杭州浦沿哪个楼盘最好（刚需留在滨江的最优之选）

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这是我们的第一篇二手房跑盘，关注的是滨江浦沿的二手房。虽然浦沿算不上滨江核心区，但是房价门槛低，而且有地铁、生活配套也很成熟，还是很适合那些想留在滨江的购房者。

这次，我们选择了浦沿一带地铁4号线沿线且总价在350万内的江南文苑、银爵世纪公寓、星汇荣邸、浙新小区、金盛曼城、东和云第6个楼盘，看看哪个才是最适合刚需的。

细分区位 地铁

这六个楼盘都算是地铁盘。金盛曼城、东和云第靠近4号线起终点浦沿站；江南文苑、银爵世纪公寓、星汇荣邸、浙新小区临近4号线杨家墩站，而且江南文苑和浙新小区西侧正在建6号线西浦路站，未来会是双地铁楼盘。

离地铁距离的话，金盛曼城和星汇荣邸几乎可以算是地铁上盖，出了小区就是地铁站；江南文苑、银爵世纪公寓、浙新小区、东和云第步行去地铁站的距离也都在一公里内。

△ 杨家墩站周边楼盘分布图

△ 浦沿站周边楼盘分布图

地铁距离

金盛曼城=星汇荣邸>银爵世纪公寓>江南文苑=浙新小区>东和云第

商业

六个楼盘周边，都有足够满足日常生活所需的商业配套。

江南文苑、银爵世纪公寓、星汇荣邸、浙新小区这边更靠近浦沿近几年的商业中心江南商业大厦，生活氛围很浓；而且，滨文路南面原来华润万家所在的那栋商业楼，现在已经确定会开盒马杨家墩店，浦沿的几个小区，以后也都是“盒区房”了。

△ 江南商业大厦有大型超市、餐饮和影院

△ 滨文电影大世界楼下即将迎来盒马鲜生

金盛曼城、东和云第依赖的是金盛曼城东侧的金盛嘉悦广场，一样有永辉超市、麦当劳、星巴克、电影院、健身房这些。另外，金盛曼城北侧还有浦沿农副产品综合市场；而东和云第则离大学城、垃圾街更近。

△ 金盛曼城出门就是嘉悦广场

配套总结

银爵世纪公寓>江南文苑=浙新小区=金盛曼城=星汇荣邸>东和云第

学校

江南文苑、银爵世纪公寓、星汇荣邸、浙新小区的学区是滨文小学和浙大教育学院附属学校(滨文中学)。江南文苑、浙新小区离得较近，步行可达；银爵世纪公寓、星汇荣邸接送起来就有点距离了。

金盛曼城的学区是浦沿小学和浦沿中学，小学中学都在500米内，接送方便。

东和云第的学区是东冠小学和浦沿中学。小学步行约800米，中学就在小区西面。

但是需要注意的是，滨文小学这两年一表生爆表，需要早做计划。不过，和浙大合作的滨文中学还没在中考中证明自己，只能说滨文的学区，目前只是纸面上要好一点。

学区总结

江南文苑=银爵世纪公寓=星汇荣邸=浙新小区>金盛曼城=东和云第

楼盘详情江南文苑

小区业态：高层 小高层（高层有架空层）

建筑年代：2010年建成

物业状况：开元物业

停车情况：底商地面车位 地下车位（约23万/个），新浦路及南面小路路边目前也可以停车。

△ 江南文苑航拍

江南文苑位于滨文路与新浦路路口东南侧。乍一听名字或者看外立面，很容易把江南文苑当成回迁房，不过其实是杭房开发的商品房，只是现在并不在杭房的宣传中出现。

△ 江南文苑的外立面很像回迁房

△ 从架空层的布置上还是能看出点杭房当年的追求

江南文苑现在的物业是开元物业，虽然开元之前在加州阳光闹出了离开时拆空调的负面消息，但是在江南文苑的表现还算可以，进小区需要登记，小区设施维护的也不错，而且做到了人车分流。

△ 江南文苑做到了人车分流，地下车库地面为环氧树脂地坪

△ 江南文苑的单元门基本是敞开的

江南文苑的楼间距有点小，再加上小区茂密的植物，会觉得阴森也正常。现在江南文苑南面还是一片农居房，不过按浦沿现在的架势，也是早晚要拆了起高楼的。

△ 江南文苑的楼间距不大

△ 小区绿化做的不错

江南文苑的二手房，挂牌多、成交量也大；毕竟位置、学区在这里，不缺接盘侠。从历史成交上看，350万左右可以买到89方的三室两厅一卫户型。不过需要注意的是，因为都是错层设计，奇偶数层户型会有不同。

△ 江南文苑近期成交信息（数据来源：兔博士）

△ 江南文苑最南面一排的洋房底层带独立院子

银爵世纪公寓

小区业态：4幢高层（都有架空层）

建筑年代：2008年建成

物业状况：南都物业

停车情况：底商地面车位 地下车位（约22万/个，地下车位通过个人租赁约400元/月）

△ 银爵世纪航拍

银爵世纪公寓位于浦沿路和滨文路交叉口西南侧，由杭州和润置业开发，虽然现在已经泯然于众，但从很多细节上，还是可以感觉到开发商当年的追求的。南都物业的管理不算严格，中介很容易就带我们进入了小区。

△ 银爵世纪大门

△ 银爵世纪单元门很有设计感，可惜也是敞开的

△ 环氧树脂地坪的地下车库

一进小区，给人的感觉就是好多草坪，不同于江南文苑的森系绿化，银爵世纪公寓的绿化，给人的感觉更像在公园里。

△ 银爵世纪的绿化，明显草坪多了很多

△ 南都物业绿化维护的不错，草坪也有修剪

银爵世纪的外立面就维护的一般了，部分楼栋已经有了脱落。小区是半人车分流，最西侧有消防通道，并划了车位。

△ 银爵世纪的外立面维护的并不好

△地下车库的一个出入口在小区里，通过消防通道进出

因为年代较早，银爵世纪公寓的户型有些落后，89方只能做到两房，但是即便这样，成交量也不算低，在我身边，就有上城区拆迁拿了300多万赔款的朋友，在考虑银爵世纪公寓。

△ 银爵世纪近期成交信息（数据来源：兔博士）

星汇荣邸

小区业态：2幢高层（都有架空层）

建筑年代：2011年建成

物业状况：业委会自管物业

停车情况：地面车位 地下车位（地下车位约22万/个，地面车位通过小区摇号包月使用，每季度摇号一次，摇中150元/月），小区西侧小路也划有车位。

△ 星汇荣邸航拍

星汇荣邸位于浦沿路坚塔路路口西南侧，体量很小，只有两栋楼，不过楼间距很大，买低层也不用担心采光的问题。而且因为楼盘小，小区的公共绿化空间就全靠两幢楼中间的小公园了。

△ 星汇荣邸的楼间距是这几个楼盘里最大的

△ 公共空间就全靠两幢楼中间的公园了

△ 某些角度下小公园还有些洋气

星汇荣邸的开发商浙江汇鑫控股已经倒闭了，小区无论是维护还是管理都下了一个台阶，之前有外立面掉落的新闻，物业管理也比较松散。和银爵世纪一样，星汇荣邸也是半人车分流，小区东、南侧是消防通道，现在划了地面车位停车。

△ 星汇荣邸地下车库的出入口在小区内部

△ 单元门也是随意进出

△ 水泥地坪的地下车库，有点像回迁房

星汇荣邸的二手房价格和银爵世纪差不多，不过同样89方，星汇荣邸做到了3房，更接近现在的主流户型，功能性也更强一些。

△ 星汇荣邸近期成交信息（数据来源：兔博士）

△ 也是错层，买二手房时需要注意阳台位置

△ 星汇荣邸的优势是滨文学区、楼下就是地铁站

浙新小区

小区业态：高层 小高层 楼梯房（高层、小高层有架空层）

建筑年代：2000年建成

物业状况：社区托管物业

停车情况：地面车位 地下车位，开放式凭本事停车

△ 浙新小区航拍

浙新小区位于滨文路与新浦路路口东北侧，不过有两幢楼位于新浦路东侧，紧挨着滨文小学。浙新小区是典型的回迁房小区，门禁形容虚设、物业聊胜于无，小区里群租房很多，人员环境复杂。

△ 浙新小区里甚至有保笼房

△ 双车道的内部道路有一边基本用来停车

△ 地下车库停车也是各凭本事

△ 架空层也已经沦为非机动车库

不过，浙新小区也有自己的优势：双地铁、门槛低。以中介带我们看的58方户型为例，虽然只有一个餐厅，但是有两个卧室；房子总价是230万，虽然单价靠近4万，但是总价低；想要留在滨江却又预算不足的，回迁房是总价最低的选择。

△ 浙新小区近期成交信息（数据来源：兔博士）

金盛曼城

小区业态：高层 小高层（大部分有架空层）

建筑年代：2010年建成

物业状况：银杏物业

停车情况：小区内地面车位 地下车位 底商地面车位（地下车位约23万/个，地面车位先来先得，底商地面车位包月需排队）

△ 金盛曼城航拍

金盛曼城位于浦沿路东冠路路口东南侧，西面是浦沿地铁站，东面是金盛嘉悦广场，人气还是很旺的。不过因为紧挨着地铁站，对小区周边的氛围还是有影响的。

△ 金盛曼城靠近地铁一侧是底商，人员构成有点复杂

金盛曼城的开发商是杭州金盛置业有限公司，和边上的商业体是同一个开发商。物业是银杏物业，在小区门禁上管理一般般，进出管的比较松；不过在实际看房过程中，正好遇上物业在给小区修剪草坪，还是能看到物业对小区的维护。

△ 金盛曼城的绿化比较恰到好处

△ 小区里配套设施不多

△ 金盛曼城外立面也已经显老

△ 单元门也是敞开的

△ 地下车库地坪为固化剂地坪，凑合的水平

金盛曼城的挂牌和成交量也很大，对刚需而言，高层的边套89方是有三室户型，小高层的89方则是两室户型，取舍就看是想要房间多点，还是房间大点了。

△ 金盛曼城近期成交信息（数据来源：兔博士）

东和云第

小区业态：4幢高层（都有架空层）

建筑年代：2014年建成

物业状况：开元物业

停车情况：小区内地面车位 底商地面车位（地下车位约25万/个）

△ 东和云第4幢全景

东和云第位于东冠路和明德路路口东北侧，体量也不大，只有4幢高层；开发商是杭州滨和房地产开发有限公司，物业和江南文苑一样是开元物业，表现上也差不多，保安虽然年纪大，但是比较细心，而且小区南侧的消防通道虽然划了车位，但是没开放，做到了人车分流。

△ 东和云第在小区入口处就做了人车分流

△ 环氧树脂地坪的地下车库还很新

△可惜单元门也是敞开的

从航拍上就可以感觉东和云第的绿化很密，实际走在里面，也可以感受到郁郁葱葱的树林，晴天感觉不错，阴天可能会觉得阴森了。

△东和云第的绿化的确枝繁叶茂

△设有篮球场，晚上可能会挤爆

东和云第是这几个楼盘里年份最新的，89方同样有三房中间套和两房边套两种户型可以选择；不过价格和金盛曼城、星汇荣邸这些差不多，如果不是特别冲着次新房而去，就没必要冲动了。

△ 银爵世纪近期成交信息（数据来源：兔博士）

选房指南浦沿的优势

1、前景不错，有智慧新天地创新中心和汽车南站的规划。而实际上，整个浦沿也处在一个大面积拆迁，推平重建的阶段。

2、人气高，浦沿本身原住民就多，再加上有大学城，人气很旺，生活氛围是不用担心的。

3、交通便利，浦沿向西有之江大桥衔接紫之隧道去城西，向北有钱江一桥衔接南山路去西湖景区，向东有彩虹快速路衔接时代高架去主城区和萧山，属于那种虽然偏，但是辐射面比较大，而且又有4号线、6号线双地铁，公共交通也很便利。

△高层的西边套目前还能算是江景房

△浦沿沿江还有不少土地等待开发

△浦沿和闻堰之间待开发的地就更多了

浦沿的劣势

1、大片地区还处在拆迁状态，不少地方有城乡结合部的感觉。

2、位于铁路南侧，早高峰开车去上班，往北走不论是浦沿路还是火炬大道，堵车是一定的，晚上下班也时不时会受到之江大桥堵车的影响而行驶缓慢。

3、在浦沿南侧，滨江和萧山交界的紫红岭处，有一个垃圾焚烧厂—杭州绿能环保发电有限公司，这个焚烧厂在山坳里，不太容易看见，影响就见仁见智了。

△绿能环保发电公司规模不算大

浦沿的二手房，差价也挺大，像璞悦湾、钱塘玫瑰湾这些沿江的次新房，挂牌价都在5万/m²朝上；而我们这次跑的几个盘，则处在浦沿的中档水平，比回迁房强，住起来实际感受也不会很差。另外，去年富成拍下的星汇荣邸西侧地块，已经由世茂接手了，目前刚刚破土动工，最快也要明年面市，等待周期可能会有点长。

△星汇荣邸西面的项目，还在准备挖基坑

这6个盘里，江南文苑的开发商、配套、交通以及学区都在第一梯队，是最值得购买的，当然二手房价格也是最高的。金盛曼城和星汇荣邸是两个准地铁口上盖，房价也差不多，星汇荣邸的纸面学区要好点，但是小区品质不如金盛曼城，就看你的取舍了。东和云第虽然是房龄最新的，但是离地铁站较远，小学最弱，周边环境也比较复杂，实际上还是要三思的。银爵世纪公寓，则受制于户型的原因，性价比不高。浙新小区，学区和江南文苑五五开，位置甚至要稍微好点，只可惜是回迁房，只能作为预算不足又想留在滨江的无奈选择了。

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