业主发1100万买带阁楼豪宅（2022年丰台豪宅最强买入指南）

01

“都买丰台了，你还谈什么地段！”

如果你问我，买丰台豪宅有什么需要注意的嘛？

那我最诚恳的建议就是：买最好的产品。

我们亲爱的鲁迅先生说过：京北买房重地段，京南买房重改善。

京北产业多，哪怕不是特别好的小区，只要距离上地西二旗中关村望京产业园近，都可以涨的很好。

京南产业少，没有特别强的增值逻辑。当然不是说丽泽、亦庄不好，但暂时还处于高速成长期。

整体的产业势能暂时没办法和海淀、朝阳望京比。

在相对北城而言，不那么强势的产业地段，你的房子未来流动性好，还有增值前景，靠的是什么？

靠的是好产品呀。

单纯说位置，你会发现丰台很多板块不差的。但价格确很便宜。

你看南二环蒲黄榆、方庄板块，均价是6万/平，

南三环马家堡、角门板块，均价也是6万/平。

如果单看地段，南二环、南三环，不能说不牛逼吧？

但为什么价格这么便宜呢?

因为产品不是很好。老破小扎堆，或者是密度很大的塔楼小区。

过去经常有粉丝问我，这些地方，地段这么好，价格也便宜，能不能投资？

你要记住一句话叫洼地恒洼。尤其是二手房，价格便宜，一定是有原因的，是被无数买房人用真金白银验证过的。

所以南城和北城的买入逻辑，有点不大一样。

猫怼怼北京买房公式：

北城买房增值=地段70% 产品20% 其他10%（物业配套交通等）

南城买房增值=地段50% 产品40% 其他10%（物业配套交通等）

发现了没？

南城的产品增值占比，要比北城更高。

北城买房侧重的是自住，选择了地段，牺牲了品质（不然就要花更多钱）

南城买房侧重的是改善，牺牲了地段，当然要品质（都买丰台了还谈什么地段！）

02

“丰台豪宅对比海淀朝阳，为什么还支棱不起来？”

丰台豪宅和朝阳海淀的情况是完全不一样的。

你说朝阳豪宅，第一反应是哪里？

可能是朝阳公园。为数不多的城市公园，那妥妥的豪宅区。就像美国中央公园、伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园……

而且有高端豪宅和中端改善，以市内大平层为主。泛海世家、泛海容郡、霄云路 8 号、泛海国际居住区、观湖国际、棕榈泉、四季世家……

也可能是孙河。10万平中央湖居中，产品以别墅为主。龙湖双珑原著、泰禾北京院子、首开琅樾、景粼原著、瑞悦府、中粮瑞府、懋源·璟玺、禧瑞春秋……

你说海淀豪宅，第一反应是哪里？

万柳板块，紧邻三山五园。万柳书院、万城华府、万泉新新、康桥水郡、碧水云天、光大水墨……

和万柳板块相连的世纪城，其实也算高端改善，比如世纪城大盘、鲁艺上河村……

总之，无论是朝阳还是海淀，他们的共性有两个，

有稀缺的自然资源，

并且豪宅扎堆。

那么丰台豪宅有没有这种共性呢？

没有。

因为丰台的城市界面和规划等历史问题，丰台的每个板块都是比较割裂的，被高架桥、铁路、高压线隔开。

基本没有特别出色的、稀缺的自然资源。

同时，又因为板块割裂，难以形成豪宅扎堆的聚集区。

那为什么还要买丰台呢？

北京四环内的土地供应非常稀缺了。只有丰台还有可观的土地。

而丽泽又是北京三环内最后一块规划的完整区域。

二手房豪宅老化，改善群体希望有更好的产品出现。

那么未来全北京主流改善人群，

new money们往丰台走，

依然是一个大趋势。

我做了一版丰台豪宅的梳理，并没有像朝阳公园、万柳那样的扎堆区域，目前丰台的豪宅板块主要是7个。

虽然我集齐了这7个，也没法召唤神龙。

但是可以做一个比较全面的盘点，给大家置业有点帮助。

我们把丰台豪宅的7个板块，分成了三个梯队。

丰台豪宅板块梯队排序：

第一梯队：西局 亚林西

第二梯队：万泉寺 纪家庙

第三梯队：首经贸 玉泉营 周庄子

这么排列的理由是：

南城以产品和豪宅圈层为第一因素，临近产业区为第二因素。

第一梯队，西局和亚林西。

这两个板块，一是城市界面最好，二是虽然没有特别多的豪宅，但也有几个扎堆，形成了相对认可的豪宅圈层。

西局有丰台最早一批（2014年前后）、楼盘品质也最好的小区。比如西宸原著、西府大院、紫辰院，教育上还有中关村三小落地。

亚林西板块比西局相对晚一点，但品质和城市界面也同样不错，并且距离丽泽更近，北向会有很好的城市视野，可以看到丽泽soho周边的建筑群。目前二手房有华润昆仑域、佑安府、中国玺。

值得注意的是，二批次亚林西也会出新地块。

第二梯队，没有形成相对成熟的豪宅圈层，但是距离丽泽很近。

万泉寺板块在售新房是端礼著，纪家庙板块，在售的是瑞府、懋源璟玺。懋源璟玺现在只剩下别墅产品。

其实就是端礼著和瑞府的PK。目前两个盘市场热度最高，待开盘状态。

第三梯队，距离丽泽有些远，可以看做是丽泽&总部基地双外溢的板块。

首经贸所在板块的葛洲坝中国府。卖了很多年，还有不少存量。城市界面一般。

玉泉营板块就是中海甲三号，还有一部分房源。产品非常好，城市界面相对好。但地段上来说，不如西局、亚林西了。

周庄子的懋源，分成了三个小地块。情况有点复杂。

03

“丰台新盘的选择以及排序”

这里只排序还没有开盘的新盘，直接亮出结论，仅供参考。

你杠，就是你对。

如果从板块来看，排序是亚林西＞万泉寺=纪家庙＞周庄子

如果是从产品来看，因为亚林西还没有拍地，无法获知产品，我们暂把亚林西排除。

那么产品排序应该是纪家庙＞万泉寺＞周庄子

先来说，为什么周庄子排在最后。

周庄子分为三个地块。

以北的懋源璟廷，因为限高18米，南侧有高楼严重遮挡，地块狭小，先天优势不足。

南边两个地块。

北侧有一个mini的24户小地块懋源璟瑜，基本没有小区环境。

大一些的懋源煜泽台，依然会有南向遮挡的问题，楼间距比较狭窄。

同时周庄子没有豪宅氛围，三个地块切得太碎，距离丽泽也不近，硬件并不是很好。

所以地块、位置都没有太大优势。

再看万泉寺和纪家庙的对比。

这里会有人说，万泉寺距离丽泽更近，为什么和纪家庙排在同一梯队呢。

万泉寺距离丽泽近，但是一个独立的孤盘。

看上去，端礼著和亚林西板块距离很近。

因为有高架桥和铁路阻隔。形成了割裂的地理条件。

即使可以隔着铁路和高压线对望昆仑域，但也是没有形成豪宅圈层，有点可惜。

纪家庙没有万泉寺距离丽泽更近，但纪家庙比较好的一点是，有了懋源璟岳前几年的宣传，大家对板块有了一定的认知，形成了一个小豪宅圈层。

04

“万泉寺pk纪家庙”

最后，我们详细聊一下，热度很高的两个新盘。都属于丽泽核心区的直接外溢。

丽泽未来的发展，我个人是非常看好的。

5条地铁轨道，几乎覆盖了北京全部重要的产业区和交通枢纽站。

两个盘直线距离在1.5公里左右，所以目前的商业配套和医疗、教育配套，都没太大差别。

生活上的配套需要依赖丽泽 西铁营两个核心板块配套。

新盘的选筹因素很多，这里只谈比较重要的部分。

端礼著：距离丽泽更近，产品小缺点多

1、端礼著的城市界面问题：

北侧是老房子，

东侧是铁路 高架桥，距离很近，目测50米左右。

西南侧直线500米有南郊灌瓶厂。

从这个图片上观感有点差，但是实地去看，相对好一些。

2、端礼著的地块问题：端礼著的地块，类似于三角形。

由于地块不方正，端礼著的楼栋排布有些小问题。

一是除了楼王所有楼栋都临街，

二是楼栋排布一般北高南低，1号楼最北侧反而是楼栋最低的。可能是考虑到北向小区的遮挡问题。

3、端礼著的圈层问题：

比较在意的是，端礼著公租房和商品房户数差不多。

也就是租户和商品房业主同时共享、均分小区资源。

4、端礼著的优势是距离丽泽核心区、金融街更近。交通无敌。

开车去丽泽7分钟。

去丽泽骑行也很方便。但不能做公交车，目前丽泽中心还是修路状态，断头路多，公交线路要绕一个大弯。

如果是开车到金融街，大概是15分钟左右。

但地铁无法直达，公交车程也很远。等附近路修好，会有很大改善。

但是端礼著坐地铁去其他区域很方便。

端礼著距离14号线菜户营很近，虽然紧邻一条地铁，但是丽泽站是交通枢纽。

菜户营14号线可以直达北京南站、大望路、望京。

菜户营到丽泽，再换乘16号线直达海淀、中关村软件园。

未来机场线北延，也可以从丽泽站换乘，直达大兴机场。

瑞府：城市界面略差，产品更好

1、瑞府城市界面问题。

瑞府的城市界面稍微差一些。

西侧和南侧是回迁房，属于低楼层板楼，实话实说，观感差一些。

北侧200米是铁路。中间有绿植隔离，比端礼著地铁距离远一些。

另外东侧有一个西郊冷库，大家吐槽的比较多。

2、产品足够好。

瑞府的买入逻辑很简单，只要能接受周边的现有的城市界面小问题，就可以果断买。

因为产品做的很好。

地块的先天条件很好。首先东西向距离很长，就保证了南向户型整体面宽尺度更大，采光和视野更佳。

楼栋排布上，4号楼是楼王位置，楼层最高，视野最好，整体排布是北高南低。

产品力上，华润独家操盘，也比首开 中海 建工略好一些。

3、瑞府的流动性和性价比。

瑞府是政府持有6%产权，单价10.9万/平，实际支付10.2万/平，瑞府性价比更好。

但是因为持有6%共有产权，瑞府五年限售，需要长期持有。

端礼著的流动性相对更好。（万一嫌弃公租房可以跑路）

4、瑞府的交通通达性也不错。

开车去丽泽、金融街也很方便，和端礼著差不多。

如果是地铁，瑞府覆盖3条交通轨道。

瑞府距离纪家庙地铁站1公里以内，走路10多分钟，可以10号线直达国贸。换乘一站草桥，到大兴机场也很方便。

北边是房山线北延，东管头南站地铁口，不用换乘直达金融街。

16号线东管头南站地铁口，不用换乘直达中关村、上地-西二旗。

总之，瑞府和端礼著各有优缺点。

如果是更注重强通勤，希望距离丽泽更近，更侧重流动性，不在意公租房、可以接受商品房业主和租户混居的朋友，推荐端礼著。

如果是偏向于自住，可以长期持有8年以上，产品控，更看重小区圈层和氛围、性价比的朋友，推荐瑞府。

如果是比较纠结的朋友，我更建议直接去实地考察一下，现场看看。

能够接受瑞府的城市界面，可以首选瑞府。

目前瑞府已经下了销售许可证，大概率是6月中下旬开盘。

开盘方式是摇号。

毕竟对于这种大改善偏豪宅的产品，

在地段差不多的情况下，

在城市界面都有点小糟心的情况下，

小区圈层和品质更加重要。

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