未来新区的前景（这几年越来越难培育出新的城市新区了）

2017年，雄安新区规划出来的那段时间，一直流行这么一段话：

“80年代错过了深圳，90年代错过了浦东，00年代错过了一线，10年代错过了成渝杭郑苏锡常，2017年的雄安新区，你还要错过吗？”

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什么是城市新区？百度百科上的解释——城市新区是为了解决城市化的发展给城市带来的一系列经济、社会和环境问题而在城市外围建设的新的地区。

城市新区这条路，几乎每个城市都要走，也必须走，毕竟你不发展下去的话，整个城市也就无法建立起来。据统计，全中国的新区数量已经超过3500个，大如首都，小到18线，城城都在炒新区概念。

为什么那么多城市要发展新区，无非是老城区密度高，规划比较落后，房子老，可开发土地又不多，如果要搞新建设，那就得拆掉重建，可是这要钱，要一大笔钱去赔给老城区的拆迁户。

不差钱的城市可以搞几年拆迁赔钱，但是长期以往的搞下去对于财政来说还是很吃力的。就比如重庆，现在老城拆迁也不是很多，毕竟费钱，像渝中、九龙坡的一些地方说要拆等了很久也没拆。所以最有效的方式就是另选一个地方来发展，既可以解决财政，又可以解决老城区人口、规划的问题，一举多得。

新区有着大量土地等待开发，可以增加土地财政，从而城市的基础设施配套也起来了，什么就业啊之类的都可以搞定。这也是为什么这么多城市热衷于搞新区的原因。

新区本来就有赌博性，看规划，口号先喊出去，PPT先做着，至于发展新区走不走得通，这是后话。

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说到重庆城市发展新区，那还是比较多，除了渝中区之外，几乎每个区都有城市拓展的新区。当然，大部分人首先还是会想到北边的渝北区、两江新区等国家级或者市级的。

如果细分到每个区的话，现在这些新区打造得怎么样了？

渝北区

渝北区本身就是重庆市重点打造的新区之一，这点儿相信没有人会怀疑。因为重庆一路向北的发展战略，也因此在渝北涌现出了一大批新区，像照母山、礼嘉、悦来、中央公园、空港、龙兴等。

照母山：算是整个重庆发展得很好的城市新区了，从无人区发展为宇宙中心，现在是要啥有啥，居住氛围和配套都比较拔尖，最主要的位置还很好，距离传统的核心区不近不远。

照母山

礼嘉：这几年发展得也还行，但是基本上也已经饱和，该给的都给了，房价也不低，不管是环境、教育、商业方面都比较到位了。礼嘉后面就是慢慢补血阶段，短时间内也不会有太大的突破，目前就是还缺少点儿人气。

中央公园：不用说了，妥妥的继照母山之后的北区又一个城市耀眼新区，未来仍旧是北区十分具有潜力的新区。毕竟这片土地太重视了，成为重庆北区新核心相信也只不过是时间问题，放眼北区，还能有哪个地方的比它更好？中央公园会起来的吧，重庆发展需要新格局。

中央公园

悦来：除了会展和海绵城市，基本没有什么让人印象深刻的地方，不过貌似商业也有动静了，就是不知道还要默默无闻多久，总体来说，不算出类拔萃的那种。

空港新城：在大多数人眼中空港这个地方还是比较偏远，空港新城作为老区和新区的结合部，发展还是比较久了，各项配套相对成熟，目前来看入住率最高的也是它，人气还是比较旺盛的。不过奈何卖地的地方太偏，所以一直没什么呼声，直到近些年来靠着在中央公园旁边，才有了一丝声音。

龙兴：龙兴应该说是渝北区仅次于中央公园规划配套最为完善的区域之一，不管是产业还是环境都很不错。无奈目前还只是处于开发阶段，人气依然不足。吃瓜群众对该片区的最大疑问还是——真的会有那么多人去这么远的地方吗？

沙坪坝区

沙坪坝的新区主要是在西永和大学城，以及正在蓄势开发的井双新城。虽说沙区各种换马甲。但是命运都差不多。

大学城：个人认为大学城应该算是重庆过去打造得最为成功的城市发展新区了，没有之一。不管是人气还是配套，还是作为一个新区应该具备的其他要素，它都有了。当然，除了产业、就业方面没那么高大上之外。

大学城

西永：西永片区的发展目前仅仅是依靠房地产，后面的发展高度还得看科学城的打造力度，如果仅是以房地产为代表的话，想想也比较悲哀吧。

北碚区

北碚区主打的新区主要是蔡家和水土。

蔡家：个人认为蔡家也算是重庆打造的比较成功的新区了，毕竟是北碚融城路上的主力选手，自然待遇是不一样的。不过蔡家目前陷入了一种比较中庸的状态，就是貌似什么都有，但是貌似又什么都缺点儿。这也需要时间，相信有北碚 两江新区这样的支撑，未来还是可期的。

蔡家

水土：现在的水土除了一条地铁和吹个不停的产业，过远的距离还是让人比较抗拒的说，人口的导入是个大问题。既然都这么远，为什么不选规划更现实、更好一点儿的龙兴呢？

九龙坡区、大渡口区

九龙坡以及大渡口的新区主要还是华岩新城、跳蹬，华岩新城也是打造得比较成熟的一个新区了，至少不跨江、不穿山，什么都有。但是局限性也很大，未来也基本不会再有什么利好和潜力之类的了。

华岩新城

至于大渡口，未来只能靠建桥和白居寺板块看能不能扳回一把，毕竟跳蹬作为新区来说还差点儿火候，更愿意说是一个地铁站旁边的大社区。

江北区

江北区的新区主要还是在复盛、唐家沱，不过这些片区因为周边可开发的土地实在是太少，目前除了产业之外基本没什么城市面貌。

巴南区

巴南区的新区应该是除开渝北之外最多的，包括龙洲湾、巴滨路、高职城、鹿角等，不过目前打造得最为成功的还是要数龙洲湾板块，这边因为区政府的加持，位置的优势，所以巴南还是很重视。至于其他的新区发展火候都不大行，只有看后面的鹿角看能发力一把不。

龙洲湾

南岸区

南岸区的新区打造主要有两个，弹子石和茶园，当然最主要的还是茶园，茶园应该也是重庆打造得最为成功的新区之一，作为南岸区的重点发展对象，给足了各种利好，目前茶园也处于蛰伏期，后续联合刘家坪、广阳岛的开发，也还会在继续火下去。

茶园

其实可以看到重庆近些年来打造得比较成功的新区有照母山、中央公园、礼嘉、大学城、蔡家、茶园、龙洲湾、华岩新城这几个，算是重庆新区发展中的代表，而其他的地方发展确实都不痛不痒，也没什么太大的亮点，一些新区的发展力度给人的感觉就是心有余而力不足。

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那么重庆未来还有哪些新区比较火呢？个人认为茶园、龙兴、西永、物流园这几个地方。毕竟现在造新区不比以往，你既要给之前的新区输血，又要给新的区域带来各种利好，但是这些都需要钱啊，现在重庆手里面没什么好的地可以卖了，没地可卖=财政没钱，财政没钱很多事情就做不了。

未来重庆真正能够大力砸钱的区域恐怕也就西部槽谷的科学城和高新区那一片。

至少从目前高新区、科学城的建设来看，大把的资金都是往里面投的，市里面集中了很大的力气要去搞科学城。个人感觉这次科学城如果没操作好，又要被隔壁拉下不少，到时候不管对于重庆北区、西区都是菜鸡互啄的输家。在北区发展没有想象中那么出色，而且也不具备参与全国新区竞争的实力背景下，科学城也许就是全村剩下的希望了。

科学城的前景应该还是比龙兴、茶园要乐观的，但是能否比得过照母山、中央公园这个就需要时间来验证。毕竟北区的发展带有了重庆大部分资源，很难转向。要让人们从心理面接受的话，肯定远不止打几条隧道这么简单，而且科学城能不能成为创新和科学发现的热土也需要时间。

目前重庆主城9区大概有1100多万，预计后面几年会有2、300万的增长空间，就算拿出一半给科学城，像金凤、西永这两个中心，估计还能引入个几十万人口，这个体量也不多。

现在房地产市场存量大，导致现在即便科学城卖，也卖不出多么高的价格，钱少自然也没什么资金去投资，而且现在开发商愿意去搏一把的也少。

现在重庆土地财政下降，以前平均一年人口增长30多万，现在一年增长几万，当然主城区应该还是增长的。全国老龄化比较严重，人口增长放缓，房地产也是横盘状态，再想像以前那样造新城还能起来是很难的。

未来的这些新区想要再次像龙洲湾、茶园这种地方的人气的话，只有等到下一波现有高层大量置换的时候。像龙兴这样的新区开发得早几年，赶上了房地产红利、人口红利的最后一波，你看像水土、高职城这样开发较为靠后的，人口吸引明显不足。

龙兴

重庆未来的新区建设格局基本不会再有太多的变化，主要还是增加西部槽谷，其他也不会再有什么新区出现了。不过也会有一些新兴板块会，比如说物流园、中央公园北、金凤等，要规划有规划，要配套有配套。

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有人说重庆摊子太大，哪儿都发展哪儿都顾不上。

毕竟几乎很少有城市像重庆这样，到处扩建新区的同时，划定一个又一个新的中心，郊区的房子比中心卖得还贵。不过重庆的地理特性也决定了必须这么做，就像重庆内环快速东段选择走茶园而没有走渝南大道，因为走茶园的效益显然要比走渝南大道的效益要好得多，这是出于城市格局的考虑。

目前的行情虽然不好，但对比其他城市，重庆现在的房价还远没有到达顶点，也还有一定的发展空间。

记得有人提出一个“众筹造城”的观点，大概逻辑就是居民买房相当于投资这块土地，等大家钱汇合一起，把这个片区打造好之后，土地升值，大家分红。但是在现有的时代背景下，土地很难升值了，大家也就没红可以分，没红分了，可能也就没有什么兴趣搞众筹。

比如大学城就是个例子，土地又多又平，很有想象空间，吸引了大量开发商和居民入驻，也让大学城的价值凸显。但是现在地产走下坡路，地产开发商不怎么下注了。城市打造需要投入的财力和政策支持，但是大学城又没有高大上的产业来吸引投资。光靠官方很难，毕竟每个区也有各自的新区在开发，不可能都给足，所以大学城现在的发展也比较乏力，但是好歹基本面还是不错的。

结 语

只要国家在发展，城市在发展，中心区就必然会扩张或迁移，这是所有城市发展的趋势。由于城市要扩张，往往会整几个副中心，慢慢副中心就会变成中心，城郊会变成城区，但是这种情景肯定会越来越难。

对于一个新区来说，财政、人口，这些是发展以及经济结构转型的关键影响因素。如今的重庆楼市，哪里是CBD、哪里是工业园、商业中心，其实早已经十有八九固定，很难再改变。而新区一口吃成胖子的时代，也已经过去了。

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