七分钟看懂楼市（楼市里都说自己是）

在很多楼盘的案场，『地产营销人』都会听到销售人员介绍自己项目所在的区域为价值洼地。暗意是指项目还有升值空间，现在出手是最佳的时点。

其实，购房人对于楼盘所在区域是不是价值洼地也很难判断，毕竟谁也不可能对北京楼市有全面的了解，但只要听到“洼地”一词就会感觉比较踏实，貌似对出手又多了几分倾向性。

那么，今天我们就来探讨一下“价值洼地”这个概念，从购房人角度应该怎么识别？如何通过自行理解捕捉到“洼地”的机会，而不是被销售人员牵着鼻子走。

首先，需要说明的是，所谓的“价值洼地”并不经常有，如果处处是洼地，也就不能称之为洼地，所以说各个售楼处里的宣传一定是有水分的，不能全信。

其次，从“洼地”到“高地”，代表着房价的上升。但需要清醒认识到的是，房价的上升大部分时候是普涨的，不一定是因为“洼地”的原因。在行情和趋势的推动下，不仅洼地会填平，高地也会更高。

所以，“洼地”到“高地”的过程，应该是同比其他区域涨得更明显，速度更快，抛开整体市场的因素，表现更为突出，而不是均衡等比的上升幅度。

因此，建立在“价值洼地”是稀缺的，是偶然的，是特殊的存在，我们才能分析它的特征。

1、新房供应增加，洼地隐现

在一个区域中，新房供应的信号是识别“洼地”的一个主要特征。

北京很多区域在新房供应不足，市场热度不够的时候，往往显得比较沉寂。这个周期，区域交易的主力是二手房，由于缺少参照和对比，房价一般会相对平稳，极少出现大的波动。

但当某一个特殊节点到来，区域开始集中出现住宅供地，随之新房项目开始入市，多个楼盘全面开花的时候，价值洼地开始隐现了。

其中的逻辑是什么呢？

新房入市有新的价格参照，虽然起初不一定很高，但一般比二手房要高，这相当于为区域重设一个新的“锚”，根据“锚定效应”揭示的经济学规律，区域开始面临价值重估的契机。

与此同时，新房项目增多势必会带动更多的市场关注。宣传的声势，人气的增加，一个区域从冷到热快速切换，由此维持很久的市场平衡被打破，房价渐渐打开了天花板。

回顾北京楼市，无论是孙河的崛起，还是门头沟的传奇，都暗合了这一规律，早期买入的购房者都尝到了甜头。所以，在一个区域新房刚刚开始供应的时候入手，往往回过头来看都是“价值洼地”。

2、区域轮动效应，洼地偶现

其实，区域轮动和城市轮动道理很相似。

如果细心观察就会发现，每次房价的异动都是从一线城市开始，北上深表现的最为激进；半年后，传导至二线城市，比如杭州、南京、合肥、武汉等地；再过半年，三四线城市终于受到了辐射，迎来一轮猝不及防的上涨。

放在一个城市的区域市场，这个规律也奏效。不同的区域和城市板块，总会因为政策的差异和市场的敏感度等复杂原因，出现在同一时间内房价增速的落差。

譬如：2015年通州火的时候，谁也没想到一年之后门头沟更火；新机场正要带动大兴起飞的时候，昌平却因“三城一区”抢得先机。在大家还没回过神来的时候，今年身处远郊区的密云、平谷又迎来黄金时代。

区域轮动会给予每个板块楼市机会，步调和频次未必一致，但崛起不会遗忘，增值不会迟到。

在市场开展自行“纠错”机制之前，“洼地”是阶段性存在的，如果能错峰发现，妙手偶得，那么就容易抓到绝佳的购房机会。

3、突发重大利好，洼地成立

处于城镇化快速发展的阶段，我们的城市每时每刻都在准备迎接重大利好，这种利好足以改变一个区域属性，为楼市制造出“洼地”效应。

政策的利好让通州这个过去不高端的区域摇身一变成为“北京城市副中心”，成为受国家大事、千年大计福泽的黄金地；昌平这个沉寂了近十年的老别墅区，却因为未来科学城进入北京新总规重点产业发展带，而与科技创新中心紧密联系在一起，告别了过去的传统认知。

除了政策利好，区域还有交通、商业、绿化、教育、医疗等相关生活配套的次级利好，大利好叠加小利好，从量变到质变，可能在短短一两年之内，一个区域就会发生彻底的脱变。

因此，销售人员在给你讲沙盘的时候，作为购房人也要回去做功课，查一查区域到底有没有利好，是什么量级的利好。利好越多越大，楼市前景越光明，洼地效应越明显，置业就相对安全。

由此我们可以看到，新房供应增加是市场法则；区域轮动是行业趋势法则；重大利好是政策和规划法则，三者都是制造“价值洼地”的诱因。

那什么样的“洼地”最可靠，最容易识别？『地产营销人』认为最保险的情况是：三者皆有！

新房该出了，区域轮到了，利好兑现了，三个条件几乎在同一时间到位，那么最深的“洼地”就出现了，赶在填平之前购房，便能坐着“轿子”走向“高地”。

就当下市场来说，洼地板块已然不多，但昌平的北七家显然是最明显的一个。

昌平的热度是从全年开始升温的，首先是一批新的别墅项目开始在北七家板块涌现，卖得好、卖得快、卖得高是经历了一年的市场所验证了的。根据58同城提供的二手房信息，北七家东方普罗旺斯已难找到总价低于2500万的房源。

自去年9月30日北京新总规发布，昌平北七家的未来科学城迎来了重大规划和产业的利好，为板块注入实业的强心剂。同时地铁17号线的在建，公园、名校、医院等配套的补强，让楼市再次得以支撑。

在过去两年，通州大热、门头沟崛起、城南计划催熟等一系列区域轮动之后，昌平终于迎来了自己的高光时刻，其楼市洼地效应开始显现。

上周『地产营销人』披露了昌平北七家新房住宅项目“和悦华玺”的入市消息，未曾想周末售楼处开放后，便引来大量客户关注到访。

满足刚需、刚改的产品定位，品牌开发商的强强联手，最强90平米户型的吸引力，让和悦华玺短时间内聚集了区域内最火爆的人气。

和悦华玺由保利、金地、首开三大品牌房企联手打造，位于昌平北七家、北京北中轴之上、未来科技城西侧。项目由9栋高端洋房和1栋自持公寓围合组成，容积率仅2.2，是昌平少有的以中小户型、洋房为主力的低密社区。

项目整体规划结合东方文化里对“山”的仰望，大面积的园林绿植，精妙点缀10座建筑，呈高中低区分布，沿街界面连续而丰富，天际线变化富有规律，形成近看是园，远观是山的效果。

和悦华玺通过中正的布局方式，形成庭院式的围合空间，可以在保证住宅私密性的同时，形成邻里之间高质量的交往空间。

和悦华玺为业内称道的北京最好的90平米主力三居，其亮点在于室内不仅可以做到三室两厅，更具有空间“百变”的特质，可以适应居者全生命周期的家庭需要。

该户型南向设置厅、房，采光充足，视野效果开阔。户型平面为大开间，短进深设计，面宽可达7.2米，相对区域在售同类项目，面宽尺度占据绝对优势。

90平米三居总价约 450万起，可谓最大化的降低了区域购房的门槛，使项目成为当下价值“洼地中的洼地”的产品。

在理论上理解了从“洼地”到“高地”的演化路径，下面到了付出行动，亲自实践验证的时刻了。

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