福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)

这几天福州更新了一些备案,今天就来全部聊聊这些备案的相关情况。

悦乐郡

悦乐郡A区,最后一栋A3领取了备案,备案均价35553,合计46套,公摊24.49%,除了顶楼复式外,剩下都是167平米,定位2T2板楼。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(1)

分析:对于悦乐郡AB区,来自同一幅土拍地块,目前推出最后一栋,标志着这个项目也进入尾声,项目合计267套,分批开盘,都做到了热销,如今最后一栋,房源面积也是最大的。

从备案均价来看,A区3.53W,B区3.37W,这次A区最后一栋备案均价跟之前的持平。

对比当初底价拿地,楼面价15849元/平,在没有太大的压力情况下,做到高去化,可以说榕发在这个项目上,也赚了不少。

对于这次楼栋,从区位来看,靠近塔头路,存在较大的噪音影响,同时依然是底商两层。

不同于A区开盘的两栋2T3连廊楼,这栋定位大户型,采用2T2,不过由于楼层高达25层,所以即使是167平米的大户型,公摊依然达到了24.5%,按群友的话就是又一个花百万买公摊。

从总价来看,套均600W,虽然是最贵的一栋,整体来说压力也不小。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(2)

从A区开盘两栋的去化来看,虽然做到高去化,不过剩余房源大部分都集中在151平米的端头,可以说这也一定程度反应了楼盘的购买力情况。

对于这次的楼栋,比151平米,总价贵50-70W,当然从户型设计和梯户比来说,这次的也相对更有优势。

从户型来看布局采用大面宽,客餐厅做到南北通透,缺点在右侧卫生间是暗卫,不过总得来说,依然强于之前两栋的户型布局。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(3)

当然对于悦乐郡,去年榕发底价拿下了塔头七期出让地块一,楼面价17452,与不少房企操盘一样,在热销盘附近,所以沿用项目名,就成了目前市场的悦乐郡三期。

从楼盘来看,只有一栋住宅的社区,加上非纯板楼的设计,对于有意向的刚需,可以保持关注。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(4)

中骏璟宸

项目备案5号楼,只不过一备案就全部是抵押状态,这也导致备案价无法查看。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(5)

对于楼盘而言,在备案之前几天,就已经刷屏福州楼市,2.2W任选的口号,如今备案看到抵押状态,不知道是好事还是坏事。

当然对于福州,面对房企全面暴雷,未来这样的案例是否会常态化,也值得关注。

对于备案,即使被限制无法查看,不过数据依然有方法获取,下面就来看看数据(不保真)。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(6)

从备案均价来看,5号楼均价2.84W,之前已经备案的2号楼,均价2.64W。

从楼层差价来看,同楼层5号楼要比2号楼,贵2K。

此时结合放出的优惠来看,由于5号楼,2层和3层差价达到了4K,所以2层的优惠力度反而是最低的。

当然对于购房者,面对如今房企的一系列操作,相信周末的刷屏,也成了过眼烟云。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(7)

建发玺云

项目在周末首开上市,备案4栋住宅,备案均价3.96W,合计198套,户型:149、178、211。

12#:均价4.17W,公摊19.3%,48套,25层,两端都是211平

13#:均价4.14W,公摊25.3%,50套,26层,东端147,西端178

17#:均价3.63W,公摊26.3%,50套,26层,两端都是148平

9#:均价4.14W,公摊25.3%,50套,26层,东端147,西端178

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(8)

分析:对于首次备案的四栋楼,也很符合常规开盘模式,尽量把每种客源都覆盖,从公摊来看,都不低,理由不用多说了,参考悦乐郡这次的情况。

从备案均价来看,土拍指导价3.5W,有精装要求,从最终均价3.96W来看,预计精装在5K左右,跟之前预期分析差不多。

看到项目备案价出来,很多人在吐槽,不过在如今的楼市,这样的情况已经不少见。

不过很多时候,依然建议有意向的购房者,多静下心来看,认真比对价格看看。

对于玺云的首次备案,性价比如何,个人感受,性价比喜忧参半。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(9)

从均价来看,17号楼全部149,均价3.63W,13、9号楼,两栋均价4W左右,不过东端149,西端179,同样的楼层,西端比东端贵3K。

综上,项目对于149的房源,给出最低的单价布局,整体均价在3.75W左右,179反而并不低,均价在4.17W,210均价在4.17W。

当然这还不是全部,项目做了92折的力度。

可以说这个力度并不低,在折扣完,149的均价变成3.43W,179,210均价变成3.84W。

此时面对这个价格,149平米,3.43W精装,最容易对比的有两个项目。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(10)

首先就是隔壁的名城紫金九号,项目两栋楼王定位大平层,其中2号楼,户型156平米,公摊27.8%,备案均价3.38W。

备案均价差3K多,不过一个精装高门槛品牌房企,一个是毛坯低门槛。

当然更大的差异在于,玺云是92折,而名城紫金是额外加价。

所以最终的情况变成,去年买入紫金大平层的毛坯均价在3.5W左右,如今玺云精装均价3.43W。

当然楼栋的位置也存在差异,毕竟名城是楼王,而玺云是沿街,基本就是鸡头和凤尾的差异。

此时面对这个情况,除了紫金外,当初建发和玺,毛坯均价3.2W,如今看到同样房企操盘的项目,精装3.43W,考虑时间成本,和玺估计保本难度也不低了。

除了对周边刚改盘的影响外,目前金山在售的大平层,就是三环边的万科城市之光,项目虽然给出了一系列优惠,实际就是95折,南区165平,折后均价3.15W,公摊24.6%。

福州多层备案一房一价(改善盘是否有性价比)(11)

虽然楼盘均价更低,也有精装,不过面积差15平米,最终导致总价基本一致,都在500W上下。

所以,可以说玺云在价格的操盘上,直接把整个金山的刚改产品,都打烂了。

房企放出热销海报,从这次的定价来看,一半房源是精装3.4W左右的149平米,个人感受,去化率不会低于50%。

如果项目卖不动,受到波折的不止是房企,而是整个金山的刚改项目,因为目前的售价已经压制周边已售楼盘。

盘点总结

对于近期备案的项目,不少还是以改善为主,对于市场而言,选择性也不多,按目前来看,刚需基本都只剩下关注南二环的四大国企纯商盘了。

8月网签已经低于2000套,近期的新低,不过从舆论风向来看,似乎有一点点曙光出现。

对于购房者,多观察,面对备案价,最好关注实际优惠情况。

随着土拍指导价抬高,后续的备案价会持续走高,当然一直以来备案价,要么拿来加价,要么拿来打折,参考意义已经不再那么大。

当然购买期房,还是一点,多思考时间成本,以及能否安全交房。

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