济南近期值得购买的楼盘（楼盘答疑35）

1、问：历下金茂府受噪音影响大吗？

答：我感觉是比较大的，最北侧距离铁路70米左右，东侧靠近主干路奥体中路，这都是主要噪音源。金茂的产品是值得信赖的，之前交付的楼盘相对都不错，但是历下金茂府周边的劣势确实多了些，导致这个楼盘卖的很差，目前网签量是101套，是整个盛福卖的最差的楼盘了吧，这样的销量还是建立在价格比首开时降低了，另外持续给中介高佣金的基础上。

2、问：老师，工作在章锦保税区，预算130万，有没有好的推荐房子啊，目前在看的是郭店荣盛华府和彩石中铁城，另外还有一个中海云麓公馆，麻烦帮忙推荐一下合适的，或者该避坑的，感激不尽。

答：郭店的楼盘就不要看了，片区发展不好且距离你工作地点远；彩石的中铁城位置还不错，距离你工作近，但是四恒的费用高且房子品质一般，现在的价格倒是合适的，不太在乎品质是可以考虑的；孙村的楼盘可以对比，另外可以加几万预算吗，唐冶的能建紫郡兰园105的，总价135万可以买到，这个项目更适合吧。

「附：中铁城的位置相对而言还是可以的，经十路旁靠近地铁口，彩石这个片区预计后期发展还不错，需要四五年的时间去完善。但中铁城这个房子比较普通，开发商也是比较一般的开发商，另外因为彩石这片没有地暖，所以开发商搞了四恒，这个看起来费用还是比较高的，有人算过一笔账，以129平的举例：物业费：2.36元/平 X 130平 X 12个月=3681元；电费：1500元；水费：500元；燃气费：500元；四恒设备费：130平 X 53元/平=6890元；全加起来一年的费用是13071元，平均到每个月是1089元。这种四恒的房子日常的费用要高些，这个需要注意。另外靠近经十路，难免有些噪音，之前交付的楼盘业主反馈相对做的槽一点，多多少少有些小问题，户型不太好，户型面积不小了，但是显得很局促。现在的9000多的价格我是建议预算有限的刚需还是可以考虑的，预算在130万的左右的这种，预算再高一些的，建议选择更靠近市区的楼盘。」

3、问：老师，绿城兰园、越秀和海信君和，怎么选呢？我们想早点入入住，所以只看了交房比较早的。另外想问下盛福新房和高新次新房您更倾向哪个呢？

每个人对于房子的需求和偏好不一样，适合的房子也不一样，所以至于哪个房子更适合你们需要看你们的情况。绿城蘭园的主要优势就是低密度，外立面石材铝板，但是户型相对差些；越秀最近价格降了点，性价比相对还不错，这个楼盘更建议考虑四居的，主要劣势是楼盘前万科翡翠公园的大高层以及楼盘容积率是2.5，是片区内在售楼盘容积率最高的，楼间距相对不大；海信君和这个楼盘位置相对前俩好些，品质不错，但是是大高层，得看你们能不能接受大高层了，这个楼盘卖的很差。每个楼盘都有优缺点，得看你们在乎什么、可以舍弃什么。

盛福新房的主要优势是低密度，同价格可以买低密度的小高层和洋房小区，楼盘品质相对都不错，新开发的片区人群结构相对纯粹；高新次新的优势是位置好、学校相对成熟靠谱，这个也得需要做取舍。

4、问：你好，能推荐几个历城区的新房么？总价控制在150之内。

这个预算的目前有两个楼盘相对性价比高些，新东站的天鸿公园大道得112的高层（价格1.2内，地铁400米，旁边有在建设的商场和公园，学校相对成熟，劣势是片区内楼盘密集、产品同质化严重，适合自住）；二是唐冶的能建紫郡兰园的105的小高层，单价1.3万，密度低，距离地铁有1.5公里，央企开发，位置在唐冶靠东北些了，唐冶发展不错，楼盘价格相对合适。哪个通勤方便考虑哪个就好。

5、问：你好，看您之前发的评论很少谈到龙湖九里熙上，想向您咨询下呢。

答：龙湖九里熙上和别墅在一个小区，在地块的西侧和北侧建了6栋住宅，其实就是为了别墅挡主干路的噪音的，龙湖的产品相对还是不错的，做了实景展示，周边配套相对成熟，主要缺点是西侧靠近主干路龙凤山路和飞机航道的噪音，另外和别墅在一起，别墅都带院子，导致公共绿地较少，公共活动空间有限。高层在1.45万，小高层看面积、楼层，价格在1.5-1.7万都有。111和122的户型比较差。另外，之前有客户认识工地上的人，据说质量不咋地。龙湖这个开发商更擅长做表面工作吧，当然龙湖算是相对不错的开发商，交付的楼盘也相对不错。

6、你好，想问下，年底房价会不会降或者利率会不会到3.9。

答：利率大概率还会降。房价会不会降，那得分片区分楼盘了，有些楼盘的价格在这俩年糟糕的行情下依旧十分坚挺，而有的楼盘确是一直跌的，现在济南楼市已经分化了，不同的片区行情不同，同一片区内的楼盘价格走势也会有差异。不要关注整体的房价，这个对个人而言没有意义，盯住自己的目标区域和楼盘就好。

7、问：买婚房，但是看了很多二手房都没有喜欢的，对期房没什么信心，所以一直没看，这两天才开始看期房。很喜欢未来壹号的户型和位置环境，不知道还可以买吗，所以想咨询一下。

答案：嗯的，这几年房子的迭代更新比较快，户型、园林、外立面等等和前几年的二手房差异都比较大，加上售楼处描绘的新房都比较好，可以理解成“美颜”过的，所以更容易产生买新房的想法。期房出现烂尾等情况的还是少数。

融创未来壹号产品不错，目前价格也相对合理吧，只是融创目前问题稍微多些，这个楼盘有历城控股托底，我是感觉问题不大。

融创未来壹号是目前神武片区唯一一个150万左右可以买到的楼盘。这个楼盘是去年8月15日首开的，截至到昨天共网签了839套。因为融创的问题，有一些人观望不敢买这个楼盘了，但是在这样的背景下已经卖的还不错，主要是源于购房者对神武片区以及这个楼盘品质的认可。我之前也说过多次，这个楼盘有历城控股的托底，应该没啥问题的。但是买房这件事情毕竟很重要，买了房整天担惊受怕，害怕它烂尾，那就不买它。未来壹号还没有好到非卖不可的地步。但是有一说一，未来壹号做的小区大门、外立面、绿化、样板间的实景展示还是非常棒的。

8、问：我是刚需，目前和媳妇都在千佛山附近上班，打算买新房，新点的二手房也可以接受，购房预算300左右，想买三室或者四室。由于单位有学校，所以可以不考虑学区，但前提是不能离单位太远。目前看了和谐片区的几个新盘，感觉都超出预算了，请问我还有其他好的选择吗？

答：距离千佛山近的楼盘主要就是和谐这边的了，这边主要属于槐荫区，教育相对差些，另外片区发展有限。另外七里河附近有个楼盘金科集美天悦，价格在2.2万，300万内可以买，但是目前金科资金问题相对严重些，建议谨慎点。另外300万左右就到盛福片区了，比如越秀麓端府、中电建国誉府等历下楼盘，在乎距离的话，就太远了。千佛山周边也没太适合的次新二手房吧。老城区不好买房。

「附：经常收到网友的咨询，和谐片区的某楼盘为啥卖的这么贵， 这里的房子能保值吗......为啥贵，因为老城区好点位置的在售新房比较少，虽然整体产业东移，但是有些事业单位、医院、银行等依然在，老城区也有许多企业，也有些人更喜欢老城区的烟火气，所以改善居住的需求是一直有的，和谐片区的楼盘就是他们位数不多的选择；至于能不能保值或升值，这个比较难，首先片区缺乏向上发展的能力，有商业有居住但是缺乏好的产业，另外目前多数楼盘的价格比较高，或许已经透支了未来几年的涨幅预期，再就是目前片区内在售的新盘是属于槐荫区，在教育上没啥亮点，这三点决定了和谐片区的楼盘只适合片区地缘性客户自住。」

9、问：天鸿公园大道怎么样？自住 投资。

答：天鸿公园大道附近几百米有地铁，靠近天鸿万象中心商业，附近也有公园，学校也相对成熟，距离高新核心区也不太远。不过片区内楼盘比较密集，产品同质化非常严重（同类型的楼盘房源比较多），天鸿的盖的房子相对普通，物业不好，这注定只是一个普通的刚需楼盘。但是，现在在售的价格是比较合适的，高层1.2万，小高层1.3万，性价比是非常高的。天鸿近几年交付的房子相对还都不错，适合刚需自住。

刚刚说过了，因为整个新东站同质化楼盘很多，所以后期二手房流通性上一般情况，且卖不上价格。价格是合适的，适合刚需自住，不适合投资买，另外需要说明的是现在刚需楼盘的涨幅都不大了，买到一个流通性好的房子就好。

10、问：预算180-200万(目前手里有现金大概70万，工资在济南大概1万~1.3万(夫妻二人均是这个水平)，到手估计有9000左右，这个工资水平是否适合选择180-200万的房子)

需求点:其实没有很明确的需求点，希望交通方便一些(地铁？)，离医院近一些，购房目的，婚房。近期去过济南一次，没有具体看楼盘，去高新区万达附近逛了逛，感觉还挺喜欢那边的生活环境和氛围，其他的大多在网上看了一些，也没有很明确中意的楼盘。需要说明的是，我目前还没有在济南，所以工作地点还没有定，我是医药行业。大概明年年初过去。

答：首付70，总价200万内，大概是贷款120万，这样月供接近6000元，你们的收入是可以覆盖的，应该没啥问题。

目前济南的核心在东部奥体、cbd、高新万达、汉峪金谷，也就是东部新城，目前大部分就业机会集中在这个区域的，这边的医院也有好几个，在建设的也有几个，你工作应该没啥问题，主要在东部的楼盘流通性和保值性相对好些，个人更建议考虑东部的楼盘。

这个预算主要考虑的就是历城的楼盘，刚刚说的这个四大核心区域的楼盘超预算了，附近历城的楼盘距离这几个地方在七八公里左右，不算远。

至于历城有两个选择方向，一是往北（高新区北的区域），工业北附近的楼盘，这里的优势是交通便利，地铁网相对密集，主要缺点是自然环境比较差，楼盘品质相对一般，在售楼盘多且产品同质化严重。主要对比的楼盘有：中建蔚蓝之城、瑞马国风、大华公园荟等。另外一个选择方向是高新往东，主要是雪山和唐冶的楼盘，这里发展相对成熟、自然环境不错，楼盘相对品质好些，有地铁但是少，主要对比都比较是雪山万科城、绿城春来晓园（这俩个盘目前刚需盘中卖的最好的）、龙湖九里熙上、远洋超起东方。

另外在长岭山片区的北部有个楼盘叫远洋凤栖翰林，这个楼盘距离高新近、楼下就是地铁，不过远洋口碑一般，周边有烈士陵园、胸科医院等劣势，不过位置相对不错，还有部分房源在售，可以做个对不。

因为你没咋看过楼盘，建议是可以有空来济南时可以多转几个区域、楼盘，多做个了解，每个人需求点和偏好不一样，还得你自己多看下。