农村房屋买卖法律咨询（上海房产律师之农村房屋买卖合同纠纷）

一、裁判要旨：

对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

二、原告起诉：

请求确认原、被告双方签订的购房协议有效。事实和理由：1998年6月28日，原、被告双方签订一份《购房协议》，该协议约定：被告将其所有的位于奉贤区XX镇XX村XX组的房屋（证号：奉宅511-08-162）作价5,000元出让给原告，该房屋的结构为：楼上一间楼下两间的楼房以及一间小屋。协议签定后，原告给付被告购房款，被告将该房屋交付给原告，原告即居住在该房屋内。因该房屋年久，多处出现裂缝，属危房，为此，经原告申请后，村委会于2010年8月30日，审批同意原告对该房屋进行翻建，而后，原告对该房屋进行了翻建，同时楼上加盖一间。原、被告双方均属同一乡镇的人员，因此，双方关于该房屋的买卖系合法有效，故原告诉请法院。

三、被告辩称:

双方签订购房协议属实，按照购房协议内容，双方购买的房屋面积50平方为有效，其余面积为无效，故不同意原告诉请。

四、一审法院判决：

本院认为，原、被告签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告同属于上海市奉贤区四团镇范围内农村集体经济组织成员，故双方之间的农村宅基地房屋买卖合同应为合法有效。被告辩称，涉案房屋宅基证上房屋建筑面积为91.6平方，场院为50.6平方，而双方购房协议上记载空房面积为50平方，场地面积为30平方，故超出部分为无效。

本院认为，双方于1998年6月28日签订购房协议后，虽然协议上记载着空房面积为50平方，但原告实际占有使用的房屋面积为被告交付房屋时的楼上1间楼下2间，平房1间，直至翻建后为楼上2间楼下2间，平房2间。期间，被告从未对出让房屋的面积提出异议，也未占有使用涉案房屋，庭审中，被告亦无法举证未出让面积的部位，被告在转让系争房屋二十余年后提出涉案购房协议属于部分无效，有违诚信，故对被告的抗辩不予采信。本院有理由相信，购房协议中记载的空房一所即为原告购买的被告位于奉贤区XX镇XX村XX组的房屋（证号：奉宅511-08-162）。

综上所述，本院对于原告要求确认双方签订的购房协议有效诉讼请求依法予以支持。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决如下：

确认原告王SM与被告瞿WZ于1998年6月28日签订的购房协议有效。

五、二审法院判决：

本院认为，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。双方当事人同为奉贤区四团镇范围内农村集体经济组织成员，且涉案协议系双方当事人的真实意思表示，瞿WZ已将系争房屋交付给王SM并从其处获取购房款，相应的，王SM亦向瞿WZ付清购房款并入住，之后还进行了翻建，故此，关于系争房屋的买卖合同已实际履行完毕。双方当事人均确认交付时房屋现状为楼上1间楼下2间，平房1间，因此，一审法院将此范围作为协议指向的空房一所认定并无不当。上诉人无法指认转让面积50平方米左右所在部位，且场地面积系协议约定转让房屋范围内不可分割部分，故上诉人要求确认协议涉场地面积部分无效，本院不予支持。

综上所述，瞿WZ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。