只好用卖地收入和土地抵押贷款弥补不足。

此前，大连万达集团股份有限公司董事长王健林撰文指出，高房价的根本原因是现行不合理的财税制度。在现有的分税制体制下，地方z=f只能从税收中分得不到20%的收益，土地财政因此成为地方z=f的主要生财之道。

事实上，数据也显示，2007年-2010年，全国土地出让金分别达到13万亿、9600亿、1.59亿和2.71亿，即使是楼市调控异常严厉的2011年，全国土地出让金也达到3.15万亿，可见，土地仍然成为多数地方z=f收入的重要来源。

只要中国的房地产市场不倒

中国的经济依然可以屹立不倒

“过去二十年，中国房地产是世界上唯一脱离美元周期的大型资本市场。它为巨量人民币提供了强大的信用，使中国成为唯一在低息资本（远低于银行利息）上能和美国有一拼的经济体”。厦门大学经济学院教授赵燕菁今年8月撰文如是说，

而经济学家厉以宁则更直白，“房地产业难道不能再次起来吗？”

“尽管高房价本身广受诟病，但不容否认的是，中国今天能有远低于银行利息的资本市场，首先靠的就是房地产”。赵燕菁强调，只要中国的房地产市场不倒，低利率的货币气候就不会有大的改变；即使中国股市彻底熄火，中国的经济依然可以屹立不倒。一旦洪水来临，人民币就有可能像1997年亚洲金融危机那样，成为周边国家财富避险的最后高地。

以上都是对房地产在中国经济地位中的肯定。回看自2004年来的房地产调控政策，无论政策放松还是收紧，都是为了稳定房地产市场，稳定中国经济。因为经济就是政治。用专家的话说，只要土地财政不改变，房地产在中国经济中必须就担任重要角色。

深圳房价会跌吗？

经济学家张五常：很难。

房子最终用来住，住的前提得有人。

按深圳2017年官方统计数据，常住人口为1252万。但实际人口或已远超这个数字，有政府工作人员此前透露，深圳实际常驻人口数量为2100万；而去年年底，一份基于移动通讯大数据的报告指出，2017年11月生活在深圳的人数超过2500万。

居住面积呢？

根据以深圳2013-2016年间竣工的存量住房来估算，截止2016年年底，深圳存量住房约4.57亿平，856.8万套。剔除保障房、“小产权房”等，商品住宅仅有1.29亿平，138.5万套。

当深圳1997平方公里土地上挤着超过2000万人口，需要面临的是，仅有不足150万套商品住宅。而据此前数据，有约800万深圳人住在小产权房内。深圳有近一半人没房子住！

另外，据媒体报道，近年来深圳每年出生人口数量20万以上，资料显示，深圳市每年新生儿数量呈有递增态势。其中，2016年深圳的新生儿出生量达23.1万，而2017年能达到24万左右。

巨大人口数量与居住面积落差的背后，是稀缺。

对于深圳房价，深圳地产评论人朱罗纪指出，大城市的房地产价格，是由稀缺性决定的。

商品的稀缺性决定了人们要得到它需要竞争，进而产生竞争规则。长期来，人类社会发明了很多规则，现行比较受好评的是市场规则，由价格来决定；另外还有其它规则，比如身份、等级、户籍、收入、排队等。

未来怎么看深圳的楼价？会跌么？

去年年中，张五常作客北京大学一论坛时表示，“华为、腾讯、大疆都很厉害，也知道苹果要搬来。有8000家高科技公司在深圳，厉害的毕业生来深圳找工作，很快就找到了。我去年说深圳会超过硅谷，应该不用十年。制造业的支持深圳有，硅谷没有。虽然前几年东莞一带被新劳动法搞坏了，但还有制造业基础，需要什么可以立刻制出来。你说我要换一个螺丝，打电话马上有人帮你做出来。去年我看深圳医疗展览，几个足球场那么大，九成是中国造的。发展得很快，以这样速度，很难看到深圳楼价会大跌的”。

张五常说的，或是深圳房价高企 坚挺的原因之一，产业。深圳的城市基本面是好的。

所以，

经济周期触底 房地产经济地位 经济下行压力 深圳城市基本面 市场调整 政策限价 房企冲量=当下抄底机会。

在《那年花开月正圆》的电视剧里，由孙俪饰演的少奶奶曾说过一句至理名言：“一贵一贱，极而复返。”

看完这部剧后，什么都没记错，唯独把这句话记得牢牢地。

这句话，到底是个什么意思呢？

“一贵一贱，极而复返”是指，任何事情到了顶端后，它就会回落，落到底端时，它又会起来。

用孙俪的话来解释，就是：“卖的东西价格不会一直上涨，涨到某个点，它一定会下跌，但也不会一直跌，跌倒某个点，它又会继续涨。”

发现没有，这不就是在说当下的楼市吗？

众所周知，2008年受全球金融危机影响，一线城市房价一路下跌，但跌完之后，又恢复了上涨趋势。

到了2014年，房价再次迎来下跌，之后稳步上涨。

而如今，2018年，房价的确又开始呈现下跌趋势，但是这波时间会持续多久呢？

广州住建委发文：将优化指导价，杜绝合同拆分

这楼市调控就如同家长管教孩子，即不能过度放纵，也不能管教过严，否则很容易出事。

就拿广州来说吧，从去年“3.30新政”至今，楼市调控从未放松，购房者与开发商在“限购、限价、限售、限贷”之下，艰难地度过了一年多时间。

如今，很多开发商确实熬不下去了，以“裁员、降价、停止扩张”来保命，而购房者以降价、双合同等，提出退房诉求，对社会造成了一定影响。所以，相关部门不得不做出一点退让。

为此，便有了10月19日住建委的“发文”。

10月19日，广州市住建委发文，关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明：对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

这意味着，广州楼市正式宣布告别“双合同”，备案价也将得到合理调整。这不管是对开发商，还是对购房者而言，都算得上是利好消息。

广州房贷利率松动 多家银行首套利率上浮收窄

上周，房产君致电广州18家银行，咨询关于贷款最新利率的情况。结果发现，仅有5家银行上调了房贷利率，剩下13家银行，首套房贷利率仅上浮10%。

相比9月，10月房贷利率有明显松动。而利率松动可以给购房者剩下不少的利息，在一定程度上可以刺激购房者买房。

综合以上几大信号，楼市或在2019年逐渐恢复正常，并继续健康稳步的发展。

在此，不得提醒一下刚需购房者，如果现在看到有合适且低价的房源，可抓紧入手，就害怕这一等，就错过了买房的最佳时机了。

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