光明新盘值不值得买（刚需吃肉的时候到了）

今天（8月25日）光明凤凰城的中海·观园意向登记名单公布，给了市场一个惊喜，也在一定程度上提振了光明的市场信心。

1262套住宅1253批成功意向登记，入围比例1：0.99！住宅建面约82-128㎡，备案单价约4.2-5.4万/㎡，备案均价约4.7万/㎡，精装交付，8月27日开盘。

截至目前，这是光明认筹数量和比例最好的新盘，按市场以往新盘的解筹率估算，预计开盘去化会在8成左右。

而此前，2022年光明新盘卖得最好的新盘去化约46%，卖得最差的去化不到3成，光明也一度被质疑是否凉凉。

那么，中海观园会不会带火光明？接下来，光明哪些新盘值得优先关注？

ONE

1253批认筹，预定热销

凤凰城中海观园为何备受青睐

芒果好房评楼：

这个新盘的认筹率高约99%，已经提前预订热销。那么其凭什么吸引了众多置业者的青睐？芒果好房认为，主要有以下3个原因。

第1点：上车门槛较低，还款压力相对较小，有一定的倒挂红利。

限价之下，建面约83㎡的3房户型，总价约350万起，3成首付105万起就能上车，对刚需较为友好。

而且精装4.7/㎡的均价，相比旁边华润的两块地还要低1900元/㎡，华润润御府及A503-0096宗地都是毛坯限均价4.89万/㎡。

另外，其周边二手房价格已经去到5万/㎡，有一定的倒挂红利。

第2点：地处凤凰城，生活配套完善，前景广阔。

中海观园距离光明城综合枢纽约500米，出行便利。旁边就是光明重点打造的百花园公园，生态资源丰富。

周边有1所规划的九年制学校、南科大附属光明凤凰学校、光明区外国语学校等学校环绕，教育氛围浓厚。（提示：有关于学区具体划分，以当年教育局公示为准）

▲光明区外国语学校实景图，来源：深圳政府在线

第3点：央企中海背书，规划完善，交楼更有保障。

例如：中海观园自身规划有1所幼儿园；打造了约2.3万㎡的园林景观，规划设计了“一轴一环十二景”的景观节点等等。

虽然中海观园周边的商业配套相对较弱，还邻近城市主干道光侨路和高铁站，会有一定的噪音影响。而且，还有人才房和安居房，居住氛围不够纯粹。

但这些都不是硬伤，中海观园整体性价比还是比较高的。至于如何选择户型可以回顾此前报道：光明凤凰城上新！TOD限价新盘能否掀起热潮？附选筹攻略

▲中海观园效果图

项目介绍：

中海观园位于光明凤凰城区，中海观园占地3.2万㎡，总建面约18万㎡，由8栋高层建筑组成，分别为6栋高层住宅 2栋人才房，配建幼儿园及商业等。

从小区施工总平面布置图来看，项目设计为八栋的中型围合式小区。格局与中海此前在龙华开发的项目中海明德里相似，采用了六户数的设计。

周边配套：

●地铁：高铁枢纽光明城站。

●商业：约2400㎡底商。●学校：项目规划建设有1所幼儿园、旁边规划有一所九年一贯制学校，南科大附属光明凤凰学校、光明区外国语学校。（提示：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准）

▲中海观园效果图

TWO

楼市“金九”

光明率先掀起热潮？

中海观园会受到置业者认可其实并不意外，但1262套的房源，认筹比例却接近1:1就着实给了市场一个惊喜。

这也说明，深圳的购买力其实一直都在，只是缺少可以释放的优质新盘。那么，中海观园会不会带火光明？

芒果好房认为：会！理由有以下3点。

1、光明基本面强大，值得长期看好！

除了国家战略级的光明科学城在稳步推进外，光明的交通、教育、文体等民生配套也在不断提升，城市基本面很强大。

交通方面，高铁光明城站正在改造升级为光明城综合枢纽，地铁13号线和6号线支线也在稳步建设中。

教育方面，光明还在不断引入名校资源，7月，南科大与光明凤凰学校合作办学，南方科技大学附属光明凤凰学校成立。

再加上此前引入的中山大学深圳附属学校、深圳实验光明学校等新兴学校，光明的教育氛围也在不断加强。

▲南方科技大学附属光明凤凰学校实景图

2、光明房价的泡沫已被挤干净，回归理性。

作为热点板块，光明的住宅一直都备受市场关注。虽然之前被被追捧，房价有些虚高，一度高达8万/㎡。

但在深圳二手房参考价的助攻下，光明的房价已经回归了理性！泡沫也已被挤干净。

新房方面，克而瑞深圳区域数据显示，截至2022年7月，光明的新房均价约4.8万/㎡，核心板块5万 /㎡。

二手房方面，2022年4月20日，凤凰城板块的玖龙台一套建面约88多平的户型以总价616万成交，折合单价约6.97万/平。

3、光明的网红盘，限价福利盘即将入市，刚需吃“肉”的时候到了！

除了中海观园，光明接下来预计还有10个新盘入市。

其中，既有万悦山、金地峰境这样的网红盘，又有深业颐瑞府、深房光明里这样的限价福利盘，刚需吃“肉”的时候到了！

根据价格、位置和配套，芒果好房将这10个新盘分为了3个梯队，以供大家参考。

第一梯队：光明的“大肥肉”。

深房光明里，展厅还未建设，预推350套住宅，建面约75-110㎡的纯4房，毛坯限均价4.46万/㎡，预计年底入市。

深铁前海国际A641-0029，位于光明中心，目前仅曝光了效果图，毛坯限均价4.53万/㎡。

深业颐瑞府，位于光明中心，目前展厅及样板房已开放，预推444套住宅，建面约105-125㎡的纯4房，毛坯发售，限均价4.53万/㎡。

这3个新盘都是限价福利盘，不仅地处光明的核心板块，周边的生活配套也非常丰富，更重要的价格倒挂比较大，性价比非常高。

▲深业颐瑞府效果图

第二梯队：光明的“肥肉”。

汇银·绿城桂语兰庭，位于光明中心区，原大唐时代花园，目前已开展厅，预计四季度入市，首批预计推941套住宅，建面约89-115-128㎡，均价预计5.4-5.5万/㎡。

金地峰境三期（誉府），位于光明中心区，展厅还未建设，预推503套住宅，户型未曝光，均价参考二期，预计5.2万/㎡，预计三季度入市。

万悦山二期（璟庭），位于光明中心区，目前展厅已开，预计9月初开放实体样板间，9月底入市，推678套建面约79-119㎡的3-4房，预计均价5.2万/㎡带装修。

这3个新盘同样地处光明的核心板块，周边的生活配套也非常丰富，但价格相对限价盘高一些，与周边二手房的倒挂相对较小。不过前景同样不错，性价比较高。

▲宏发万悦山二期效果图

第三梯队：光明的“半肥瘦”。

联发·悦尚居，位于光明楼村，目前展厅及样板房已开放，将推417套建面约94-108㎡住宅，毛坯限均价4.53万/㎡，预计首付88万起买精装2房。

深铁瑞城二期，位于光明长圳，目前户型图已曝光，二期住宅是建面约100-120㎡的3-4房，预推1446套，毛坯限均价4.75万/㎡，预计四季度入市。

这2个新盘也是限价福利盘，周边的生活配套也非常丰富，性价比也很不错，但在板块的发展前景上略微逊色于前面两个梯队。

▲深铁瑞城整体效果图

第四梯队：光明的“瘦肉”。

花润里，位于光明白花，目前展厅及样板房已开放，预计月底开盘入市，将推399套住宅，建面约84-118㎡，预计均价4.5-5万/㎡。

松茂御城，位于公明，目前展厅已建好，工作人员已入驻，开放时间未曝光，将首推280套建面约82-89㎡准现楼，预计均价5万 ，三季度入市。

这2个新盘无论是板块前景，价格，还是周边的配套都逊色于前面3个板块，因此放在最后，比较适合就在附近工作或生活的本土置业者。

▲松茂御城效果图

对于中海观园的热闹，你怎么看？光明楼市会升温吗？即将入市的光明新盘，你更关注谁？欢迎在评论区互动交流。

敬请继续关注芒果好房！关于深圳楼市最新的市场及楼盘动态，芒果好房将第一时间跟踪报道。

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