旧房转让土地增值税怎么计算（新建房和旧房土地增值税计算规则有别）

以下文章来源于乌鲁木齐市高新区税务局 ，作者陆丽群、樊剑英

房地产企业需要注意，同样是房产转让，旧房转让土地增值税的计算规则与新建房(尾房)有明显的区别。

A房地产公司2015年某商业大厦项目土地增值税清算时，有2万平方米商业面积企业出租未计入已售面积，会计核算由开发产品转为投资性房地产。2022年5月因资金紧张，已将该2万平方米商业面积对外出售，取得出售收入20000万元。

该企业申报土地增值税过程中，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条关于清算后再转让房地产的处理规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积=0.5万元/平方米。

即本次可扣除项目成本：20000×0.5=10000(万元);

该企业可扣除的税金及附加：20000/(1 5%)×5%×12%=114.29(万元);

申报土地增值收入：20000/(1 5%)=19047.62(万元);

可扣除项目金额：10000 114.29=10114.29(万元);

增值额：19047.62-10114.29=8933.33(万元);

申报土地增值税：8933.33×40%-10114.29×5%=3067.62(万元)。

请问A公司的申报方法是否正确?

>>政策规定

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第七条关于新建房与旧房的界定问题的规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号)明确，未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。

>>案例分析

A公司申报信息有误。

案例中，企业申报纳税是依据新建房(尾房)的计算规则缴纳土地增值税。而根据上述政策规定，旧房转让土地增值税的计算规则与新建房(尾房)有明显的区别。

该企业前期清算中未售商业面积现今出售，因出租多年，应为旧房转让。依据财税字〔1995〕048号文件第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

根据上述规定，该企业2万平方米商业面积所对应分配的土地价款为1500万元，房屋及建筑物的重置成本为13000万元，成新度折扣率85%，旧房及建筑物的评估价格11050万元(13000×85%)，评估费用50万元，印花税10万元，扣除项目金额12724.29万元(1500 11050 50 114.29 10)，增值额6323.33万元(19047.62-12724.29)，应申报缴纳土地增值税1897万元(6323.33×30%)，企业自行申报金额减少税额1170.62万元。