地产富豪被低估（被金融逼上煤山）

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神秘的“泰山会”被曝解散了。

作为“泰山会”的元老之一，卢志强和他麾下的泛海系再次吸引了投资界的目光。

债券违约、信托产品爆雷、百亿资金池待清、转型业务发展缓慢......成为泛海系近两年最显著的标签。

早年依托地产发家，却在去地产化、转型金融的路上越走越远。

没人能说清泛海的“堕落”是从什么时候开始。或许自泛海宣布由房地产变道金融业的那一刻起，便如同崇祯帝当年走出宫门踏上煤山，一去不复返。

01

“去地产化”的地产公司

北京东四环朝阳公园桥畔，总占地面积为280万平方米的奢华豪宅区——“泛海国际居住区”，是泛海系留在中国地产开发史上最深的印记。

每个园区、每栋楼都配备了24h管家、24h保安和12h前台，绝佳的私密性和安保使其成为众多明星和企业高管的置业首选。李小璐、姚晨、夏雨、袁泉等均是业主。

去年，乐视创始人贾跃亭轰动一时的司法拍卖，其中就有泛海国际一套面积约194平米的三室两厅。最终该房产以2420万元成交。

泛海自成立后，陆续在北京、浙江、武汉、上海、深圳等8个一线城市构筑起泛海高端社区，打造了房地产的高端名片，为其本身积累起雄厚的资本。

泛海系的掌舵人卢志强是个“不甘寂寞”的人，手里的钱多了，他的视野也广了，心思也大了。

房地产这个“小池塘”哪能困得住他这条“龙”？

金融这片大蓝海被他一眼相中。

2014年，泛海控股宣布从单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股企业转型。

房地产公司进军金融本不是什么新鲜事，万科、绿地这些大佬们，都有所涉猎。

万科自2013年提出转型“城市配套服务商”，实行“6 X”转型战略，在养老、商业、教育、物流、金融等领域广泛涉猎。热点通吃、雨露均沾。

绿地2014年确立“大金融”、“大消费”、“大基建”战略，通过参股优质企业和嫁接互联网和金融。

从其他房企的套路来看，口号喊得震天响，新概念一个接一个抛出来，场面搞得挺热闹；但他们仍然把房地产作为立足根本。

没有哪一家像泛海这样，转型金融走的如此决绝。

2014年，泛海控股分别出资32.74亿元、10亿元收购民生证券约73%股权及民生信托25%股权。

2015年，泛海控股斥资20亿元，发起设立亚太保险公司。

同年，斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司；持有郑州银行0.17%股份，广西北部湾银行6.32%股份，大连银行4.41%股份。

2016年，“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth。

2017年，收购华富国际、美国数据集团。

在房企中，他们对金融的执着近乎偏执。泛海控股2018年财报显示，房地产开发业务仅占集团营业收入的34.85%，金融业务则占据营业收入比例达到59.63%，超过半数。

不禁产生一个疑问，它还是一家地产公司吗？

卢志强麾下的泛海没有意识到，一连串买买买的资金全都是早年房地产积累下的“老婆本”，大肆进军金融，却弱化了基本盘，在投资回报还未见成效之时，债务的风暴又即将到来。

02

金融业务踩雷不断

泛海对金融领域的业务不是一拍脑门的决策。而是“久久为功、徐图缓进、步步为营”，等到手头资金一攒够便大举“进攻”。

1996年，泛海作为发起人股东入局民生银行，2008年前后两次套现民生银行股票，收回投资约41亿元，而成本还不到2个亿。

尝到金融市场的高回报率甜头，让泛海上了头。这金融投资不比搬砖建房来钱快得多？于是，坚定了地产转型金融的总基调。

一毛一分，攒到“结婚”。到了2014年，卢志强大手一挥，泛海系进军金融赛道；携千亿体量资金，正式开启金融征程，从地产泛海纵身一跳到金融“蓝海”。

此后的三年内，泛海系斥资逾400亿元入主民生信托、民生证券、亚太财险等国内外金融公司，并增持了民生银行的股权，借此迅速成为拥有全牌照的超大型民营金控集团。

淡化地产，实施转型，公司横跨金融、地产和科技等多个行业，但转型多年后盈利能力并未像最初想得那么美好，还因久积沉疴导致公司资金链紧绷。

2020年对于泛海控股来说十分难熬，早年的“高歌猛进”带来的后遗症陆续爆发。

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2020年9月，泛海爆出债务危机，预计其短期借款和一年内到期非流动负债合计达到408亿元的天量。

9月10日，泛海控股集团旗下的债券：11泛海02突然暴跌，单日跌幅超30%，震惊资本市场。

债务危机和债券暴雷直接冲击到泛海的信用。随后不久，评级机构联合资信评估有限公司发布公告，将泛海控股集团的评级展望由"稳定"调为"负面"。

公告称：

截至9月11日，泛海控股集团及下属上市公司泛海控股2020年内合计到期债券金额为82.89亿元。公司及下属泛海控股2020年债券兑付规模大，面临较大的兑付压力，呈现流动性紧张态势。

调低评级对任何一个公司来说都是非常严重的负面事件。下调评级意味着公司在经营和现金流方面出现明显恶化。一旦被调低，公司的债权融资、非债权融资乃至市场经营等均受到强烈冲击。并且形成恶性循环，越是债务恶化，越被下调评级；越被下调评级，融资就越难，又进一步反应到公司评级。

此时的泛海陷入严重危机。

更糟糕的是，利空还远远没有出尽。

泛海系控股的民生，整个2020年全在踩坑，到了年底，逾期兑付更是集中爆发。2020年最后3个月，民生信托多个项目出现延期，由民生信托作为原告的诉讼纠纷或发起的执行金额达156.328亿元。

进入2021年后，类似问题愈演愈烈。

1月，民生财富尊逸9号投资基金出现逾期；3月中旬，又传出民生信托出现逾期。

民生信托、民生财富接连爆雷；民生银行被传接管……泛海系流动性危机愈发严重。

然而暴雷事件还未落下尾声，泛海系的核心地产平台又陷入诉讼。

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4月2日，泛海控股发布公告，其核心地产平台武汉中央商务区陷入山东高速20亿元贷款纠纷，被起诉冻结了相关资产。

屋漏偏逢连夜雨，破船又遇打头风。资金链紧绷，金融踩雷的同时，泛海控股业绩爆雷。

泛海2020年度业绩显示，其当年营业收入为140.57亿元、净利润-46.21亿元，同比分别增长12.17%和-522.09%。

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净利润缩水五倍！

民生信托和民生财富踩下的雷，泛海没钱买单了，自身深陷债务危机，要命的是业绩也在“雪崩”。

这个局面，神仙难救。

03

泛海“卖身”自救

“我深感内疚，并就此向每一位投资人诚表歉意。我经商办企业已经30多年，但对近两年所遇到的困难估计不足。”

泛海集团董事长卢志强就暴雷事件和公司经营发了一封致投资者函。

他在函中提到，泛海系正加快引进战略投资者，加大资产处置力度。同时，责成加快项目到期资金回流和违约项目的底层资产处置。

函中，卢志强表明了一个态度：

不愿事情进一步恶化下去，正在想办法。但泛海系资金困难也是现实存在的。

不过，相比于安抚与表态，投资者要的是真金白银。然而自2020年7月份起，泛海控股股价直线下跌；2020年3月，股价徘徊在3元/股。投资人这关是交代不过去了。

只有架起锅子煮白米，没有架起锅子煮道理。

道歉的好话说一千遍、一万遍也是白搭，必须要拿出实在的办法来。

卢志强想到的最为可行的办法就是“卖身”。

以前买得有多疯狂，现在卖得就有多“癫狂”。

2020年9月，泛海控股以42.29亿元向上海张江集团、张江高科技园区等22家投资者转让民生证券约31亿股股份；此举直接让泛海控股在民生证券中的持股比例从71.64%下降至44.52%。

2021年开年，为缓解资金压力，泛海控股还宣布出售其核心资产，以30.66亿元的价格向绿城出售武汉中央商务区宗地20地块。

6月3日，旗下数据公司美国国际数据集团又作价83亿元卖给黑石集团。这是泛海收购的第一家全球化运营公司，几年后却转手入他人手，让人唏嘘不已。

不断处置境内外资产，是泛海的自赎之路；动作越来越频繁，前路却越来越渺茫。

04

结语

“夜静海涛三万里，月明飞锡下天风。”明代思想家王守仁在七言绝句《泛海》中写下的两句诗。

寂静的黑夜中，三万里海浪波涛汹涌，明月高悬，月光下，圣人手持锡杖御风飞翔。

作为泛海系创始人，卢志强正面临前所未有的波涛汹涌。

疯狂举债扩张、放弃房企转向金融，转型后期吞下苦果。

诚然，多元化经营是众多企业都在不断探索的道路，但每一个成功的案例，背后都是绝不抛弃基本盘，在持续做好主营业务的同时，以富余资金开拓新赛道。

一家地产公司，盲目“去地产化”，一股脑儿把家底全部梭哈金融，陷入败局就成为必然。

人永远只能赚认知内的钱，企业亦是如此。

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