开发商交付的房子怎么验房（最好搞清这些问题）

买房，是件大事。在选房时，您相中的房子的各项设施是否符合标准，非常重要。所以，是时候修炼一双“火眼金睛”了。

今天咱们就来系统聊聊验房那些事儿！让你知道检验房子，到底该从哪里入手！

在加拿大购房、验房时，您首先要对房子建立一个体系化的整体概念，这样才能在验房和后续居住中，做到心中有数。

通常，房屋分成九大系统：

屋顶 Roofing, Flashing and Chimneys

结构 Structure

外部 Exterior

内部 Interior

电力 Electrical

电器 Appliances

上下水 Pluming

保暖和通风 Insulation and Vent

暖气和冷气 Heating & Cooling

由上可见，房屋是个结构复杂的系统，其中的各个子系统相互作用、影响——有的影响房屋整体寿命（如地基等），有的需要定期更换（如暖炉、屋瓦、热水器等）。

除了“电器”外，验房师的工作就是对其余8个子系统进行评估，这其中涉及的知识点超过1000项！作为非专业人士，咱们当然无需把这上千的知识点都搞清，所以小编总结了一些常见且重要的问题点，帮您快速了解目标房产的状况。

屋顶/烟囱 Roofing Flashing Chimneys

加拿大住宅的屋顶分为两种

陡屋顶：常用覆盖材料为沥青瓦片（Asphalt shingle）

平屋顶：多见于商业及工业物业，覆盖材料一般为built-up材料。

一般来说，越陡的屋顶，越不易积水，覆盖材料的寿命可能会越长。每过10~50年（沥青屋顶使用寿命是15年左右），屋顶的瓦片就需要更换。如果业主在更换瓦片时操作不当，就能出现漏水、老化等严重问题。由于高度问题，所以对非专业人士来说，彻底掌握屋顶状况非常困难——验房师是我们了解屋顶情况最佳选择。

▌屋顶需要注意的问题如下

• 目前屋顶瓦片已经用了多久？是否有瓦片缺失（Missing Shingles）？
• 沥青瓦片是否存在裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等现象？
• 屋顶是否有整体老化迹象？是否该彻底更换？
• 烟囱是否存在结构隐患（基础沉降）？如果发现烟囱出现倾斜，必须及时修理，否则可能导致烟囱坍塌或排烟内泄等危险情况。
• 烟囱材质是否出现问题？砖墙烟囱：砖面有无腐蚀、脱落或松动。如发现情况，则需尽快修补。金属烟囱：金属是否生锈。如生锈，则需要尽快除锈。如已锈穿，则需局部更换。
• 烟囱与房顶的接缝是否出现问题？如果发现烟囱周边的防水金属片（Flashing）无法保持密闭（隔水），或其上封胶有干裂剥落的迹象，要立即进行重新修理与补胶，否则极易导致屋顶漏水。

房屋外部 Exterior

房屋外部的检查项很多——屋顶排水、外墙、窗户外部、门、地下室入口、门廊、露台、阳台、地势、车道、步行道、车库和车门等……

检查项目多，问题也相应地多。很多房屋外部的问题貌似没什么大不了，如下水槽堵了或接缝漏水、墙角部分的地势不平（地势由外往墙角部分越来越低）等。但这些小问题如果不及时发现并维护，则有可能带来大麻烦。

这里特别提醒两个被普遍忽略的问题。

第一是，树木、灌木和爬藤植物（Trees, Shrubs and Ivy）。

专家建议，房屋主体1英尺内，不建议种植物，否则可能破坏地基或墙面。包括像爬山虎这样的藤类（容易积累潮气）。

第二是，室外墙上小水龙头（Hose bibb）。

检查时要打开室外外墙上的小水龙头，检查其操作性，如出现Leaking/Driping跑冒滴漏，则需要要求原业主修理。

▌房屋外部需要注意的问题如下

• 导水槽（Gutter）是否牢固？槽内是否堆积树叶等杂物？
• 导水槽各段连接处是否漏水？槽上有锈穿点？观察整个导水槽是否有下垂现象。雨季时，下垂的导水槽会出现水帘瀑布式的泄漏，从而导致地下室大面积返潮。
• 下水管（Downspout）是否往地下排水？下水管的排水处是否距离墙角超过6英尺？
• 下水管下端管口与横向延长管之间的连接部位，是否存在松动或者脱落情况？
• 清理雨槽与下水管中的堵塞物，确保雨水能流到远离房屋主体的地方。
• 外墙是否有有砖皮剥落现象？或者因为墙面与其后方的房屋木框架（Wood wall frame）连接问题造成的墙面不平向外凸出?Mortar连接处勾缝是否掉落?部分新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞（Weep holes）好像没有封住。实际上，这些缝隙孔洞能应用“雨屏原理”阻止砖墙外的雨水侵入墙体内，并可让砖墙内的潮气及时散发出来，从而实现地墙体木结构组件Wood wall frame的保护。所以，专家提醒，这些小缝洞千万不要封住。
• 地下室的窗户距离地面是否足够高（至少不能低于8英寸）？
• 挡土墙是否有较大倾斜？是否设有排水的Drainage？如果挡土墙存在倒塌风险，一定要及时加固。
• 后院的铁丝网篱笆是否有防锈处理？
• 窗户外框是否有腐烂迹象？窗户和门上面的过梁（Lintel）是否生锈？
• 门廊、露台和阳台的扶手、栏杆是否缺失？是否松了？是否太低了？
• 露台（deck ）是否倾斜？柱子是否存在腐烂、大裂缝等情况？
• 露台与墙面以及和支柱的连接是否有松动？是否用的是特制的螺栓及对应的五金夹件？如果只使用普通的钢钉连接Deck和外墙，存在倒塌的安全隐患。另外，木质露台来说，每3~5年需要清洁并上漆防腐。
• 车道地面是否存在沉降情况？沥青车道是否有裂缝？如果车道高低不平，要及时进行修补。另外对于某些车库低、车道高的物业，为要确保临近车库门边的Drainage正常工作，否则雨水会倒灌。
• 车库外门（Viechle Door）是否回转正常？Sensor停止功能是否正常？车库内门（Man Door）自我关闭的功能是否完好？门与其框套是否密闭？底部封条是否完好？

房屋结构Structure

房屋结构主要包括：地基（Foundation and footing)、地面（Floors)、墙（Wall）和屋顶（Roof）。很多时候，房屋的结构问题并不容易被发现。尤其是非专业人士，很难发现到房屋的的结构问题。

首先，设计和施工质量缺陷，可能会导致房屋结构出现严重的问题，并导致房屋严重贬值。但杯具的是

其次，动物寄生导致房屋结构受损。老鼠和白蚁繁殖能力非常强，其对房屋结构造成的损坏不仅难以弥补的，也是不易被人们发现。

▌站在远处观察房屋整体结构

• 房屋主体是否出现倾斜？屋顶是否存在明显下陷？房屋周围的坡度，是否由于土壤的流失与淤泥堆积而改变？正常坡度应当形成一个由地基墙向外、从高到低的坡度，以阻止雨水倒灌。

▌绕房转圈，观察地基及外墙

• 房屋四周（如台阶与墙体交叉处）是否因地基沉降出现较大的缝隙？
• 地基是否有较大、较深的裂缝？如果发现地基外面有裂缝，建议去地下室对应位置察看是否也有裂缝。
• 门窗封条封胶是否存在老化现象、是否有明显裂缝？
• 如需要应重新补胶进行密封。专家提醒，对于现在年限较新的房子，窗下面都设有排水用的小孔，注意清理门窗滑动轨道上的异物，并确保该排水孔通畅，不要堵住。
• 地基是否有补过的痕迹、或者重新做过防水？
• 墙体是否有很大的裂缝、不规则的裂缝、水平的裂缝等？
• 专家指出，宽度1/8英寸以内的小裂缝一般没有结构问题指征，可使用树脂类产品自行修补。
• 是否有大树离房子很近？

▌走进地下室看地基

• 地基是否存在裂缝、风化、漏水、水迹、发霉等情况？
• 地基是否有补过的痕迹？
• 地下室挨着地基处的地面是否存在水迹、发霉、风化等迹象？如果地下室有发霉的气味，或墙壁如有咖啡色的水渍，则说明地下室一直有渗水的问题。

▌在阁楼的入口处，看阁楼

• 屋面板（Sheathing Board)是否存在水迹、发霉、破损等情况？如果天花板有水渍的痕迹，说明有旧的渗水，甚至可能仍未修理好。
• 房间地板是否有水迹、发霉、破损等？地板变形，说明可能遭过水浸。如果地砖开裂或脱落，说明地砖下的地垫曾经浸水，膨胀后将原有的胶浆破坏，导致地砖脱落。
• 屋顶的椽和桁（Rafters/trusses）是否存在塌陷、破损、连接处松、腐烂等现象？

下期，我们带您走进室内，了解另外5个子系统的验看攻略，敬请期待。

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