商铺租赁合同的要素（商业地产看过来）

商业地产经营中，不可避免地涉及商铺经营合同的签署、协商、条款修改，那作为地产经营方，该注意哪些问题呢？

1、关于合同签订的注意细节：

（1）合同签署场所：无论承租人是公司还是个人，一定要由承租人当面签署，并留好盖章或签字的影像画面；

尽量不要邮寄，如确需邮寄签署的，则必须注意：

①让对方先盖章；

②如邮寄，建议对方从公司办公场所邮寄，留好信封；

③公司盖章与授权代表或法定代表人签字，必须同时具备；

④收到对方盖章的合同后，要通过之前的沟通途径进行确认，以验证其真实性。

（2）承租人主体签约注意：

①公司、合伙企业、个体工商户等作为承租人的，需要提供公司营业执照和法定代表人身份证复印件，公司营业执照需要至“国家企业信用信息系统”或第三方企业信息网站等查询系统查询公司是否经营异常、被列为失信被执行人等信息，法定代表人需至“中国执行信息公开网”查询签约人是否有被执行信息；

②个人是承租人，需要提供签约人的身份证复印件，另还需至“中国执行信息公开网”查询法定代表人是否有被执行信息。

③另个人签约，必须面签。如果因为疫情不能面签，需要将合同EMS邮寄承租人，并且让承租人签字时拍个视频发过来，我司保存。

（3）租赁合同需要保证人部分

①保证人为公司的：建议由法定代表人承担连带责任，或者由相关联有承担责任的主体承担保证责任；

②保证人为个人的，建议由承租主体的配偶、父母或合伙人承担连带责任。

③注意：国家机关、事业单位、公司分支机构、无/限制的民事责任能力不能成为保证责任主体。

（4）合同所有空白处，需要填写完整，如无具体信息，则需要划掉，不留空白。

（5）签署字样：建议要求承租人签正楷字体，避免过于潦草，潦草无法认清个人签字字样。

（6）承租方品牌授权资料：

自营承租人需要提供商标注册证，及商标授权证书，并加盖签约人公章（个人签约须签字按手印），加盟承租人需要提供商标注册证和商标授权证明文件，并加盖签约人公章（个人签约须签字按手印）。

（7）租赁合同附件《开店条件书》中须约定乙方指定联系人的联系地址（该地址建议填写指定联系人的经常居住地）和联系电话作为文件送达地址。同时约定乙方的微信或者邮箱作为电子送达地址。

（8）租赁合同到期，一定要签署书面终止协议，对欠费支付、何时撤场、保证金返还、是否有违约责任遗留、原状恢复等事宜进行完善，从而避免一些不必要争议的出现。

2、关于交付和开业

（1）交付房屋的书面文件必须要有；必须要有对方授权人员签字或公司盖章接收文件。

（2）合同中的交付日一定是“约定交付日”，具体交付时间由甲方另行通知。交付日须有宽限期，以免约定交付日达不到交付标准。

（3）在约定交付义务时必须约定乙方的接收义务，此时双方权利义务要求对等。

（4）在约定工程条件时，如果对方是超市、影院之类的大承租人，则工程条件约定得越详细越好，避免交付时发生相互推诿，影响交付和开业；如果对方是一般的小承租人，则工程条件约定得越简单对商业地产经营方越有利。

（5）交付条件一般包括工程条件和证照提供。通常，外资企业在接收房屋时，会要求出租人提供房屋的四证和土建消防验收合格意见书。

（6）一定要及时与承租人签订《交付确认书》，为防止承租人不及时接受商铺，需要于合同“约定交付日”前向承租人邮寄《交付通知书》，用以证明商铺已达到约定的交付标准，甲方已通知乙方验收。交付时，需将商铺的现状告知商户，并要求商户确认签署。如商户提出异议点，可在《交付确认书》中记载、确认。

（7）如果发现承租人装修进度缓慢，须于合同“约定营业开始日”前向承租人发送《开业通知书》，提醒承租人按时开业，并告知承租人将于“约定营业开始日”计收“非优惠期”租金计收违约金。

3、关于排他（尤其针对外资品牌）

（1）尽量不约定排他，如果一定要约定，可以约定排他的具体品牌、楼层，店铺面积，但应避免在所列承租人名称后出现“等”、“之类”的概括性文字表述。

（2）不能约定相同或相似的业态，比如星巴克几乎把所有咖啡品牌或主营咖啡的店铺全部排他。

（3）如海底捞排所有火锅，则可在海底捞合同签订前先与其他火锅承租人先签约。比如孩子王、海底捞，我司在与之签约前已与婴乐福、川西部落等签约。

4、关于绑定品牌

（1）还没有签约的品牌不能作为绑定品牌，否则，我司在与绑定品牌谈判的时候就非常被动。

（2）在选择绑定品牌时，尽量不要选择超市、影院，因为超市、影院涉及面积大，工程复杂。

（3）在约定绑定品牌时，可同时约定“若***品牌商铺在购物中心未能持续经营，则出租人应在***关闭营业的180天内引入同等级别品牌（例如**、**、**、**等）作为替代品牌在购物中心内持续经营。”

（4）在约定绑定品牌时，可以约定5-6个品牌，开业时有2-3个品牌开业就算满足开业条件。

5、关于开业率

（1）开业率的计算方式有两种：1、已开业店铺面积占商场总面积的百分比；2、已开业店铺数占商场店铺数的百分比。一般按照第1种方式计算，这时只能约定套内建筑面积，不宜约定建筑面积。如果对方合同未明确按哪种方式计算，我们也不需要提醒。

（2）我们可修改为“开业时的开业率”，避免“始终保持约定的开业率”类似的表述。

（3）在约定开业率不能达标的违约责任时，尽量以减免租金或管理费的方式进行约定，避免约定具体金额的违约金。

6、关于违约责任

（1）在约定出租人违约责任时，应避免约定具体金额，尽量以减免租金或管理费的方式约定。

（2）违约责任要求对等，对等不是字面上的对等。应避免对方要求商业地产经营方承担装修费、设计费、货品损失等责任。即使需要赔偿，其金额也需双方根据具体情况进行商定，不得在合同中直接规定金额或计算方法。

（3）避免承租户以未达到开业率来要求减租或免租的要求。

7、关于承租人欠费催缴

（1）如租赁合同约定“每月7日为账单日，乙方应于每月25日前向甲方支付账单租金。”商管协议约定“乙方应于每月25日前向甲方支付账单管理费。”因此，如果承租人在25日未预付租金和管理费的，需要在每月25日-月底前后向承租人发出《缴款通知》，经催缴后仍不支付的，可根据承租人沟通情况再发送一份《催告函》，如果两次催告后，承租人仍拒不支付超过15天的，可向承租人发送《停水停电警告函》，以上三份函件（尤其是《停水停电警告函》）送达承租人后，仍然拒不支付欠费的，可以按照《停水停电警告函》预定的停水停电日期采取相应措施。

（2）合同约定的联系地址必须邮寄，同步可以发送至店铺地址、身份地址等其他可查询的地址。对于停电、解除等重要函件，建议一定要穷尽所有可查询地址，以便于证明出租人已尽到合理注意义务。

（3）邮寄方式仅建议使用EMS。EMS邮寄时，在邮寄单“内件品名”一栏，一定写清邮寄内容的主题，如“XX欠款事宜的催款函”，不能空白或仅写“函件”两字。

（4）邮寄的函件，必须要留复印件，以便于存档和管理已发送资料，EMS快递底单也需要留存。

8、关于承租人逃铺

（1）商户发生停业、撤场等情形，出租方除应履行书面催告程序（擅自闭店停业的联系函或恢复营业的催告函）外，还需要及时实施防止损失扩大的止损措施，如在催告无效情形下如符合解除条件应及时解除合同、实施诉讼收房或自行收房措施、另行招租等，不能任由房屋空置周期的延长，否则扩大空置租期的损失，法院不会全额支持由承租人支付。

（2）承租人逃铺涉及的函件主要有：

①擅自闭店停业的联系函或恢复营业催告函

②腾房函

③遗留物品处置告知函

④代为收房告知函

⑤遗留物品变卖告知函

（3）出租人自行收房

在租赁合同合法解除的情况下，如果多次催告承租人仍不履行腾房义务，从止损原则出发，出租人有权自行腾房，但需要做好相关现场的证据保全：

①租赁合同已解除，且解除理由合法，不存在法律争议；

②所涉房屋的装修价值不大，或价值没有超过欠费总额（控制风险）；

③发送要求腾房和恢复原状的函件（即“腾房函”）；

④腾房函件有效送达，且腾房期限届满后，公司可以安排实施自行收房，在确定收房时间后，在正式收房前，建议再次发送一次函件，告知将自行收房。

⑤收房现场的流程安排：

1）、建议安排人流量比较少的时候收房，以减少负面影响和阻碍。

2）、开锁的环节，建议要让派出所、街道、社区等人员在场，并由执法记录仪记录。从开锁环节开始，出租方自己也要拍照、摄像，要将开门前和开门后房屋内外的原始状态都拍下来。有条件的，可以安排公证机关在场公证。

3）、将店内的物品进行编号，登记成清单，然后再开始搬运。原店铺内可移动的物品，必须先找一个临时性的地方进行临时存放，不可直接处置。

4）、搬迁现场的物品清单，如有在场见证人员的，让见证人员一并签字确认，如没有见证人员，可由在场参与人员签字确认。

5）、恢复原状、搬迁，如涉及第三方费用，需要与第三方签署合同，付款要有发票和流水记录，否则会无法主张追偿，法院不会支持没有证据证明的复原、搬迁费用。恢复原状、搬迁的支持，法院也以实际发生的费用金额为限，如没有发生费用，法院也不会支持。

6）、为体现复原费用、搬迁费用的合理性，复原施工单位的选择，建议要至少选取三家单位进行询价，并保留相应的询价资料，以便今后体现该费用为合理比价后的最低费用，不存在单方的不合理定价。

7）、搬迁过程中的拍照和视频，非常重要，建议一定要安排专人进行拍摄。如属于承租人复原施工了一半，后续出租人再接手复原的情形，也必须将半拉子工程的现状进行拍照，保留证据后再实施后续复原施工，否则一旦拆除后，能难以证明哪些是商户实施的拆除，哪些是出租人实施的拆除，会对出租人主张拆除费用的索赔带来举证的障碍。

8）、自行收房过程中如发生争执，及时报警，并要警方做好相应笔录。

9、关于外资企业的退出

（1）由于国际经济环境形势的变化，国人不再向以前那样崇洋媚外，因此，外资企业可能面临退出中国市场的问题，因此，建议在合同中增加相关条款，如绑定的商户承租人退出中国市场，不视为出租人违反绑定条款。

（2）不能给予外资企业逃生条款的约定，外资品牌经营出现问题时，该收的租金不能少，即使外资企业撤铺也需有违约条款进行约束。

10、关于收费项目

（1）保证金、租金、管理费、水费、电费、装修押金、装修管理费、建筑垃圾清运费、消防改造费、空调清洗费、油烟管道清洗费、原状恢复费用（围挡）须在合同中明确约定清楚，避免在经营过程中对费用类别产生争议；

（2）合同中需有有利于我公司根据租赁年度的变化，有权调整管理费、物业费的情况。可约定根据具体出现的事例或政府政策要求或者公司经营成本上升等各项合理事由。

11、关于房屋是否存在抵押

《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。原《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。对比《民法典》第405条修改后的条文，在坚持“抵押不破租赁”原则的基础上，修改后条文明确了抵押对抗租赁权时，须抵押权已经设立，而并非仅仅“订立抵押合同”，在《物权法》第190条的意思，对抗租赁权仅需订立抵押合同，实际上，抵押合同的订立并不意味着抵押权的设立。另外，修改后条文将租赁关系限定在已经将标的物转移占有的基础上，未转移占有的租赁关系不得对抗后设立的抵押权。

12优先购买权、优先承租权

合同中需要对该两项权利，承租户放弃，以有利于商业地产公司选择不同的承租户。

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