广州二手房行情及走势如何（广州二手房步入买方市场）

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

挂牌一个多月，近两周降价7次，马涛（化名）依然没有卖掉自己位于广州白云区的一套三房单位。

“房子满五唯一，税费比较少，且自己的报价与小区放盘均价持平，没有挂高价。”马涛告诉时代周报记者，挂牌超一个月，房子整体带看量仍不理想。

据马涛提供的数据，一家大型中介平台显示，关注自家房源的人数为28人，近一个月带看量为12次，近一个星期仅一次。为了尽快出售现有房产置换新房，马涛不得不多次调低房屋售价。“近两周调了7次，从376万降到365万元，总幅度达11万元。”

2020年一度火热到备受瞩目的广州二手房市场，如今则需要通过降价才能卖得动。广州中原研究发展部数据显示，上半年广州二手房预计共成交42002宗，同比下降44.2%；网签均价为27468元/m²，较去年下半年下跌2.2%，同比下跌11.2%。

“今年上半年业主延续了去年年底的低迷情绪，报价指数持续在低位调整。”广州中原研究发展部指出，目前广州市内多个刚需盘源开始调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆告诉时代周报记者，广州二手房市场最差的时候是在2021年9月底10月初，虽然目前市场观望情绪依旧较重，但受益于各类利好政策，成交量正呈现恢复态势。

业主报价底气弱

对比2021年上半年成交情况，今年广州各区成交均出现下滑，其中南沙、增城、黄埔三区跌幅最为明显，成交分别下降61.8%、54.5%、55.2%。

“2020年广州二手房市场大涨，市场出现一二手价格倒挂，二手房价格优势不再。再加上二手房不满5年要被征收5点多的增值税，促使部分购房者转而去了新房市场。”一位房产中介告诉时代周报记者。

为了吸引看房客，降价似乎成为二手业主的唯一手段。据广州中原数据，2022年4月份以后，广州二手业主报价指数连续下滑，6月份报价指数更是跌至历史最低位（23.9%）。

位于广州番禺的万博商务区，是近年来继琶洲电商总部之后打造的又一经济发展区域，主打企业总部经济，目前已经汇聚小米、思科、欢聚时代、虎牙、携程等互联网企业进驻。

但今年以来，依然有不少万博板块业主选择降价出货。

6月21日-28日的一周时间内，位于华南新城南区的一套大三房，降价60万元。位于广州雅居乐花园的一套三房单位，降价55万元。位于华南碧桂园的一套三房单位，降价31万元。虽然降价幅度不小，但带看量并未显著提升。据贝壳平台显示，上述华南新城房源近一个月带看量仅一次。

位于广州天河的珠江新城，是广州的房价风向标。虽然今年板块内豪宅房源成交火热，但仍不乏有多套房源降价出让。位于珠江新城中区的嘉峪公馆，在多次降价之后，已比同小区同居室3个月内套均成交价低了218万元。位于珠江新城西区的嘉裕君玥公馆，近两周降价80万元。

合富研究院指出，2022年5月之后，受疫情影响减弱和房贷利率下调等利好，二手成交重回复苏通道，但受笋价盘不足制约，修复速度趋于缓慢。

图片来源：视觉中国

平均22人成交一宗

相比二手房市场的颓势，广州一手房市场表现稍好。据广州中原研究发展部数据，2022年上半年，广州累计成交新房近4万宗，同比下跌35%，在近5年中排名第3。

分区域看，上半年天河、番禺成交表现可圈可点。其中天河成交1451宗，番禺成交7101宗，相比部分区域超40%的下跌幅度，两个区域分别同比下滑6%、5%。

价格方面，上半年全市新房均价为38737元/平方米，套均价为417万元。其中天河套均价为806万元，番禺为475万元，越秀为1052万元，海珠为1307万元。去化方面，2022年上半年广州累计有112个（次）项目开盘/加推。总推售货量为14852套，首日去化成交4533套，平均去化率位31%，对比去年同期呈现出相对低迷状态。

“根据监测，广州市内重点盘每周来访量约为180人，成家量为8宗左右，来访到成交的转化率大约在4.8%。”广州中原研究发展部指出。

对于广州新房市场走势，广州中原研究发展部指出，下半年广州出台放松政策可能性不高，但经济面好转，有望带动市场走出低迷状态。目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，预计下半年将会重新抓紧入市时间。

合富研究院指出，据监测，下半年广州市商品住宅新货预计约4.9万套，总量环比提升超3成。其中，中心区域的豪宅及改善物业成交预计将保持良好势头。近郊区域的有效供应增加有望拉升市场热度。远郊区域有望走出低位，但总体热度有限，市场机会更多集中在“价格 交通/配套”等优势显著的复合型个盘。