阜阳明确涉所有小区（事关阜阳所有小区）

公安机关负责高空抛物、监控安防、流动人口监管等工作；

发展改革部门负责监管电力设施、电能保护、制定政府指导价物业服务收费标准等工作；

物业服务人不得擅自设置收费项目、提高收费标准；不得以业主拖欠物业服务费为由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热……

刚刚

阜阳发布公告

就《阜阳市住宅小区物业管理条例

（草案征求意见稿）》

征求社会公众意见

公告

为了充分听取公众的意见和建议，提高地方立法质量，现将《阜阳市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》向社会公布，征求社会公众意见，有关事项公告如下：

一、征求意见时间

2022年5月9日至6月9日

二、征求意见重点

包括但不限于草案送审稿的针对性、可操作性、结构体例、文字表述等方面。

三、反馈意见方式

（一）来信地址：阜阳市颍州区颍淮大道151号阜阳市司法局立法科；邮编：236010；

（二）电子邮箱：fylf2020@163.com；

（三）传真：0558-2265039；

（四）登录阜阳市人民政府网站（http://www.fy.gov.cn)，

点击“关于征求《阜阳市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》意见的公告”进行留言。

阜阳市司法局

2022年5月9日

阜阳市住宅小区物业管理条例

（草案征求意见稿）

第一章 总 则

第一条【目的依据】 为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体合法权益，根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条【物业管理原则】 物业管理坚持党建引领、政府监管、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。

第四条【市、县级人民政府职责】 市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，及时研究解决物业管理工作中的重大问题。

第五条【市物业管理主管部门职责】

市人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；

（三）建立物业管理信息化系统；

（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；

（六）建立物业管理诚信档案制度；

（七）组织物业管理法律法规和业务培训；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第六条 【县级物业管理主管部门职责】县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

（二）监督管理物业管理招投标活动；

（三）负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验等有关材料备案；

（四）监督、管理、使用专项维修资金；

（五）采集、记录物业服务人信用信息；

（六）组织物业管理法律法规和业务培训；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第七条【相关部门职责】 市、县（市、区）人民政府有关部门，应当按照下列规定，做好住宅小区物业管理的相关监督管理工作：

（一）公安机关负责高空抛物、监控安防、流动人口监管等工作；

（二）发展改革部门负责监管电力设施、电能保护、制定政府指导价物业服务收费标准等工作；

（三）城乡建设部门负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全的行为，处理房屋保修期内质量问题投诉等工作；

（四）自然资源和规划部门负责规划核实以及违法建设的监督管理等工作；

（五）城管执法部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏公共绿化，违反规定停车，摆摊设点、占道经营，擅自改变房屋外观，垃圾处理等工作；

（六）市场监督管理部门负责无照经营、物业服务收费、电梯等特种设备安全监督、管理等工作；

（七）人防部门负责人防工程设施监督管理。

生态环境、应急、经济和信息化、数据资源管理、财政、司法行政、民政、消防救援机构等部门按照各自职责做好物业管理相关工作。

第八条【街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员职责】

街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责：

（一）明确物业管理机构和物业管理专门人员；

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届、组建物业管理委员会，并办理相关备案手续；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；

（四）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务人在物业管理活动中的纠纷；

（五）协调和监督物业服务人的交接；

（六）组织业主委员会主任离任审计；

（七）协调和监督老旧小区物业管理;

（八）召集物业管理联席会议；

（九）法律、法规规定的其他职责。

居民委员会、村民委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府以及有关部门做好物业管理相关工作。

第二章 业主组织

第九条 【首次业主大会筹备】具备首次业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当按照规定及时筹备召开首次业主大会。

第十条 【党员人大代表政协委员专业人员参选】鼓励热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的中共党员、人大代表、政协委员、具有专业知识的业主参选业主委员会成员。

第十一条 【首次业主大会会议筹备经费】首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由街道办事处、乡镇人民政府统筹解决。

首次业主大会会议筹备经费应当专款专用，筹备经费有结余的归全体业主所有，用途由业主大会决定。

首次业主大会会议筹备经费的使用情况在业主大会召开后十日内，由筹备组在物业管理区域显著位置公开。

首次业主大会会议筹备经费的交存和使用具体办法由市人民政府物业管理主管部门制定。

第十二条 【老旧小区首次业主大会会议资料调取】老旧小区成立首次业主大会所需资料，由街道办事处、乡镇人民政府负责调取，住房和城乡建设、自然资源和规划、人防等单位和消防救援机构，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询调取依法予以配合。

街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧小区召开首次业主大会提供必要的条件。

第十三条 【业委会公开制度】业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：

（一）业主委员会成员姓名、任职情况、联系方式和物业服务费交纳情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）专项维修资金的筹集、使用情况；

（六）物业共有部分的收益和使用、分配情况；

（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（八）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一至四项自形成或者变更之日起七日内公开，第五至八项每年3月底前公开上一年度的情况。未按照规定进行公开的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公开，并通告全体业主。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第十四条【业委会委员履职负面清单】 业主委员会委员不得实施下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；

（三）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）煽动业主拒交物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息；

（五）以个人或者其他组织名义开设业主委员会专门账户；

（六）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费等相关费用；

（七）伪造、变造、篡改、隐匿、销毁或者拒绝、拖延提供物业管理相关文件、资料；

（八）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益；

（九）索取或者违法收受建设单位、物业服务人、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（十）向物业服务人销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（十一）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒交物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋；

（十二）其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员有前款规定情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会按照规定终止该委员资格。

在业主委员会委员资格被终止前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

第十五条【业委会换届改选】 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期十日仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，参照物业管理法律法规关于首次业主大会会议筹备工作的规定组建换届小组，组织换届选举工作。

换届期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、续聘物业服务人；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）其他物业管理重大事项。

第十六条 【业主委员会主任离任审计】 建立业主委员会主任离任审计制度，审计费用从公共收益中列支，业主委员会所有委员均应予以配合。

第十七条【物管会成立条件】 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当予以指导：

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因客观原因无法成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会或者业主委员会无法正常开展工作的。

第十八条【物管会人员组成】 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安机关指派人员和业主代表组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。

物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公布成员名单。

第十九条【物管会职责】 物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，临时代为履行业主委员会的职责。

物业管理委员会应及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。

第二十条【物管会停止履职情形】 物业管理委员会任期一般不超过三年。

物业管理委员会任期内，新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理交接手续后解散。

第三章 前期物业管理

第二十一条【物业用房提供】 物业服务用房由建设单位按照规定的标准提供；分期开发建设的项目，物业服务用房规划在后期建设的，建设单位应当在本期商品房交付使用前，提供符合使用标准的物业服务临时用房；老旧小区未配建物业服务用房的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹解决。

第二十二条 【前期开办费】 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用，物业服务合同终止后依法移交给业主。

前期物业管理开办费标准由市人民政府物业管理主管部门制定。

第二十三条【综合查验为交房条件】对新建住宅物业，市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同相关部门对《安徽省物业管理条例》第四十二条规定的事项进行现场综合查验。

建设单位应当将完成综合查验作为交付条件，在商品房买卖合同中明示。

建设单位应当在住宅物业交付之日起十五日内告知街道办事处、乡镇人民政府和 县（市、区）人民政府物业管理主管部门。

第二十四条 【承接查验】 物业服务人与建设单位应在县（市、区）人民政府物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录，也可以共同委托第三方专业机构开展承接查验。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整改，由物业服务人复验并记录。

物业服务人和建设单位应当在物业管理区域显著位置公示承接查验情况和建设单位整改情况，并书面报告县（市、区）人民政府物业管理主管部门。

第二十五条【新建专业经营设备移交】 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加；建设项目竣工验收完成备案起三个月内，建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和专项维修资金中列支。

第二十六条【现存专业经营设备移交】已投入使用的专业经营设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，供水、供电、供气、供热、通信等相关行业主管部门组织专业经营单位按照有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县（市、区）人民政府组织相关单位整改合格后移交至专业经营单位。

第二十七条 【物业保修】 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业保修期届满前六十日内，市、县（市、区）人民政府物业主管部门应当组织相关行业主管部门、物业服务人、业主委员会、居民委员会、村民委员会对国家规定的保修范围内的物业质量进行复核查验。发现存在质量问题或者风险隐患的，市、县（市、区）人民政府城乡建设部门应当督促建设单位履行保修义务。

第四章 物业服务

第二十八条【物业服务人应当履行的义务】物业服务人应当履行以下义务：

（一）加强对员工的文明服务教育和管理；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规装修、违规出租房屋、私拉电线和占用（堵塞、封闭）疏散通道、安全出口、消防车通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关主管部门；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）依法对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，对管理区域内的消防车通道、登高扑救场地实施标识化管理，按要求施划标识标线，树立永久性提示标牌；

（七）配合相关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，做好物业管理相关工作。

（八）法律、法规或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十九条 【物业服务人禁止性行为】物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容、降低服务标准；

（二）擅自设置收费项目、提高收费标准；

（三）擅自利用共用部位、共用设施设备开展经营活动；

（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；

（五）与业主委员会成员串通，损害业主利益；

（六）以业主拖欠物业服务费为由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热；

（七）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式进出物业管理区域、使用共用设施设备；

（八）泄露业主信息；

（九）其他侵犯业主合法权益的行为。

第三十条【物业服务信息公示】 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示、及时更新下列信息，并可以通过网络等方式告知全体业主：

（一）物业服务内容和标准、收费项目和标准等；

（二）项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（三）电梯、消防等设施设备维修保养单位名称和联系方式，电梯维护保养支出情况；

（四）上一年度物业服务费和公共收益收支情况、公共水电费用分摊情况；

（五）物业管理区域内车位、车库的使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。

第三十一条【物业服务档案管理】物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）承接查验资料；

（二）小区共有部分经营管理档案；

（三）小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）移交物业期间形成的清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第三十二条【物业服务监管和第三方评估】 市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当加强对物业服务人的监督管理，建立物业服务第三方评估制度。

市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门可以以通过政府购买服务等形式选聘第三方评估机构定期对物业服务人服务质量和业主满意度进行考核，考核结果纳入诚信档案并向社会公开。

第三十三条【物业服务收费标准的确定与调整】物业服务收费应当按照规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，市、县（市）人民政府发展改革部门应当会同物业管理主管部门依法制定收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定；物业服务人不得擅自调整约定的物业收费标准。物业服务行业协会在物业管理主管部门的监督、指导下，定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务人在协商物业服务费用时参考。

第三十四条【业主支付物业服务费】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业服务费。

第三十五条【公共突发事件应对】 公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市、县（市、区）人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

第三十六条【业主大会选聘和合同报送】业主大会可以通过市物业主管部门的招投标平台、政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务人。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人依法订立书面物业服务合同。

物业服务合同签订或者变更之日起三十日内，物业服务人应当将物业服务合同报送街道办事处、乡镇人民政府和县（市、区）人民政府物业管理主管部门。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条【装修告知签约制度】业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。

物业服务人应当加强对房屋装饰装修现场的巡查；业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

第三十八条 【物业使用禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间；

（六）擅自改变房屋外观；

（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十一）停放车辆妨碍其他车辆通行；

（十二）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为；

（十三）在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线或者在住宅室内为电动车充电；

（十四）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（十五）高空抛物；

（十六）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，利害关系人有权投诉；物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到投诉或者报告后，应当及时制止、依法查处。

有监管职责的县（市、区）人民政府主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布联系方式。

第三十九条【小区设施权属】 自然资源和规划部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属，明确社区、教育、养老、医疗、文体等公共服务用房权属。

新建住宅小区规划时应当配置非机动车充电设施设备，满足住宅小区业主需要，归全体业主所有。

含商业综合体的项目，前期规划时，自然资源和规划部门应当明确住宅与非住宅区域停车位数量、位置。

第四十条【公共收益管理使用】 建设单位、物业服务人、利用业主的共用部位、共有设施设备从事相关经营等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。

利用共用部位、共有设施设备产生的公共收益应当单独列账，公共收益扣除合理成本之后归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有。

鼓励业主大会将公共收益用于非机动车充电桩（棚）、机动车停车位、监控设备等共用部位、共用设施设备的更新、改造。

第四十一条【维修资金交存】新建商品房在办理网签备案时，按照预测面积由建设单位代为足额交存专项维修资金；业主应当在办理房屋交付手续时，向建设单位支付其应交专项维修资金部分；建设单位自用、出租的，其专项维修资金由建设单位交存；已经具备交付条件但尚未出售的，其专项维修资金应当由建设单位代为交存，售出时再向业主收取。

征迁安置房屋专项维修资金的交存管理办法由市人民政府另行制定。

第四十二条【应急维修资金使用】 发生下列危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理委员会、物业服务人或者居民委员会、村民委员会提出物业专项维修资金使用方案，经所在地县（市、区）人民政府物业管理部门审核后，即可实施维修。

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患，经电梯检验检测机构确认的；

（三）消防设施损坏严重或者存在安全隐患并由公安机关或者消防救援机构出具整改通知书的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他经相关主管部门认定危及房屋安全的情形。

第六章 法律责任

第四十三条【物业服务人法律责任】 物业服务人违反本条例规定，有下列情形之一的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第二十九条第一项规定，处一万元以上三万元以下的罚款；

（二）违反本条例第二十九条第四项规定，处一万元以上五万元以下罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业公共部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

（三）违反本条例第二十九条第六项规定，处一万元以上五万元以下罚款。

（四）违反本条例第三十条第一至五项规定，处五千元以上一万元以下罚款。

（五）违反本条例第三十一条规定，处五千元以上一万元以下罚款。

第四十四条【监管失职渎职、滥用职权责任】违反本条例规定，市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；

（二）违法干预物业服务企业交接的；

（三）违法干预物业服务企业依法经营的；

（四）未按照规定组织召开业主大会会议的；

（五）未履行综合查验职责的；

（六）未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施

权属的；

（七）发现违法行为或者接到违法行为投诉、报告不及时作出处理的；

（八）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第四十五条【法律责任指引】 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照其规定。

第七章 附 则

第四十六条【生效日期】 本条例自 年 月 日起施行。

关于《阜阳市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》的说明

一、起草的背景

物业管理与群众生活息息相关，涉及千家万户，是重大的民计民生问题，体现城市文明程度，关乎人民群众的安全感、幸福感、获得感。近年来，我市在改善人居环境，加强城市精细化管理等方面做了大量工作，取得了一定成效。但物业管理还存在一些问题和不足，群众反映强烈。主要表现在以下几个方面：一是部门和基层履行物业管理职责不到位，监督管理方式单一；二是物业服务质量与业主期待有较大差距，物业服务领域投诉较多；三是业主大会和业主委员会建设不规范，业主自治机构作用未能有效发挥；四是多数老旧小区未实行物业管理，影响老旧小区群众的生活质量和城市形象；五是建设单位未经综合查验即交付物业，前期物业管理降低公共部位、公共设施承接查验标准，这些为后续的物业服务带来诸多隐患和问题。

为了规范我市物业管理活动，提高城市治理水平，解决物业管理中的现实问题，制定一部有较强针对性和实用性的住宅小区物业管理条例势在必行。

二、起草的总体思路

一是坚持问题导向，针对物业管理中的突出问题进行制度设计；二是更多运用公开和信息化手段便利业主参与和监督；三是做好与《民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等上位法和本市《绿化条例》《生活垃圾管理条例》《城市市容和环境卫生管理条例》等已有地方性法规的衔接，已有规定的不再重复写。

三、征求意见稿的主要内容

（一）理顺管理体制：一是根据物业管理实际需要，细化相关行业主管部门职责；二是压实街道办事处（乡镇人民政府）在组织成立业主大会、监督和指导业主大会、业主委员会、物业服务人方面的作用；三是确立物业管理委员会制度，解决客观上不能召开业主大会、业主委员会成立难以及特定情形下业主委员会不能履行职责的问题。

（二）加强和规范业主委员会工作：一是鼓励符合条件的中共党员、人大代表、政协委员和具有专业知识的业主参选业主委员会委员，优化业主委员会构成；二是强化业主委员会履职公开；三是明确业主委员会委员履职负面清单。

（三）落实建设单位责任：一是建设单位应当将完成综合查验作为交付条件，并在房屋买卖合同中明示；二是建设单位与前期物业服务人组织物业公共部位、共用设施承接查验须在主管部门监督下进行；三是确立物业保修期届满前复核查验制度，激活保修期内的工程质量保证金，督促建设单位履行保修责任。

（四）规范物业服务行为：一是规定物业服务人服务规范和禁止性行为；二是规定物业服务人应当建立的物业管理档案；三是规定物业服务人应当如实公开与广大业主利益息息相关的重要信息。 （五）明确维修资金交存和物业应急维修资金使用办法：一是规定新建商品房办理网签备案由建设单位代为足额交存；二是规定启用应急维修资金的情形和程序。

（六）加强物业维护和管理：一是规定物业装修装饰告知和签约制度；二是规定物业管理区内的禁止性行为；三是有关部门应确认物业小区内停车位和教育、养老等用房权属。

（七）解决老旧小区业主大会成立难问题：一是成立首次业主大会所需材料由街道办事处（乡镇人民政府）调取；二是成立首次业主大会所需经费由县（市、区）人民政府统筹解决；三是物业服务用房由街道办事处（乡镇人民政府）统筹解决。

（八）科学设定法律责任：一是新设物业服务人降低服务标准、不按规定建立管理档案、不如实公示物业管理重要信息三个方面的法律责任；二是增设居民委员会、村民委员会作为物业管理工作的法律责任主体以及将违法干预物业服务人交接和正常经营的问题作为物业管理滥用职权的具体情形。

来源：阜阳司法

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