拆迁安置房买卖合同协议 拆迁安置房买卖合同纠纷

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。东台法院在司法实践中发现，拆迁安置房买卖合同纠纷案件不断增多，给房屋买卖市场带来了一定影响，亟需加以重视和解决。

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主要特点

1）数量不断增多。随着城市发展需要，拆迁安置房数量及交易增多，此类纠纷案件呈不断上升趋势。以该院为例，2009年受理拆迁安置房买卖合同纠纷案件1件，2010年受理6件，2011年以来已有9件。

2）交易时间较长。合同约定卖房者为购房者办理国有土地使用权证或由购房者自行办理。在实践中，因法规、政策等关于拆迁安置房上市交易条件的约束，合同签订后一定期限内，卖房者或购房者往往不能履行约定或履行约定耗费的周期较长及成本较大，从而产生违约，引发纠纷。

3）双方矛盾尖锐。拆迁安置房买卖合同产生纠纷后，因房价相对便宜，购房者一般不愿意选择退款，而要求卖房者继续履行约定；而卖房者因为房屋市场价格上涨，宁可同意退款也不选择继续履行合同。

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原因分析

1）法规政策约束。拆迁安置房屋一般是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。有的被拆迁人因拆迁房屋面积大等原因，分配到的安置房不止一套，往往选择出售部分安置房。此类安置房产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。

2）价格差异因素。购房者基于价格因素，倾向于低于同区域商品房价格的安置房。此类买卖大多是在签订了拆迁安置协议，房屋尚未交付或还未取得房产证时成交。从签订合同到房屋交付办理产权，间隔时间长，价格不断上涨。办理过户时，卖房者拒绝继续履行合同，要求涨价。

3）约定过于简单。拆迁安置房买卖合同一般由卖房者起草，内容过于简单，许多事项约定不明。购房者不重视产权过户，认为房屋交付了就基本完成了交易，对于房屋产权过户的违约责任约定甚少，一旦产生纠纷难以维权。

4）法律意识淡薄。购房者往往不能认清安置房买卖的关键问题，如：安置房没有房产证、土地证不便于办理银行抵押贷款；因安置房的土地性质，在交易时需将房屋的土地性质变更；是否存在“共有人”等等。

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对策建议

1）加大处理力度。严格按照法律的规定，遵循平等、维护社会稳定、具体情况具体分析的原则，加大处理拆迁安置房屋买卖合同纠纷的力度，切实维护双方当事人的合法权益。

2）强化市场引导。拆迁安置房屋买卖的兴起，是市场的需求。在不违反国家法律强制性规定的同时，政府制定政策引导，相关部门对办理拆迁安置房房产证、土地证进行严格审批。

3）给予交易指导。相关部门在符合关于安置房的法律规定的前提下，设立专门的交易窗口，制定专门的安置房买卖合同，向购房者释明相关的法律问题及法律风险，加强对安置房交易的指导。

4）开展法制宣传。提高购房者的防范意识，使其了解相关法律的规定，在签订安置房买卖合同时能够约定周全，同时及时收集保全证据，以便在纠纷产生后诉至法院时能够维护自己的合法权益。

作者：顾剑峰

来自：江苏法院网