业主共同管理权的行使（我的地盘我做主）

四月七号，我讲了建筑物区分所有权中的共有权，主张小区电梯广告等共有部分收益，业主有权享有。今天，我们把建筑物区分所有权这一部分剩下的讲完，说说其中的专有权和管理权。

这东西没啥深奥，我们直接开门见山，一个一个来解决。

先说专有权。

各位读者字面上理解的专有权就是它实际上的意思，“专有专有，唯我独有”，专有权的客体主要集中在业主专有的住宅或经营性用房，当然也包括买卖合同中已经明示由业主单独所有的车位、绿地、摊位、露台等。

貌似也没有什么大不了的，但从法律视角来看，它有些地方还是值得说道说道：

1、业主的专有权某种程度上就是所有权。我业主想转让专有部分就转让专有部分，我的地盘我做主，不管物业还是其他业主都别想横插一脚，例如其他业主没有优先购买权、管理条约不能胡乱规定业主的专有部分不能出售等；

2、专有权在建筑物区分所有权中居于主导地位，其他两个共有权和管理权都是专有权的小弟，专有权有多少就决定共有权有多少、管理权有多少；

3、专有权也受到一定限制，但这种限制又很难说是真正意义上的限制，因为其最终目的在利他（其他业主）的同时也在利己。限制主要集中在《民法典》第二百七十二条、二百七十九条，两条说的意思其实一样，一条微观上讲的是业主不能擅自将住宅改为经营性用房，除非经利害关系的业主同意，一条宏观上讲的是业主不能危及建筑物的安全、不能损害其他业主的合法权益——一句正确的废话。

再说管理权。

管理权这个东西主要集中在两个机构上：业主大会和业主委员会。我想绝大多数读者是听过这两个机构的，但我估计也仅仅是听过而已，大多说不出个所以然来。他们的定义也很简单，业主大会即全体业主组成的会议机构，业主委员会即业主大会的执行机构。

说完定义，我们继续往前走，说说它们的几个法律知识点：

1、两个机构没有民事权利能力，不具有诉讼主体资格，所以不存在什么原告某某业主委员会、被告某某业主委员会；

2、两个机构作出的决定对业主具有法律约束力，注意是“法律约束力”，有的读者看到这里可能不乐意了，莫名其妙自己被套个紧箍咒，假若后面真的受委屈，那该咋说？无妨，如果两个机构作出的决定确实损害了你作为业主的合法权益，你可以自知道或应当知道他们作出决定之日起一年内向法院请求撤销，过时不候；

3、业主大会的表决规则也是要说说的，主要是对三个数字得敏感，一是三分之二，二是一分之二，三是四分之三。这数字摆在这里有点莫名其妙，但因为内容实在太多，不好摘录，大家如果想看详细的表决规则，可以翻阅《民法典》第二百七十八条。建筑物区分所有权篇讲完了，虽然没激起啥水花，但也算有始有终。

明日更新预告：证据的证明程序，应该是证据篇的最后一讲。