北京市宅基地买卖纠纷（外地农民购买北京宅基地遭原房主反悔起诉）

1990年2月，家住北京房山区的王某，将自家宅基地房屋以1万元的价格卖给了本村村民邱某，邱某取得房屋后，将院内东西棚子拆除，新建了东房两间。

2008年11月，邱某又将宅基地房屋以13万元的价格卖给外地农民张某。

2018年，邱某后悔了，遂将张某诉至法院，请求法院判决宅基地房屋买卖合同无效。

一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，张某不是涉案宅院所在集体经济组织成员，因此张某不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格。邱某以此为由要求确认其与张某之间的买卖房屋协议书无效，理由正当，证据充分，法院予以支持。一审法院于2019年5月判决：邱某与张某签订的关于北京市房山区某号宅院的房屋买卖合同无效。

二审法院根据已查明的事实，认为一审法院以张某不具备购买案涉房屋的主体资格，支持了邱某要求确认其与张某签订的买卖房屋协议无效的请求并无不当，予以维持。

对于农村宅基地使用权而言，因其有强烈的福利特性，只能是本村的集体组织成员才拥有。除本村村民之外的村民、城镇居民，只有极特殊的情况才能购买宅基地房屋。本案中，由于张某系外省市的村民，不具备购买宅基地的主体资格，因此，一、二审法院均以违反合同法第52条之规定确认合同无效，但合同无效后的后果并没有在本案进行处理。

对于想拥有一块宅基地的城市居民或外地来京的农村村民或居民来说，可以在合同中约定售房人违反约定后付出更大的违约成本，因此，在购房时，找一位有经验的律师草拟相应的协议，让自己的权益得到更大的保障。

案例出自北京圣伟律师事务所合伙人饶云峰律师所著《宅基地与集体土地拆迁纠纷法律实务与案例解析》一书。

饶云峰律师毕业于中央民族大学法学院，从事法律工作近20年，专注于涉及农村宅基地的一切法律问题。曾全程参与“宋庄房讼”案，对宅基地的法律法规、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的买卖、继承、分家析产等各种纠纷的处理，熟知北京范围内宅基地拆迁的各项政策。