官方重提房地产支柱（焦点规划如何助力房地产业健康发展）

9月9日，由银川市规划行业协会主办，宁夏中房实业集团股份有限公司和银川手机台协办的“规划助力房地产业健康发展”沙龙活动举办，银川市规划局、银川房企相关人员参加了沙龙。

本期沙龙特邀宁夏中房实业集团股份有限公司董事长、总裁方陆，银川建发集团股份有限公司副董事长、总裁杨志泰，九源（北京）国际建筑顾问有限公司北京总部副总经理、银川公司总经理高万荣，银川市规划管理局副局长金波，银川市规划管理局副局长卢凌威五位嘉宾，共同探寻城市规划如何助力房地产业健康发展。银川手机台、银川发布、斗鱼TV全程进行图文、视频直播。嘉宾们各抒己见，互动交流，和现场观众展开了热烈的讨论。

银川手机台整理了各位大咖的重要观点，让我们一起来看看吧！

方陆

随着时代的进步，房地产开发商的职责也在悄然变化，原来我们的定位就是开发商，现在我们从开发商向运营商、服务商转变，房地产市场产品同质化的现象越来越严格，大家彼此之间的差异不太大，我们需要在服务上下功夫。

中房对自己的项目制定了“168体系”，“1”就是一个和谐大家庭的概念，“6”就是要求有六大服务中心，包括物业服务中心、家居服务中心、老人活动中心、儿童娱乐中心、健康配套中心建立医疗站或医疗中心、健身中心。“8”是需要具备八大业态的功能，项目周边应该要有品牌餐饮、银行（ATM机）、中西药药店、美容美发、干洗店、便利超市、果蔬超市、蛋糕店等，可以最大限度便利业主的日常生活需求。

通过我们的168体系的建立，我们的小区能够为业主提供更多的服务功能，比如我们在玺云台率先建立了社区嵌入式微型养老机构，提供床位、食宿、日托、陪伴、活动等功能，最大可能满足客户需求。从我们的角度来说，经济利益的追求首先要满足客户的需求，如果单纯的考虑经济利益，企业发展不会长久。

从一个开发商的角度，对整个城市的大规划，我们有着很高的期待，第二对城市当中合理的配套我们有期待。希望规划局能够从源头上做好规划和把控，在质量上做好把关，开发商的审美能力、文化文艺素养是参差不齐的，我们对产品的把关能力比较弱。城市规划和房地产开发企业的利益诉求不完全是矛盾的，开发商对客户需求的追求，某种程度上和城市发展规划的要求也是相契合的。

链接——方陆

他，逃过学，教过书，从过政，下过海……喜爱“高尔夫球”的高端大气，也享受“高海拔攀登”的炼狱经历。

他，是60后的典型代表——能力高于学历、水平高于文凭。他理想中的职业是“创意设计”，如今安心投身与企业经营管理。

他，是宁夏攀登珠峰第一人，也是宁夏企业家中完成北京马拉松、波士顿马拉松、深圳大鹏马拉松的第一人。

他掌舵的宁夏中房，成立35年来，以其强烈的客户意识和产品品质意识，孜孜不倦地深耕产品品质、服务品质，成为宁夏房地产行业的标杆。

他就是宁夏中房实业集团股份有限公司董事长、总裁方陆。

杨志泰

开发商在城市中扮演的角色和城市规划是相互依托的。开发商要尊重城市发展的规律，服从城市发展的需要，考虑城市发展的未来。

展开来说，作为一个地产开发商，我们跟其他的商业角色不一样，需要思考的东西很多，要整合的资源也很多。既要考虑到城市的发展，又要考虑居民的生活方式如何改变。我们要尊重城市的定位以及城市的人口和城市经济发展之间的规律。简单来讲，我们打造每一个产品，每一个社区，不光是大家看到的钢筋混凝土，实际上我们每一个产品就是艺术、工艺和技术的结合。

第二方面，开发商要助推城市发展的品质。我们建发和中房一样都是非常注重品质的开发商，每一个项目不管从设计前期的思考论证、定位，过程中细节的打磨，最后到后期的服务，这些环节都需要非常精细化的管理，非常高标准的把控，这样才能让市民生活水平有所保证。

第三方面，不断提高市民生活水平。建发也一直不断的思考怎样让客户以更好的方式在这个城市里面去生活。不管对住宅也好，商业也好，都不断给银川市民增加很多工作以外的生活场所，这样才能让大家不断感受到新的东西，也能提供给所有市民他们所需要的各种各样的生活方式。比如建发枫林湾项目，在设计之初就帮助“80后”父母考虑如何带孩子们在社区里游玩，为此，专门在景观里设计了他们穿梭和休闲的空间。同时，我们也会把老年人的活动场所跟儿童的活动场所放的更近一些，让他们有更多的互动，能够在社区里面幸福的生活。这与方总说的配套是一样的，就是随着市场不断的发展，房地产市场不断成熟，我们做的产品也会越来越棒，为咱们银川市的规划发展添砖加瓦。

作为我们开发商来讲，有时候还想多了解城市发展的规划过程，拿银川市来讲，规划哪一片新区？什么地区有新的定位？什么地方交通有改变？我们跟规划主管部门在这方面的交流相对欠缺了一些，我们希望参与到规划的论证或是讨论中去，一块思考城市如何发展，这是我给规划局提一个期许。

对设计单位我们也有一些期许，实际房地产开发这么多年，之前是增长期，现在是成熟期。增长期的时候，设计单位都很忙，我知道可能每年会有一两次出去学习的机会，看看外地的项目。随着市场越来越成熟，开发商的想法和要求也会越来越细致、越来越多，更需要设计上跟开发商一起多到外面看看，看看国际上非常有影响的项目，参加一些国际性的高峰论坛，可以学到很多东西。之前做购物中心的理念只是在中国的层面，国内有哪些做的好，加入ICSC组织以后，我们和很多国际上优秀的开发商见面，和国际一流的设计院在交流的过程中会发现世界有多大，我们的产品有多大的潜力。徐广国书记昨天的英文演讲刷爆了朋友圈，他也提出银川未来要向“国际化、现代化”迈进，从我们开发商、设计院、规划主管单位来讲，真的应该多学习一些我们没有接触的，能给大家更多的思路。

建发集团一直是旧城区更新改造的践行者，银川市在旧城改造方面出台了历史名城保护条例，一开始我不理解，后来我们了解了城市发展的脉络，也让我摒弃了之前对于老城区“拆改”的一些想法。所以，我认为城市发展还是要遵循它自身的规律。大阅城是一个81万平米的建筑项目，我们几乎是同时开工，也要求同时竣工，这在宁夏的建筑史上堪称一个奇迹。我们把大阅城定位为“家庭体验式”的项目。因为我们认为整个城市的市民生活方式一定会逐步向体验式业态发展，所以项目的业态布局也是向这个方向去走的。我们在项目里提供了非常丰富的生活资源，如果一家人去大阅城吃饭的话，家里每一个人都能找到他想吃的口味，同时，你每天换一个餐厅的话，需要一年才能体味到所有餐厅的口味，这仅仅是吃的方面。现在大家都知道逛商场停车难，大阅城参照美国的理念，把商业的面积相对的减少，增加了4000多辆的停车位，使大阅城地下、地上停车位达到7000多辆。换言之，就算把银川所有的出租车、快的打车的车辆停进来都可以。我们这个项目里面购物的选择也非常丰富，总共有500多家店面，这500多家店面是什么概念，无论大店小店进去呆两分钟就需要两天两夜。随着城市发展规律，我们一定要跟上城市发展的节奏，还要比城市发展的节奏快半步。

现在我们银川的规划上有一个非常清晰的定位，就是要有大气山水，精致空间，还要望得见山，看得见水，记得住乡愁，留得住蓝天。有这样一个目标明确，再有我们和中房等这些有社会责任感的开发商，我相信我们银川今后的发展一定会越来越好，我们的市民也会越来越幸福。在我看来，城市规划就好比一个人体的骨架，开发商就是把肌肉添加到骨架上，让咱们城市成为一个非常健康的城市，漂亮的城市。

链接——杨志泰

银川建发集团股份有限公司副董事长、总裁杨志泰毕业于加拿大U.B.C（英属哥伦比亚大学），取得应用科学学士学位，回国后取得中国人民大学EMBA学位。现任银川市政协第十二届委员会常委，第三届银川市青年企业家协会会长。作为房地产开发为主业的集团公司，杨志泰以“满意在建发”的企业核心理念，大力度提升产品质量和服务品质，主持开发建设的宝湖湾，枫林湾住宅社区，获得国家广厦奖及自治区各项表彰，极大地提高了市民的居住品质。

高万荣

政府的管理机构规划层是做什么，我觉得是一个桥梁，因为特殊生动的需要，这么多年来我也从事过房地产业，应该说和一般的设计师相比复杂一些。我站在中立的角度来说可能更客观一些，第一是规划部门的工作，规划和开发企业之间从一开始就有责任的，所以他给设计提供了这样一个要求，不会跨越到规划以外的境界去，很容易实现我们城市各个地产之间的互动和包容，但是有很多开发商有利益的诉求，利益诉求更多的还是对这个城市的包容。我们经常配套做一些项目，首先接到地块以后，地产商对国家宏观政策，对城市的顶层设计，以及这个城市未来的发展方向把握是很困难的，这首先就要我们设计机构知道银川这个城市的发展方向，以及城市的小空间，包括城市的整体感觉，只有设计师能把握，把规划研究透了，这样才能提供开发企业未来这个项目怎么做。

反过来设计院做这样顶层的设计开发出来的产品呢？我们一方面要考虑规划的事情，一方面要说服开发商必须这么做。设计院是一个非常大的桥梁作用，我们院选择项目，首先选择这个企业在市场的认知度，对市场的职责，如果没有达到的话，我们也可以不合作。这几年一直参加管委会的工作，我一直说好多企业认为规划局是个办事效率比较慢的机构，原因是每次方案报上来不做，后来我也跟设计院沟通，首先是这个方案你的设计思路是什么？你给规划局做这个方案能不能执行下去？这个问题没法说服，所以造成了开发商和规划之间的矛盾。

作为一个中介机构，我觉得更多的是面临中介的模式，企业有一个权衡系统，它的产品在它的区域，设计院做的事情非常清楚，是和城市规划相关联的指标，大的东西相融合，这样才能让企业和规划院之间的矛盾越来越少。

宁夏的设计机构专业度在国内同领域来比还是要差，我们团队后面支撑的有40多人，有一批人在上海、北京。他们要请我做设计，我首先得说符不符合这个城市要求，我必须有一个团队支撑，敲门砖怎们撬开，必须要符合政策的规划。如果是不好的设计产品，规划局一直不通过，在这样的阶段下，项目勉强审批过关，设计院花了4、5、6次过不去，当然这不是我们的权利，如果没有高手团队支撑的话，这个设计院不存在，我们做的时候整合资源，告诉开发商的事情是非常系统的。

地产到今天的阶段再服务下去的可能性很小，以后就是方总说的，除了企业的理念之外，更多的还是产品的研究。我举个例子，拿到一个项目，开发商让我设计，土地我投钱拿回来，我们进行一年的整合，资金平衡点从零到现在，这是一个非常经典的案例，所有团队全部清零，包括这个项目对整个商业研究发生巨大的变化。银川是做过商业规划的，比如阅海湾这个项目，也是我们做的，根据市场需求判断这个项目好与坏，大家没有这个需求的话，你可能会做一些同质化的项目，就是刚才说的消费能力不够只靠理念支撑的话，恐怕也是短期的。设计这个桥梁搭建非常痛苦，我一天的工作是在14个小时，没有什么休息时间。我今天第一次听到国际化、现代化，对我们设计师的要求可能就更高了，今后我们在这方面的努力还要加强。

链接——高万荣

高万荣毕业于长安大学（原西北建筑工程学院）建筑学专业（本科），后就读于西安建筑科技大学建筑学专业取得硕士研究生学历。 1986年-1994年，就职于宁夏建筑设计研究院有限公司； 1994年-2002年，就职于宁夏中房集团中房规划建筑设计院 ，担任董事、总建筑师、二所副所长，副总经理；2002年至2005年，就职于银川市规划建筑设计研究院有限公司，担任设计院院长，总建筑师；现为九源（北京）建筑顾问有限公司，担任北京总部副总经理、银川公司总经理。

金波

房地产这事太重要了，直接关系到老百姓的福祉，同时又塑造了城市的空间，从去年年年底到目前，国家和自治区陆续出台了促进房地产业发展的若干意见，今天的论坛实际上是个桥梁，很多人坐在一起，看看有什么新的想法，怎么样让这些利好的政策能够落地。房地产业我觉得是一把双刃剑，怎样把它引领到一个好的方向，因为城市规划对房地产来讲更注重公共利益的保障，宏观层面上要考虑的东西要多一些。

房地产首先是一个产业，受司法保护的主体事业，经济利益是显而易见的，这两个之间怎么样做一个很好的合力，银川规划局一直非常重视房地产业的发展，房地产行政审批效力的提升，我们注重一些规范的打造，尤其从2013年到2014年，我个人感觉银川的房地产在效益上也是有提高的，比如典型的我们把房地产城市基础配套放在合适的阶段，不再加大企业的负担，我们最近也采取一些办法，比如说把用地政策合并在一起，这样的话就更加提高效率，信息化的推进也是搭建更好的平台，总之规划局对自治区的意见是努力的推进，尽量保证房地产业在目前相对低的前提下，有序的推进，我想规划要干的工作非常多，为我们银川的房地产业发展做更好，能做的更好。

我接触的开发单位很多，经常面临这样的问题，需要很多的方式引导让更多企业有社会担当，在每一个项目中用经济回报的方式达成多元利益的结合，有些是我们的困惑，方案达到什么样的标准，怎么样保障基本的公共利益，我们规定要求每个企业都是要有的，但是最基本的应该提出来，比如人大立法有一个基本的东西，包括各个开发商参与，公共利益为先，加大宣传，这样一些项目就很清楚了，效率也高了，避免了之间的一些误会，形成了一个很好的效果，总之这需要一个过程。我觉得这个情况会得到逐步的改善。

关于旧城改造，这个方面我们探讨过很多，我们还是认为旧城的改造遵循相对长时间的、有序的、渐进的发展实现，要采取的办法是要分区域的研究，银川是2000多年保留下来的历史文化名城，在银川老的东西不多了，城墙就剩西门的一段，我们要保护城市街道的格局，谈旧城改造还需要负责任和发散的角度，既要保证在里面生活的人，还有一些基本遵循的规律，还要让这个地方不要因为时间长了失去活力，要形成新的产业，这应该说是一个很大的课题，需要做很多的工作。

在总体规划的情况下，我们进一步实现空间整合，我们要做的是整合生态的规划，把城市规划和经济规划等规划合并在一起，实现一张规划图，形成一个健康有序协调的发展。规划的审批现在越来越严格，我觉得程序的严格要保证老百姓的利益，符合法律最底线的要求，规划越来越注重秩序，我们会整合方方面面的信息资源，开门规划，不能在老百姓不知情的情况下去做，要保持政务公开。再回归人的观点上，请开发商关注老百姓，站在开发企业的角度，市场引领的角度，规划要保证城市的空间，保障老百姓最基础的核心利益。

链接——金波

银川市规划管理局副局长金波曾经在银川市建设用地事务中心、银川市土地储备中心、银川市规划编制研究中心工作过，2013年至今在银川市规划管理局任副局长，分管建设工程管理等相关工作。多年来，一直从事国土、规划、建设等方面工作，有着丰富的规划与建设实践经验，主持完成了银川市城市病防治、产城一体、旧城更新改造等重大课题研究及《银川市城乡规划管理技术规定》修订和《银川市规建筑导则汇编》编制等工作，主持开展了银川市规划管理信息化建设及行政审批制度改革等工作。

卢凌威

我刚到银川不满一个月，我更想先谈一下我对银川的第一印象。我听说某个领导从外地过来用了一个词叫“惊艳”，我也有心灵相通的感觉，因为我们是做城市规划工作的，对全国各地、全球各地的城市都有一些了解，但不见得都有亲身体验接触，银川恰恰是我没有来过的城市。大概一个月以前来到这个城市时，印象非常深刻，那个时候还是在新城金凤区这儿，让我有点激动，挺惊诧，我感觉我们城市的建设，城市环境的品质，不比发达地区大城市差多少。我对银川印象是非常好的，现在慢慢我进入工作状态，对于刚才几位老总还有金局他们一些管理上、开发上的问题我可能需要一个适应的过程，但是从城市规划的技术或者从一些政策理论来讲，我可以谈点自己的感受和认识。

我最近看到市里提出“两化两宜”的观点，宜居大家一直在提，就是我们这个城市要提供更舒适、更适宜人居住的环境。这里面需要双方共同的努力，一方面是政府怎样推动城市向一个宜居化发展的大框架、大方向走，做好更多公共空间和公共服务，这也是刚才金局提到的，这是我们的职责。刚才杨总也提到要把开发商的工作往规划工作里面装，这就是另一方面，需要开发企业去配合做的事情。因此，宜居这个事情涉及两个方面，一方面是政府工作重视，另一方面是企业和社会一起努力。那么，公对私其实有很好的引导和促进作用，像方总讲他们的项目放了“168”体系也好，还是做了1800多平方养老项目也好，这个非常好，事实上这是抓住市场需求，随着市场转变的一个非常及时的行为，反过来讲，我们的规划是不是要考虑到更多市场转变的行为，能够多做一些适应这种转变的工作，引导私有开发更健康发展。我在上海也碰到好多开发企业的朋友，他们私底下对我们规划还是有一些垢病的，比如网络购物、电子商务发展等，很多商场都面临很大的压力，规划有没有充分关注到，同时做更多迎合市场变化的规划设定，减少企业的困惑。

再来说说宜业的事情，一个城市包括房地产健康发展，实际上最根本的还是要有人口，我印象河南郑州这几年房地产发展特别火热，他们老提一个事情，河南是人口大省，郑州不担心市场这方面的问题。因此宜业对城市发展非常重要，我们要随着形势变化推动产业转型，比如智慧城市工作就非常迎合时代发展机遇的，要以产业转型和创新发展达到弯道超车的目标。如果我们能够引入更多新的产业内容，就能吸引更多人才在这里就业，人口基数就会增大，房地产需求也就随之扩大。

我们在这个大思路基础上，接着就是做到精准规划、精细设计。精准的规划实际上从理论来讲已经很成熟，最重要是把我们的规划和市场，和方方面面的利益结合的更好，平衡的更好，只有这样的精准规划才是一个能够落实的规划。在这个基础上再做一些细致工作，银川已经有大山大水，具备非常大气的城市气质，接下来我们就要考虑更多细的、人性化的设施和空间，这实际上跟房地产健康发展也有密切关系。举一个例子，上海有一个国际社区，这个社区最大的卖点就是社区中央是长1000多米的高品质步行街，这个步行街到了平常下班、周末时候，气氛非常活跃，非常适合社区活动，可以说是国内社区开发的一个典范，因此，这条步行街沿线的物业价值是永远不担心的。所以从这块来讲，我们怎么能够在房地产开发产品里做到更精细的设计，对房地产的健康发展，对整个城市建设都是非常有帮助的。

政府、规划和开发这块是完全不矛盾的，矛盾只是时间的问题，有些需要更多的时间去消化，这些算是我刚来银川的一些粗浅认识。

链接——卢凌威

银川市规划管理局副局长卢凌威曾就职于上海市城市规划设计研究院，后进入同济大学攻读博士，现在银川市城市规划管理局挂职副局长。有多年城市规划设计技术工作从业经验，主要研究方向是城市土地利用、生态城市规划、城市风貌研究等。

活动最后，银川市规划局局长沈爱红做总结性发言。

沈爱红

今天的沙龙进行的非常顺畅，各位大咖畅所欲言，而且意犹未尽，方总和杨总站在房地产从业者的角度上表达了他们的信心和责任心，以及对未来城市发展的展望和期许，高总站在设计师的角度上谈了未来城市建筑怎么更加有品质和品位，呼吁设计师拿出更好的产品，金局、卢局站在政府的层面上谈了如何做大城市的环境，营造大城市，以及相关规划政策的出台，内部审批程序的优化，对房地产业健康发展的引导等，大家做了一个很好的交流。

关于银川市的规划，通过这个机会我要和大家汇报一下，我们这个总体规划刚刚获得国务院的批复，这里面有一个特别好的消息，原来银川市定位作为西北地区区域性城市，现在这个主体定位改过来了，我们是西北地区中心城市。整个西北是非常广袤的地区，西北地区包括五省，还有内蒙的一部分，西安、乌鲁木齐、兰州是作为中心城市，我们银川也是作为中心城市。

说到国际化，刚才谈到徐书记的英文演讲，全国各地人都点赞，我朋友圈里有各地的朋友，包括同学，他说银川真不得了，书记能全程用英语演讲，代表我们走向世界的决心；说到现代化，刚才也说到我们的经验，这种经验不光来自现代化，也来自现代化城市理念的模式，这是两宜两化。我们城市的目标是让生活在这里的人感觉舒适，让来到这里的人感到很难忘，我记得杨院长讲课的时候，说走过好多城市，调查了所有的市民，就问一个幸福的城市是什么样子，大家往往说杭州和成都是他们心目中理想的城市，为什么呢？宜居啊，在那里生活舒适，我们银川也在往这个方向打造，银川是美丽的城市，打造我们城市的品质，品位和品牌，做一个有文化，有记忆的城市。

前段时间我们规划局也进行了一系列的工作部署，怎样围绕全委会的精神开展工作，我们下一步会通过一系列的沙龙活动或者是通过官方公众号和大家沟通交流，去汇报大思路和精细化管理的措施，包括城市要营造的目标是看得见山，望得见水，记得住乡愁，品质怎么样打造，都有一系列的做法。

大家比较关注旧城改造的问题，我想简单的说一下，因为银川是国务院颁布的第二批国家级历史文化名城，这个规划局能做的就是保持整个城市的风貌，和大家追求的畅通、现代化的感觉是不一致的，但是我们还必须要做这件事情，我们的城市有历史，有文化，集中体现在这个地方，不能为了保护所有这些，让生活在里面的居民不能受到现代化的服务，规划局所做的工作是提升老城区的功能，街道保持现有的基础之上怎么把绿地，停车设施，上水下水，教育、医疗做一些控制和安排。要符合我们的规划才能够进行，这是功能的控制。还有一个是环境的控制，大家也感受到了，我们建了很多小微游园，这是我们已经做好的规划，规划上还做了一件事，就是在中心城区做了景观提升规划，这个规划是把一些老城的街道特色街区做了城市设计，未来不管是怎么样的开发商来开发，必须按照我们所做的城市设计去实施，风貌就能保持住，大家对老城要有期待，未来只是怎么筑巢引凤，未来只是怎么样把开发商引到这里来。

沈局透露，下一期规划沙龙将在11月份举行，让老百姓都参与，谈一谈心目中的美丽银川什么样，希望大家多多关注，踊跃参加！

【编辑】小麦 宇菇凉

【值班主任】庞蕾

【主编】王岩

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