房地产竣工验收报告哪些单位参与（房地产项目竣工验收备案全流程之工程竣工规划核实）

今天开始对房地产项目竣工验收备案的流程进行梳理，作者根据自己工作经验将整个流程了分成了：规划核实、单体竣工验收、消防验收备案、市政验收、市政配套设施验收（水电气暖通讯）、园林验收、档案验收等七大部分，虽然不少城市已经公布了关于项目工程联合验收的文件，但从具体实施情况来看与之前的各分项验收基本无区别，在本系列文章的最终一篇文章，作者将两种情况的验收流程梳理出流程图供大家参考，下面我们就来说一说关于房地产竣工验收报告哪些单位参与?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

房地产竣工验收报告哪些单位参与

今天开始对房地产项目竣工验收备案的流程进行梳理，作者根据自己工作经验将整个流程了分成了：规划核实、单体竣工验收、消防验收备案、市政验收、市政配套设施验收（水电气暖通讯）、园林验收、档案验收等七大部分，虽然不少城市已经公布了关于项目工程联合验收的文件，但从具体实施情况来看与之前的各分项验收基本无区别，在本系列文章的最终一篇文章，作者将两种情况的验收流程梳理出流程图供大家参考。

讲到项目竣工验收备案，一般地方首先要进行的是项目的竣工规划核实，至于为什么规划核实在前，作者认为有以下几点：1、能确定项目的用地红线是否超出；2、确定项目各单体建筑、道路、绿化、出入口等位置、标高、绿化面积等是否与已批准的规划方案一致；3、能确定地下车库的范围是否超出用地红线，地上地下车位数量是否与已批准的规划方案一致。若上述三项不能够满足，则说明该项目的开发不符合规划，也就是违法建设，也就不用再进行后续的验收了。下面就项目竣工规划验收的前置条件、验收流程、验收要点及注意事项做简单梳理，供大家参考。

一、前置条件

要开始项目的竣工规划验收，首先拟验收区域的建筑单体已按照批准方案建设完成（特别是外立面、屋顶设计等），然后是拟验收区域按照已批准方案完成绿化、道路、地下车库、地上地下车位划线，最后验收区域已委托测绘公司进行了规划放线、验线手续，并完成竣工规划核实勘验报告的编制（含竣工图）。

二、验收流程

规划验收涉及的部门单一，故流程较为简单：建设单位委托测绘公司编制竣工规划勘验报告---建设单位将规划验收资料上报至自然资源和规划局---自然资源和规划局审核---现场复核---网站及现场公示---公示期满无投诉审批发证。

三、验收要点

因规划验收主要是按照项目已批准规划设计方案的总平面布置图（含技术指标）、定位图、竖向图、立面效果图对项目的实施情况进行复核，验收较为“粗犷”，但对涉及到产权确权和容易引起老百姓纠纷的问题会非常严格。规划验收要点如下：

A单体建筑外立面颜色、造型、窗户的形状、屋顶造型、位置坐标、标高、正负零等是否与已批准的方案一致；

B地上车位数量是否与已批准的方案一致；

C地下车库平面布局、地下车位数量、面积、范围是否与已批准的方案一致；

D根据国家、省市关于公建配套建筑需要同时设计同时开工同时交付的要求，要开展验收的前提是需要项目配套建设的公建是否有在第一批验收区域内的，如有则可以开展验收，若首批次无公建配套建筑，则不同意开展验收。

四、注意事项

关于规划验收的注意事项，其实也就是作者在自己工作中以及同行在工作中能够突破的事项，分享给大家，但很多都是特殊事项和时效性，参考意义可能不大。

A分批次验收，理由充分，提前沟通。在项目运营过程中，会遇到各种各样的事情，从而影响了项目开发节奏，对部分住宅或商业的工期产生了影响，故拟采取分批次验收（同一规划许可证分批次验收），一般规划主管部门是不会同意的，除非是先验收的是公建类的，如幼儿园、学校等，因此我们在沟通分批次验收时需要把规划主管部门的责任降到其能够接受的最低限度，并且承诺各批次的完成时间。此事项根本上是不符合规划相关规定的，但是政府主管部门会考虑到开发企业的难处，在考虑到分批次验收不会产生额外影响的情况一般会同意。

B违规的事情不要做。房地产公司在项目开发过程中为了获得更多的利润，而在前期报规时不上报，等验收后再增加的部分，如：承诺给业主的私家花园、一楼业主的下跃、顶楼业主的屋顶改造、再有甚者未批建设的，这些部分都是得不偿失的，即使验收时蒙混过关，在交付给业主后，还是很容易被发现被投诉，给开发企业既带来客诉赔偿，又是自己的品牌度大大损失，很多时候就是偷鸡不成蚀把米。

C公建类建筑可以不放到首期验收。需要开发企业提前摸清楚政府主管部门的要求，如：幼儿园，需要摸清楚的是教育局今明两年的开园计划，并且要摸清楚项目周边幼儿园的情况，是否能够满足新来生源，同时要梳理出首批交付业主的孩子是否适龄儿童等，摸清楚后再去和政府主管部门沟通，主管部门同意后，到规划局、住建局讲明实际情况，加上有主管单位的背书，一般会同意延期验收，但需要根据下批次的验收交付时间。

D车位总数无法突破。虽然车位的总数不可突破，但地上车位和地下车位是可以互相替换补充的，也就是说如果地上车位不足，可以在地下车位中补充，但地下车位的大小必须符合设计规范，同时地下车位不足，也可由地上车位补充，但不能影响地上绿化率和其他指标。然而在地下车位能够确权的城市，地上地下车位的互相补充实现起来难度很大。

综上，需要开发商在前期规划设计方案设计时要考虑清楚，并且需要把施工的实现度也要谋划进去，否则在后期验收中将面临各种各样的问题。今年来随着房地产市场的发展，越来越多的老百姓对房地产的认识越来越深刻，开发商想通过一些手段获取利润的方式越来越窄，还是那句话违规的事情不要做，害人害己。

因为一点小事，发文晚了，抱歉。写得有些匆忙，还请大家指正，谢谢！