买二手房是经适房好还是商品房好（均价不到4万房龄超10年）

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一. 小区名片1.小区概况

小区位于昌平区天通苑太平庄北街和立水桥东一路交汇处东南侧，属于天通苑板块，建成年代是2004年-2005年，小区开发商是北京顺天通房地产开发有限公司，物业公司是北京方佳物业管理有限公司。

小区属于一类经适房，总建筑面积约49万平方米，共有41栋楼，均为板楼，分为低板和高板，低层板楼以6层为主，不带电梯；高层板楼以12层-15层为主，带电梯。

1.1基础设施

物业：小区物业为北京方佳物业管理有限公司，物业费方面，电梯房是1.25元/㎡/月-1.32元/㎡/月，无电梯房是0.55元/㎡/月。物业主要服务项目为24小时保安执勤巡逻，定期保洁，设施维修。

环境：小区的绿化率为35.5%，小区绿植大多分布在花园，绿地主要以柿子树、桃树和一些风景树为主，道路两侧也有树木。

停车：小区人车不分流，共有停车位2606个，并且1楼可以安装新能源充电桩，小区停车位只租不售，地上地下都可停车，地下车库的入口在27号楼、13号楼几个进出口，地上停车位150元/月，年付1600元/年，地下停车位180元/月，停车场可以安装充电桩。

采暖：小区供暖为集中供暖，供暖费30元/㎡。

1.2建筑品质

小区建筑时间为2004年-2005年，采用的是中式建筑风格，小区高层楼体钢筋混凝土结构，楼栋外立面材料是混凝土砌块，颜色为米色和棕红色，部分有污渍或破损，墙面有保温层，楼顶有双层防水措施。

1.3楼栋大堂

小区内部分楼栋设有无障碍通道和台阶步梯，单元门口装有门禁和收件箱，大堂楼道设有电梯间，部分楼栋有较多小广告。

1.4户型介绍

小区有50㎡-52㎡一居、84㎡-212㎡两居、120㎡-259㎡三居、110㎡-283㎡的四居、顶层复式，户型主要以两居室和三居室为主。主力户型是126㎡二室二厅二卫户型，南北通透，主卧朝南，次卧朝北，客厅朝南带阳台，厨房朝北；还有156㎡的三室二厅二卫户型，南北通透，主卧朝南，次卧朝北，地下一层带有一个朝南卧室，客厅朝北且带阳台，厨房朝北带阳台。

1.5内部配套

小区内有广场，广场内有健身器材，还设置了乒乓球台，并且小区内的便民场所有便利超市、菜市场、美发店、饭馆、电动车充电桩、自助图书馆、公共卫生间等，小区门口建有快递驿站，而且还装有监控摄像头。

补充一句：小区的开发商、物业和社区服务楼在小区北侧一条马路之隔。

2.周边配套2.1交通配套

地铁：小区距离地铁5号线天通苑站约1.4公里。

自驾：小区周边1公里内主要道路有立水桥东一路、太平庄北街、立水桥东三路、太平庄中二街，均为双向四机动车道。

公交：小区南门是天通北苑二区南站（专104路、专119路、933路），北门是天通北苑二区北门站（465路、昌27路）

2.2商业配套

小区周边底商较多，餐饮、超市、健身、KTV等齐全，小区距离国泰百货(天通苑店)约830米，国泰百货一层有物美大卖场；距离华联购物中心(天通中苑店)约1.2公里；距离西单商场（天通苑购物中心）约1.6公里；距离龙德广场和万优汇约2.2公里，吃的有火锅、烤鱼、烤肉、京菜等，玩的有游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等，运动超市迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等，集餐饮、购物于一体。

2.3医疗配套

小区南门底商是亚太中医骨科医院，小区距离平价大药房约80米；距离北京清华长庚医院约880米；距离昌平区天通苑中医医院约1.2公里；距离航空总医院天通苑门诊部约1.4公里。

清华长庚医院于2014年开业，设有内科、外科、消化科、儿科、妇科等科室，是一家三级综合医院。

2.4教育配套

小区附近900米内有国际幼儿园、北京昌平奕青音乐幼儿园、天骄双语艺术幼儿园、畅想蓝蓝天国际幼儿园、北京博顿创意国际幼儿园。

小区周边4公里内有清华大学附属小学昌平学校（天通苑校区）、昌平区天通苑小学、昌平区东小口中心小学、朝阳区实验小学。

小区周边4公里内有昌平区燕丹学校中学部、北京市朝阳外国语学校（来广营校区初中部）、昌平区第一中学（中滩校区）、南七家村实验学校。

2.5生态休闲配套

小区距离天通艺园约1.2公里，天通艺园采用欧洲园林设计风格，园内有喷泉、石雕、各类花卉、绿地和野鸭岛。

距离西四社区文化广场约1.3公里；距离北京温榆河公园约4.7公里，温榆河公园被誉为首都的“绿肺”之一，公园整体规划面积约30平方公里，集生态涵养、生境修复、蓄滞洪功能于一体，兼顾文化、休闲、体育等多元功能，形成蓝绿交织、林水相依、生物多样、生态惠民的大尺度生态空间。

二.主观测评1.前言

今天再度来到天通苑，本次踩盘的小区是天通苑北二区，继上次看过北一区后，一直很期待再来这边看看天通苑其他小区。

相较于北一区，北二区离地铁5号线远了，但小区里少了塔楼，清一色的全是板楼，至于品质怎么样？看小编娓娓道来~

2.小区感受2.1.小区亮点

亮点一：绿化好

前不久刚去过一个经适房小区，那绿化确实惨不忍睹，资料上还敢写40%，眼瞅着25%都够呛。但天通苑不一样，上次在北一区感受过春暖花开后，这次在北二区同样有着鲜花遍地开的感觉。

一个是十几年前的小区，如果当初绿化还可以的话，当年的小树都已枝繁叶茂；另一个是天通苑的小区面积都很大，植被的种植区域也就较多。

亮点二：板楼 梯户比

小区均为板楼，分为低板和高板，一梯两户或一梯三户，低层板楼以6层为主，不带电梯；高层板楼以12层-15层为主，带电梯，在经适房里属于较好的梯户比，日常通勤也不会等太久。

亮点三：内部配套丰富

内部配套多应该是大型社区的一贯特点了，虽然很多住户会觉得小区人员会变得杂乱，但居住久了，吃喝看病锻炼身体，一般的正常需求在小区内就能被满足，还是挺幸福的。

小区的内部底商集中在南门内侧，包括餐饮、小超市、健身房、幼教培训班、医院等，小区内部并没有这些。想想自己住在这里，夜晚加班饿着肚子回来，还能在家门口吃点东西，买点水果，也算一种安慰。

除了底商，常见的健身器械、乒乓球自不必说，小区内部还配备了自助借书机，以及大型社区必备的公共卫生间~同时有一个超大的活动广场和多个小广场，大广场的喧闹和小广场的静谧在这里可以自由切换，生活氛围好到爆。

亮点四：户型方正

说个户型上的点，小区户型方正，十几年前流行大开大合的户型，简单直接，讲究的是客厅大，卧室也大，没有那么多繁琐设计，不像现在八九十平的房子都是拥挤的三居，一百三四十平还得各种功能间。

路过小区一层的落地窗，是真的大，宽阔的阳台，日常晾个衣服，夏季夜晚，阵阵微风，住在高层的家庭还能支个小桌，来个窗边漫谈~

2.2.小区槽点

槽点一：虚设的门禁

这一点个人感觉天通苑的小区都一样，甚至经适房都是如此。小区一共五个门，北门有一个很小的门，南门东门各一个门，西门两个门，车可进出。

各个门都有装人脸识别，就连北门的超小门也有，但就是未使用，有的即便投入使用，对于人员尾随进入，安保也没有严格把守。

槽点二：环境差

说环境差，一方面归结为物业管理问题，一方面则是居民素质。经适房的环境维护比不上商品房，我可以接受，共享单车乱入、快递外卖横冲直撞、楼道杂物堆积，这些都能忍。

毕竟看得多了，这类现象也就看得淡了。但是下面这个真是震撼到我了......（密恐者请跳过）

从没见过这么密集的小广告，小编真是惊了。

奇怪的是，12层往上的高板应该是之前刷过墙，隐约还能看到粉刷的痕迹，小广告相对较少或者没有，上面这种密恐式的小广告都在无电梯的低层板楼，几乎每层如此，不知道过一段会不会也对低板楼进行粉刷。

槽点三：难进的地下车库

天通苑小区的地下车库仿佛被遗忘一样，转悠了三小时，不见一辆车从入口进，也不见一辆车从出口出，有的车库口已经被车占去一部分，但你下去了看一看，却又停了很多车，这点让我很迷。

但我想吐槽的是没有一部电梯可以直达车库，所有取车的住户一定要从这种幽深的小房子走下去，真有点当年小学生探险的感觉。

ps：上次踩盘天通苑北一区，看到个在楼顶种树的住家，这次踩盘北二区，看到个在楼顶修葺凉亭的住家，不知道下次有机会看北三区，还能经历什么。

3.幸福说

天通苑社区绝大部分房源属于一类经济适用房，共有16个分区、645栋楼，常住人口50万左右，本地人和外地人都很多。

被誉为睡城的天通苑，职住分离严重。绝大多数天通苑住户的就业半径在10公里以上，工作地点遍布各个城区。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），基本都以大户型为主，北二区50㎡左右的一居室较少，以120㎡-188㎡的房型为主，户型方正，南北通透性好，适合想换大面积的改善住户。

103㎡左右的两居室也有，鉴于小区均价较低，择优选择商品房属性的房源，刚需住户可以考虑。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

三.价值分析1.区域价值1.1 区域描述

天通苑北二区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育资源供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

1.2 地块价值

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年4月底，距离天通苑板块1.5公里处的东小口镇和7.5公里处的北七家镇有土地出让计划。

天通苑北二区位于天通苑板块，5号线天通苑站东侧，隶属于天通苑社区，该社区共分为五大区域：天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中又细分成16个小区，建筑年代集中在1999-2016年，各区品质差异较大，建筑形态不一，但居住氛围浓厚，人口密度。

1.3 发展前景

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

2.小区卖点

1.大户型、低总价、多面积段、多房源是天通苑北一区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或三户的设计，意味房子南北通透，采光好，且户型方正，不同面积段也可满足不同人群需求。

2.小区均为板楼，且一梯两户或一梯三户，相对塔楼的得房率较高，居住舒适度上也会有所提高，上班族日常通勤也不会等太久电梯。

3.绿化较好，花草树木种类繁多，郁郁葱葱的小区看起来心情舒畅，同时内部配套齐全，餐饮、超市、健身、医院、培训班等都在小区南门内，小区中间还有一个大活动广场和若干小广场，足不出小区，即可享受很多生活乐趣。

4.外部条件方面，经过十多年的发展，天通苑已经形成了较成熟的商业氛围，小区周边底商满足生活的日常需求，附近的购物商场有国泰百货、华联天通苑购物、天通尾货，西单商场（天通苑购物中心）、龙德广场等，逛街购物非常便利。

3.购买指南3.1 价格分析

天通苑北二区21年6月挂牌均价在37680元/㎡，挂牌房源以120㎡--188㎡的房源居多，两居三居四居都有，总价在428万-810万间，但部分经适房要考虑额外税费。根据幸福里app显示，小区当前的挂牌率大约在1.1%左右，挂牌率属于一般水平，经适房的额外税费和天通苑人口密度大可能限制了房子的易手情况。

举例：

具体购房税费分析，以在售114㎡三居室为例，报价538万，满五唯一：参照北京市现行的普宅 非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

假如买房家庭条件：首套、首付35%，商业贷款，需缴纳80700元契税和538000元综合地价款，总税费为618700元，房子总价约600万。

3.2 户型分析

目前天通苑整体均价在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），房源基本以大户型为主，北二区50㎡左右的一居室较少，以120㎡-188㎡的两居到四居为主，户型方正，南北通透性好，适合想换大面积的改善住户。

3.3 楼栋选择

关于楼栋选择，经过实地踩盘感受，临街楼栋会有一定的噪音影响，低层板楼没有电梯，家里有老人，不建议选择三层以上，另外踩盘发现低层板楼小广告太密集，物业维护较差。高层板楼楼道墙面粉刷过，小广告较少，一梯两三户也比较合适，相对品质和物业管理上较好一些，建议优先选择小区中间的高层板楼。

3.4 推荐人群

费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大多户型为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议选择经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

参考上面的税费情况，推荐想购买天通苑北二区的人群，衡量好经适房和商品房属性房子的价差，一般来说，转为商品房的房子，业主在出售时也会在总价基础加上原本需要缴纳的税费金额，所以同面积类似的房子不一定经适房属性房子的总价格一定高于商品房属性的房子。

4.小区对比4.1 新房对比

目前，天通苑板块内暂无新房，周边板块新盘，南侧有天润福熙大道、华贸铂金墅，福熙大道目前均价在90000元/㎡，华贸铂金墅均为别墅，目前均价在75000元/㎡，总价1500万/套起，从总价和购房人群角度来看，天通苑北二区与该项目不具可比性。

北侧有金辰府，目前均价在53000元/㎡，总价480万/套起，主力户型为89㎡三居和143㎡四居，物业费为3.82元/㎡/月，相较天通苑来说，品质和服务上更好，但金辰府位于北七家镇政府附近，所处位置无地铁，对于日常地铁通勤的人群不是很便利。

4.2 二手房对比

天通苑板块内小区配套、价格、品质没有较大差别，故选择临近的立水桥甲2号院地质大院和燕青小区。

声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。

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踩盘时间：2021年5月23日

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