鹤岗为什么都是没人住的楼房（鹤岗出现对照组）

鄂尔多斯夜景。 截图自“鄂尔多斯发布”微信公众平台

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

鄂尔多斯是内蒙古自治区西南部的一座城市，蒙古语意为“众多的宫殿”，即众多高大华丽的房屋。而鄂尔多斯一度房屋真的“众多”，甚至过剩，被外媒称为“鬼城”。但是，如今鄂尔多斯已经不再是往昔的模样了，据悉，截至2021年底，鄂尔多斯康巴什地区的入住率已经达到91%。

对于“鬼城”的称谓，10月27日，鄂尔多斯资深地产媒体人小野在接受《华夏时报》记者采访时表示，“我们已经习惯了这个称呼”，不过“再听到的时候也会觉得好笑”，“鬼城”都是过去式，这里房地产市场供销两旺，甚至已经“一房难求”。

“鬼城”不再

鄂尔多斯主城区主要为老城区东胜区和新城区康巴什区。“鬼城”的印象主要来源于十多年前的康巴什区。据悉，2010年，美国《时代周刊》的记者见到建设初期的康巴什新区少有人烟后，写下了《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》一篇报道，报道称“康巴什是中国房地产泡沫的最佳展示品”。从此，鄂尔多斯被烙下了“鬼城”的名号。

而现如今，康巴什已经成长为鄂尔多斯新的政治文化、经济中心。据鄂尔多斯政府网站信息，截至2021年底，康巴什区人口已达12.04万人，当地住宅入住率达到91%。

对于“鬼城”的称谓，小野向记者表示，“我们已经习惯了这个称呼”，不过“再听到的时候也会觉得好笑”，“鬼城”都是过去式，这里房地产市场供销两旺，甚至已经“一房难求”。

近年来，鄂尔多斯的房地产开发投资和房地产销售情况保持着高增长，相比全国绝大多数城市的低迷情形，显得十分“提气”。据鄂尔多斯统计局公布的数据，2021年，鄂尔多斯房地产投资共计118.6亿元，同比增长75.9%，住宅投资90.2亿元，同比增长77.2%，住宅销售面积同比增长86.3%，住宅销售额同比增长106.8%。

今年各项指标增速虽然有所放缓，但是增长率仍然较高。据鄂尔多斯统计局数据，2022年1-7月，鄂尔多斯房地产开发投资87.9亿元，同比增长30.1%，住宅投资67.8亿元，同比增长35.4%，其中，康巴什区的房地产开发投资领先各旗区，增速高达131%。2022年1-7月，鄂尔多斯住宅销售面积增长11.9%，住宅销售额增长3.3%。

房价方面，10月27日《华夏时报》记者从当地中介处了解到，鄂尔多斯核心区域房价在2018年已经开始破万。小野告诉记者，鄂尔多斯主城区的两块区域中，康巴什区的房价要贵一些，目前核心区的房价约为11000-18000元/平方米，城市边缘区域的房价约为5500-11000元/平方米；东胜核心区房价约为8000-12000元/平方米，位于城市边缘的房价约为5000-7000元/平方米。

而据中国房价行情网监测数据，2022年7月鄂尔多斯住房平均单价为8362元/平方米，环比增长7.79%。在内蒙古经济最好的几个城市中，仅鄂尔多斯的房价在保持上涨，其他城市房价基本都在下跌。

10月28日，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞接受《华夏时报》记者采访表示，“鬼城”的判断太过于简单化，城市化进程中，在城市化的初级阶段会出现房子盖起来没有立刻卖出去的情况，“鬼城”的现象属于城市发展和房地产发展阶段性的正常现象。

楼市透露稳重气质

虽然现在“鬼城”的名号已经名不副实，但是当年这个称谓的由来也并非空穴来风。据当地人向记者透露，当时每个“土著”家庭手里至少有两套房。而中介人员向记者坦言：“2008年以来，鄂尔多斯的房地产停滞了10来年，期间一直都在去库存，2018年才陆续开始开发新的项目。”

10月27日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，鄂尔多斯的“鬼城”是当时大量资金进入楼市，导致住宅供应量太大，一时难以消化而出现的。

记者注意到，目前鄂尔多斯房地产开发，多以本地开发商为主，资金雄厚的全国性品牌开发商较少。而目前煤炭产业发展向好的情况下，本地的煤炭企业是否会凭借其资金优势涉足房地产？

在小野看来，当下鄂尔多斯的煤炭企业不太会疯狂拿地，因为房地产开发时间长回报不及投资煤矿，而且房地产也存在较高的技术门槛，拿地的大部分企业还是原有的开发商。据他所知，现在仅有极少数年轻的煤老板进入了拿地行列，之前的60后、70后一代都在退出房地产市场。

如今，鄂尔多斯的房地产市场透露出一种稳重的气质。记者从中介人员处了解到，目前鄂尔多斯的住房销售多为现房和准现房，交付快，所见即所得，符合当下购房者的消费心态。

10月27日，《华夏时报》记者采访了鄂尔多斯多名购房者，他们大多的心态平和，下手较为迅速，从看房到成交均在半年内。购房者郭圆圆（化名）告诉记者：“现在新房的工期比较紧凑，购买后很快就能交付入住。而且感觉政策不会有大幅度调整了，挑到合意房子的就下手了。”

其实，“鬼城”的概念不仅仅出现在鄂尔多斯。记者了解到，全国多个城市的开发区、高铁新城在开发初期入住率并不高，郑州的郑东新区、武汉的光谷区域、南昌的红谷滩区域等多个城市新区均被唤作过“鬼城”，但是这些区域目前的发展态势以及房价情况也是其他区域不可企及的。

严跃进指出，看待楼市并不应该绝对的悲观，房地产库存压力较大、入住率较低的情况是可以进行改善的，不被看好的地方楼市也可以拥有繁荣期。同时，严跃进认为，鄂尔多斯楼市对于人口导入较慢的城市，具有一定的启发意义，类似的城市需要科学规划城市建设和人口导入，防范出现楼市项目库存消化难的问题。

“与鹤岗不可同日而语”

说到资源型城市，就不得不提到鹤岗。而同为煤炭城市的鹤岗住房已经跌到了“白菜价”，从“5万元鹤岗买房”到“1.5万鹤岗买房”，频频走红网络，刷新了人们的房价认知下限。那鄂尔多斯楼市会走上鹤岗相同的道路吗？

10月27日，业内人士向《华夏时报》记者表示，鄂尔多斯并不会“鹤岗化”。该业内人士分析指出，鹤岗房价之所以“白菜价”，是因为它已经没有足够的产业支撑，而且人口稀少，地处偏远。但是鄂尔多斯煤炭等资源储备量较大，拥有较多产业，是内蒙古省域副中心城市之一，人口走势较好，与鹤岗不可同日而语。

“鄂尔多斯的经济已经好的不能再好了。”小野这样描述鄂尔多斯的经济发展状况。据统计局数据，2021年鄂尔多斯的GDP总额为4715.7亿元，达到新高，而人均GDP达到21.81万元，再次跃居全国第一。具体到产业，“羊媒土气”鄂尔多斯“样样精通”，公开消息显示鄂尔多斯羊绒产量约占全世界十分之一，煤炭探明储量超过2000亿吨，约占全国六分之一，已探明稀土高岭土储量占全国二分之一，天然气探明储量4.9万亿立方米，约占全国三分之一。除此以外，鄂尔多斯还在调整产业结构，发展旅游产业、电子商务等。而鹤岗煤炭资源已经面临枯竭，产业支柱不再。

而纵观十多年的人口走势，记者发现鄂尔多斯的人口并未出现人口净流出的现象，总人口保持着较为稳定的增长态势。根据第七次全国人口普查结果，2020年全市常住人口总量突破215万人，达到215.36万人，与2010年第六次全国人口普查结果相比，鄂尔多斯常住人口增加21.30万人，增长10.97%，年均增速1.05%。据鄂尔多斯政府公布的数据，截至2020年底康巴什区的常住人口已经达到11.88万，2021年末又增加到12.04万。而鹤岗的人口虹吸能力较差，多年来人口呈现为净流出状态。