轻轨学府组团必买理由（地铁留仙大道汉园茗院你会买吗）

地铁 留仙大道，汉园茗院你会买吗？

去年就在传要入市的汉园茗院终于有了动作。

汉园茗院在深圳官宣的二季度新房预计入市名单里，官方户型图也已公布，这次应该不会鸽了。

汉园茗院先推A区，418套房源，产品建面约110-255㎡。

有网友称，“装修交房，参考价汇城8.38万，SS说高于这个价，约920万左右。”

与汇城茗院、海德园出自同门，汉园茗院值得买吗？

01

地铁口物业，离深圳北站一站地铁，旁边就是留仙大道，交通便利，但有一定的噪音影响

交通区位评分：（总分25分）19分

汉园茗院位于南山区留仙大道与长岭一号路交汇处，离项目最近的地铁站是长岭陂站（5号线）。

淘房志现场实拍

从5号线长岭陂站A1出口出来，在地铁站廊桥上就可以看到项目，地铁口物业。楼体打着项目名和销售热线，很醒目。

淘房志现场实拍

汉园茗院已封顶，东北侧就是京基御景峯，两个项目离得很近。

淘房志现场实拍

在现场可以看到，项目营销中心已经建好，当天询问工作人员开盘日期，对方表示具体还不清楚。

目前，营销中心已于4月16日对外开放。

淘房志现场实拍

在2栋这边看到有装门窗的楼层，应该是用作展示的样板房。

淘房志现场实拍

项目分为A、B两区，先卖A区。A区靠近地铁站和留仙大道，B区则在里面一些，旁边有条平南铁路经过。

从出行上来看，出门就有地铁站，而且一站地铁到深圳北站，深圳北站可以换乘4、6号线，通达福田、南山等地。

淘房志现场实拍

项目也被网友称为“天铁环绕盘”。

截图自：家在深圳论坛

当天我们在现场感受了一下，留仙大道的车流量不少，主干道和A区离得近，会对靠近路边的部分户型带来一定的噪音和灰尘影响。

如果打算要买汉园茗院，可以避开靠近留仙大道和地铁这边的单元户型。

自驾出行的话，旁边就是留仙大道，从地下车库出来踩脚油门就出发了，还可以经留仙大道开往南坪快速、福龙路等。

总体而言，出行还是便利的。与此同时，也不可避免地带来了一些弊端。

在现场能看到项目打出的宣传语，“西丽湖国际科教城，人文上品生活”。

淘房志现场实拍

西丽湖国际科教城，是南山区的重点发展片区，项目位于西丽湖国际科教城的大范围内。

西丽还有留仙洞总部基地、西丽高铁枢纽等规划，区域有发展前景。

02

旁边配建了一所九年一贯制学校，一路之隔是深圳道尔顿新华公学，周边有塘朗山、长岭陂水库等

配套评分：（总分25分）19分

买房子，除了最实际的价格，配套也是购房者看重的因素。

汉园茗院自带一所9班幼儿园，旁边配建了一所九年一贯制的学校，是原来的长源小学拆除重建，将扩建成一所不少于24班的九年一贯制学校。

淘房志现场实拍

学校也正在施工建设中，学校的主体建筑已经建好，外观以橙、白色系为主，风格比较清新。

淘房志现场实拍

在长源学校的对面，还有个深圳道尔顿新华公学，这是一所私立国际学校，十二年一贯制。

我们查询了一下道尔顿新华公学的费用，据该校官网信息显示，小学：74000元/学期，初中：76000元/学期，一般家庭真负担不起。

目前项目的学区范围内有三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学。

中学有哈工大实验学校、龙珠学校初中部、南山外国语桃源中学三所学校，整体教育资源较丰富。

在商业配套上，项目自带商业，旁边就是京基御景峯，可共享其商业配套，能满足日常生活所需。

周边还有塘朗城、宝能环球汇，一站地铁可以到达。

山景资源是项目的一大卖点，项目附近有塘朗山、长岭陂水库等，高层单位能看山景、看水景。

淘房志现场实拍

但由于旁边有京基御景峯及B区高层建筑的遮挡，汉园茗院A区的部分住户只能和对楼四眼相对了。相对来说，B区的视野更开阔些。

03

A区推建面约110-255㎡户型，价格预计8-9万/㎡，京基御景峯二手房挂牌价9-10万/㎡

价格户型评分：（总分50分）39分

汉园茗院总建面约28万㎡，分A、B两区。

淘房志现场实拍

资料显示，汉园茗院A区总户数1014套，由1栋、2栋、裙房组成，其中保障房共331户，商品住宅共683套，套内建筑面积<90平的有546套，占总量比例的79.94%。

淘房志现场实拍

B区由3栋三个单元、裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套，套内面积<90平的有369套，占总量比例的77.85%，均为商品住宅。

此前，汉园茗院公布了官方户型图。110平起步，大户型住宅。

110-112㎡户型

121-159㎡户型

167-169㎡户型

从户型图来看，110平做2房，使用率不高，可能是2 1房。大户型可以，但是那么高的总价，可选择的盘就多了。

效果图，来源：汉园茗院微信公众号

据项目官方公众号披露的信息，项目外立面以灰黑色铝板为主装饰，阳台、窗户等线条用的是橘黄色（or香槟金）点缀，车位比是1:1.07。

至于价格，我们可以参考一下西丽片区近年来入市项目的均价。

与汉园茗院同属一家开发商——新润园的其他两个“茗院”项目（汇城茗院、玖裕茗院），去年入市开卖。

玖裕茗院备案均价约8.5万/㎡，单价区间在8.1-8.9万/㎡，总价区间267-863万/套。

汇城茗院推124套住宅，均价约8.47万/㎡，备案单价在7.38-9万/㎡，总价约918-1692万/套。

2020年开盘的深铁阅山境均价约8.3万/㎡，旁边的邻居京基御景峯，2019年开盘均价约8.06万/㎡。

二手房方面，据链家官网上显示，目前京基御景峯二手房挂牌单价在9-10万/㎡。

来源：链家

此前，淘房志也统计过，今年南山待入市项目多，想要从中突出重围，需要拿出点真本事。其中，前海两个限价9万2的项目就吸引了无数打新人的目光。

汉园茗院预计价格8-9万/㎡，算下来总价并不低。有网友表示，“价格大概8.3万均价毛坯，另外有可能加5000的装修”。

04

出行方便，但有噪音影响，总价不低，分批入市能好卖吗？

综合评分：（总分100分）77分

项目优点：

1）地铁口新盘，交通便利

2）项目周边教育资源丰富，自带幼儿园，旁边还配建了一所九年一贯制学校

3）部分户型可看塘朗山、看水景

项目缺点：

A区旁边就是留仙大道，加上地铁轨道，会带来一定的噪音影响；楼间距小，容积率高，由于旁边住宅楼的遮挡，景观视野会有所受限；B区位置有点在边角上。

淘房志现场实拍

项目预计6月份入市，总价不低，好不好卖是个未知数。

汉园茗院的开发商在福田的网红盘——海德园，马上也要卖了。

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