开发商交付的房子怎么验房(最好搞清这些问题)

买房,是件大事。在选房时,您相中的房子的各项设施是否符合标准,非常重要。所以,是时候修炼一双“火眼金睛”了。

今天咱们就来系统聊聊验房那些事儿!让你知道检验房子,到底该从哪里入手!

在加拿大购房、验房时,您首先要对房子建立一个体系化的整体概念,这样才能在验房和后续居住中,做到心中有数。

通常,房屋分成九大系统:

屋顶 Roofing, Flashing and Chimneys

结构 Structure

外部 Exterior

内部 Interior

电力 Electrical

电器 Appliances

上下水 Pluming

保暖和通风 Insulation and Vent

暖气和冷气 Heating & Cooling

由上可见,房屋是个结构复杂的系统,其中的各个子系统相互作用、影响——有的影响房屋整体寿命(如地基等),有的需要定期更换(如暖炉、屋瓦、热水器等)。

开发商交付的房子怎么验房(最好搞清这些问题)(1)

除了“电器”外,验房师的工作就是对其余8个子系统进行评估,这其中涉及的知识点超过1000项!作为非专业人士,咱们当然无需把这上千的知识点都搞清,所以小编总结了一些常见且重要的问题点,帮您快速了解目标房产的状况。

屋顶/烟囱 Roofing Flashing Chimneys

加拿大住宅的屋顶分为两种

开发商交付的房子怎么验房(最好搞清这些问题)(2)

陡屋顶:常用覆盖材料为沥青瓦片(Asphalt shingle)

平屋顶:多见于商业及工业物业,覆盖材料一般为built-up材料。

一般来说,越陡的屋顶,越不易积水,覆盖材料的寿命可能会越长。每过10~50年(沥青屋顶使用寿命是15年左右),屋顶的瓦片就需要更换。如果业主在更换瓦片时操作不当,就能出现漏水、老化等严重问题。由于高度问题,所以对非专业人士来说,彻底掌握屋顶状况非常困难——验房师是我们了解屋顶情况最佳选择。

开发商交付的房子怎么验房(最好搞清这些问题)(3)

▌屋顶需要注意的问题如下

  • 目前屋顶瓦片已经用了多久?是否有瓦片缺失(Missing Shingles)?
  • 沥青瓦片是否存在裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等现象?
  • 屋顶是否有整体老化迹象?是否该彻底更换?
  • 烟囱是否存在结构隐患(基础沉降)?如果发现烟囱出现倾斜,必须及时修理,否则可能导致烟囱坍塌或排烟内泄等危险情况。
  • 烟囱材质是否出现问题?砖墙烟囱:砖面有无腐蚀、脱落或松动。如发现情况,则需尽快修补。金属烟囱:金属是否生锈。如生锈,则需要尽快除锈。如已锈穿,则需局部更换。
  • 烟囱与房顶的接缝是否出现问题?如果发现烟囱周边的防水金属片(Flashing)无法保持密闭(隔水),或其上封胶有干裂剥落的迹象,要立即进行重新修理与补胶,否则极易导致屋顶漏水。
房屋外部 Exterior

房屋外部的检查项很多——屋顶排水、外墙、窗户外部、门、地下室入口、门廊、露台、阳台、地势、车道、步行道、车库和车门等……

开发商交付的房子怎么验房(最好搞清这些问题)(4)

检查项目多,问题也相应地多。很多房屋外部的问题貌似没什么大不了,如下水槽堵了或接缝漏水、墙角部分的地势不平(地势由外往墙角部分越来越低)等。但这些小问题如果不及时发现并维护,则有可能带来大麻烦。

这里特别提醒两个被普遍忽略的问题。

第一是,树木、灌木和爬藤植物(Trees, Shrubs and Ivy)。

专家建议,房屋主体1英尺内,不建议种植物,否则可能破坏地基或墙面。包括像爬山虎这样的藤类(容易积累潮气)。

第二是,室外墙上小水龙头(Hose bibb)。

检查时要打开室外外墙上的小水龙头,检查其操作性,如出现Leaking/Driping跑冒滴漏,则需要要求原业主修理。

▌房屋外部需要注意的问题如下

  • 导水槽(Gutter)是否牢固?槽内是否堆积树叶等杂物?
  • 导水槽各段连接处是否漏水?槽上有锈穿点?观察整个导水槽是否有下垂现象。雨季时,下垂的导水槽会出现水帘瀑布式的泄漏,从而导致地下室大面积返潮。
  • 下水管(Downspout)是否往地下排水?下水管的排水处是否距离墙角超过6英尺?
  • 下水管下端管口与横向延长管之间的连接部位,是否存在松动或者脱落情况?
  • 清理雨槽与下水管中的堵塞物,确保雨水能流到远离房屋主体的地方。
  • 外墙是否有有砖皮剥落现象?或者因为墙面与其后方的房屋木框架(Wood wall frame)连接问题造成的墙面不平向外凸出?Mortar连接处勾缝是否掉落?部分新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞(Weep holes)好像没有封住。实际上,这些缝隙孔洞能应用“雨屏原理”阻止砖墙外的雨水侵入墙体内,并可让砖墙内的潮气及时散发出来,从而实现地墙体木结构组件Wood wall frame的保护。所以,专家提醒,这些小缝洞千万不要封住。
  • 地下室的窗户距离地面是否足够高(至少不能低于8英寸)?
  • 挡土墙是否有较大倾斜?是否设有排水的Drainage?如果挡土墙存在倒塌风险,一定要及时加固。
  • 后院的铁丝网篱笆是否有防锈处理?
  • 窗户外框是否有腐烂迹象?窗户和门上面的过梁(Lintel)是否生锈?
  • 门廊、露台和阳台的扶手、栏杆是否缺失?是否松了?是否太低了?
  • 露台(deck )是否倾斜?柱子是否存在腐烂、大裂缝等情况?
  • 露台与墙面以及和支柱的连接是否有松动?是否用的是特制的螺栓及对应的五金夹件?如果只使用普通的钢钉连接Deck和外墙,存在倒塌的安全隐患。另外,木质露台来说,每3~5年需要清洁并上漆防腐。
  • 车道地面是否存在沉降情况?沥青车道是否有裂缝?如果车道高低不平,要及时进行修补。另外对于某些车库低、车道高的物业,为要确保临近车库门边的Drainage正常工作,否则雨水会倒灌。
  • 车库外门(Viechle Door)是否回转正常?Sensor停止功能是否正常?车库内门(Man Door)自我关闭的功能是否完好?门与其框套是否密闭?底部封条是否完好?
房屋结构Structure

房屋结构主要包括:地基(Foundation and footing)、地面(Floors)、墙(Wall)和屋顶(Roof)。很多时候,房屋的结构问题并不容易被发现。尤其是非专业人士,很难发现到房屋的的结构问题。

首先,设计和施工质量缺陷,可能会导致房屋结构出现严重的问题,并导致房屋严重贬值。但杯具的是

其次,动物寄生导致房屋结构受损。老鼠和白蚁繁殖能力非常强,其对房屋结构造成的损坏不仅难以弥补的,也是不易被人们发现。

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▌站在远处观察房屋整体结构

  • 房屋主体是否出现倾斜?屋顶是否存在明显下陷?房屋周围的坡度,是否由于土壤的流失与淤泥堆积而改变?正常坡度应当形成一个由地基墙向外、从高到低的坡度,以阻止雨水倒灌。

▌绕房转圈,观察地基及外墙

  • 房屋四周(如台阶与墙体交叉处)是否因地基沉降出现较大的缝隙?
  • 地基是否有较大、较深的裂缝?如果发现地基外面有裂缝,建议去地下室对应位置察看是否也有裂缝。
  • 门窗封条封胶是否存在老化现象、是否有明显裂缝?
  • 如需要应重新补胶进行密封。专家提醒,对于现在年限较新的房子,窗下面都设有排水用的小孔,注意清理门窗滑动轨道上的异物,并确保该排水孔通畅,不要堵住。
  • 地基是否有补过的痕迹、或者重新做过防水?
  • 墙体是否有很大的裂缝、不规则的裂缝、水平的裂缝等?
  • 专家指出,宽度1/8英寸以内的小裂缝一般没有结构问题指征,可使用树脂类产品自行修补。
  • 是否有大树离房子很近?

▌走进地下室看地基

  • 地基是否存在裂缝、风化、漏水、水迹、发霉等情况?
  • 地基是否有补过的痕迹?
  • 地下室挨着地基处的地面是否存在水迹、发霉、风化等迹象?如果地下室有发霉的气味,或墙壁如有咖啡色的水渍,则说明地下室一直有渗水的问题。

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▌在阁楼的入口处,看阁楼

  • 屋面板(Sheathing Board)是否存在水迹、发霉、破损等情况?如果天花板有水渍的痕迹,说明有旧的渗水,甚至可能仍未修理好。
  • 房间地板是否有水迹、发霉、破损等?地板变形,说明可能遭过水浸。如果地砖开裂或脱落,说明地砖下的地垫曾经浸水,膨胀后将原有的胶浆破坏,导致地砖脱落。
  • 屋顶的椽和桁(Rafters/trusses)是否存在塌陷、破损、连接处松、腐烂等现象?

下期,我们带您走进室内,了解另外5个子系统的验看攻略,敬请期待。

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