土拍火热背后暗藏的房产市场（昨天购房者连夜买低价房）

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最近的高新区真的是水深火热。

一边是价格战一触即发：

大正·水晶森林：爆款特价房，11600元起抄底！臻稀房源，分秒递减！闪购行动，即刻秒杀!约89-135㎡森林央座火爆热销。

郑州市可以用组合贷的楼盘，荣盛祝福花语水岸，地铁1号线梧桐街站，签约河南省实验学校，每个户型都送10平方，96-110-123-133平送精装修，特价11400元起。

恒大城，单价14000多，精装修，80两房/100/118/125三房，郑大实验小学，上海复旦大学恒大城中学，西三环内千亩大盘。

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一边是地王的争夺赛：

上周高新区出现了大规模的放地，共计约合404.89亩，其中6宗地在高新新城，1宗地在高新老城。高新新城的地块大多都是城改用地，而高新老城的地，不少开发商开始参与厮杀，经过4个多小时的激战后，最终被北京龙湖置业有限公司摘得，地价130460万元，楼面价6199元/㎡，刷新高新区地王记录。

一看楼面价，你肯定觉得6千多的楼面价，不少人说卖1.3万也是赚的，但是其实并非如此，这个地块条件比较苛刻，租赁住房加幼儿园，剩下的地块很少了。据说1.9万也只是比成本多一点。

为什么会出现这样的情况？我们一起来解析下：

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原因如下：

1、上个周期泡沫比较大，房价直逼老城区。

恒大城一直在这个周期中，所以我们来看他的价格，从1.48一直到1.8万，在上一波行情中也算是领涨高新区了。1.8万的价格就是放在现在，差不多也是除了东区以外可以买任何区域了。

2018年是房地产寒冷的一年，在房住不炒的情况下，郑州也是，能坚持不降价的楼盘真的比较少。2018年下半年郑州的拐点到来，一直到现在不少楼盘依旧凉凉以价换量。

每次降价的过程实际上就是去泡沫的过程，再比如金科城1.6万的价格，销售平平。在高新新城的万科城，四环外的价格涨到1.35万也是绝杀了不少三四环之间的楼盘，所以高新区以价换量对于扛不住的楼盘来说非常正常。

2、政策的利空。

对于今年的高新区来说，地铁线路规划的出炉，无疑给这个区域带来了利空。地铁8号线只到银屏路，并未到双湖科技城。还有地铁9号线的未批复，无疑也是雪上加霜。

我们来看价格战打响的地方，正是西四环附近的双湖科技城，除了大正水晶森林，荣盛祝福花语水岸之外，还有拐点性意义的9千 的华润悦景湾，而在主城区，价格却也算坚挺，没有四环激烈。双湖科技城目前配套比较弱，虽然想对比滨河国际新城，但是规划以及配套落地都不如它，也是没起来的原因。

3、土地出现争抢只是个例，不具备代表性。

一线土地稀少并且严控，三四线土地棚改改道，现金流被截断，开发商不愿意往三四线走。二线城市在上波行情中受到了很大的关注度，开发商为了增量纷纷到二线城市开疆辟土，特别是一些强二线城市，我们所熟知的杭州、南京、苏州、合肥等都出现地王。

郑州是国家中心城市自然也吸引不少品牌开发商，比如越秀，龙湖，远洋，美的等近期都纷纷在郑州市场拿地，外来房企不好拿地，抢占市场就会付出高溢价。但是郑州土地市场整体来说是比较稳定，大部分都是底价成交。

5月份郑州土拍情况：

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在微信上，不少人都问我，技术员在北京几年想回郑州，东区买不起，高新区行不行，应该如何选择？其实很想纠正大家一个观点，高新区是有产业，足不出户，在区域内自给自足是没有问题的，但是我们要站在整个郑州来说，未来高端写字楼集中地还是在东区。

如果你非要在高新区选择：

如果你比较看重学校：金科城的学校是比较不错的，是郑州中学的学位，且今年划片也在之列，但是性价比不太高。不是过分追求学区，谦祥钱隆城以及恒大城是一个综合性值得考虑的楼盘。

如果你只是追求性价比：荣盛祝福花语水岸，华润悦景湾，还有中海万锦熙岸是值得考虑的，并且1.1万的价格，算是整个郑州四环的底价。如果资金不多，可以选择这里。在这几个楼盘中荣盛祝福花语水岸的学校相对明确些。

如果你追求地铁，不在乎体量可以关注纯新盘华瑞紫银华庭，这个楼盘社区体量不大，但是在地铁1号线郑州大学站。保利文化广场是地铁8号线，但是目前价格是市场价。

在双湖科技城中，正商湖西学府，美的翰悦府，以及金辉优步学府中，如果按照性价比，估计正商大概率是占头部，美的是精装，主打科技落地还待考究，如果就想产品中规中矩风险小些，那就正商。

不是高新区地缘，同样的价格，你还有以下选择：

目前高新老城的均价大概在1.45-1.6万，站在郑州的基础本面上，我们来看，目前有以下楼盘：

在这些楼盘中，你能以低于表格中的价格买到的有三个楼盘：锦艺四季城，郑地璞园以及锦艺金水湾。在这些低价房中，如果锦艺四季城和锦艺金水湾价格相同，建议选择锦艺金水湾。

如果你就想要主城区，纯投资不自住，可以关注世茂云尚城，两地铁交汇，周边配套完善，出租是没问题，其实最主要的就是楼盘的质量，因为之前是源升金锣湾，质量不太好。

自住可以考虑名门橙邦，郑地璞园，奥兰和园。橙邦要等后期开盘，一期开盘剩下房源不多了。郑地璞园现在是尾盘在售，交房时间是比较早的，奥兰和园唯一的缺点就是农药厂了，但是没有完美的，只要不介意是完全可以买的。

如果对学校比较关注，锦艺四季城以及金水湾，还有建业花园里，这三个楼盘学校相对还可以，不过花园里的学校名额有限制。

最近管南几个盘比较热，关于融创城，永威城，鑫苑国际新城以及富田九鼎公馆还有绿都澜湾的选择，其实我们来看，除了融创城和永威城之外，另外三个都有地铁，但是鑫苑的品质不太好，不太建议。富田九鼎公馆和绿都澜湾，绿都有个创新街小学，但是划片，不一定上。富田是宣传学校不定，并且现在这个价格也是市场价往上些，可以等绿都开盘，比较性价比。

融创城和永威城，如果同样的价格就选择永威城，毕竟品质有保证的概率大些。高新新城价格在1.1万，目前算是底，所以资金不足的可以看看这里。

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近期郑州市场的高溢价土地，理性看待，只是个例不代表全部，记住稳就一个字，相对于其他土地热度，相比郑州大都底价成交，热度一般。对于二线城市来说，严格控制涨幅的，地价也是其中一部分。不过环郑周边开封，洛阳以及新乡地王，大家就看看，吃个瓜就算了。

对于高新区来说，未来压力还是比较大的，不具备大涨的可能性，因为后期土地存量比较大。比如西流湖附近以及双湖科技城附近，都有大量的土地待开发。高新区因为距离东区比较远，受东区外溢客户比较少，大部分都是金水区和中原区的外溢群体，刚需比较多。

对于特价房，没必要一哄而上，但是也千万不要错过关注。认真分析是否值得，不盲目，不错过就是现在的最好的办法。比如你资金不多，买荣盛祝福花语水岸是没有问题的，比买地市以及南龙湖强多了。

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