上海3万左右房价在哪里（房价8000元平米30分钟直达上海）

最近听说湖州市场起来了，所以我和同事特意花了2天时间，走访湖州重点板块进行实地调查，有了很大发现。

湖州当地不少楼盘，高层住宅接近一房难求局面，很多只是剩下大户型洋房和排屋。

湖州当地最热项目，新南浔孔雀城，7、8、9三个月一共卖出1500多套房子，之前开出来一栋楼也就100多套房子，结果有1000多号人抢购。

不少苏州、上海人群前来买房，比例高一些的苏州客能占30%、上海客占20%，个别楼盘两三百套房子都是被外来客买走。

一位销售亲口告诉我，前几天，一位苏州客户带着几个亲朋过来，看了一会，一下订了三套，当时他有点没反应过来~

这两天走访下来，得出以下结论，在此先公布出来，各位微友先睹为快：

1、湖州目前不限购、信贷宽松（首套3成、二套4成），房价仍处于“上海都市圈”乃至长三角的绝对洼地，南浔区遍地七八千、长兴高铁站TOD也是七八千、太湖旅游度假区内的也就一万出头，湖州富人扎堆的最高端板块，仁皇山新区，也就一万三四，大量的低价盘可供挑选，湖州购房门槛低至首付30万起。

一方面是湖州签约量达到历年同期高位，一方面是量升价稳态势，库存在快速消化（有人统计说还够卖6个月左右，也不多了），湖州市场确实在向良性发展。

注：以上统计范围湖州中心城市，主要指主城区、吴兴区、南浔区，下面引用到数据也是这样。

9月份市场有多好？说两个数据你可能就明白了。

9月份，湖州共领出32张预售证，新房预售面积93.7万㎡，较8月上升114%。

9月的第三周，湖州一周成交了1820套，个别板块成交量猛涨了近10倍！位于南浔的孔雀城，包括9月在内，三季度共卖了1557套房！

通过统计我们还发现，南浔、织里这些房价低洼的城区（是的，他们是湖州城区的一部分，只不过因为古镇，大家可能感觉到是一个镇），成交表现较为抢眼。

9月湖州主要区域住宅成交情况

走访过程中，发现湖州新盘已经消化掉不少，开发商有明显的惜售心态，比如有的要求付“意向金”才能订房，有的先刷10万块认筹金（不计入定金也不计入房款）才能参加开盘……那么，湖州当前库存到底还有多少呢？

数据来源：湖州房产网（官网）

从统计数据我们能看到，商业、办公也同样卖的很快，而住宅部分，已售1.9万套，库存（可售）3.8万套，有人做过测算，按照这样速度，湖州新盘也就够卖6个月左右的，库存马上见底、告急了。

如果库存上不去，需求又很多，接下来会发生什么？大家好好想想。

南太湖新区获批

“产 城”爆发红利

古诗云“行遇江南清丽地，人生只合住湖州”，以前，湖州因湖得名，也是丝绸之路上的商贸重镇。

现在，在领导人“绿水青山就是金山银山”的指引下，湖州不仅把旅游业做大做强，更在绿色能源、先进智造、健康养老产业寻求突破点。

可以说，未来的湖州，借着“南太湖新区”的规划建设，一个山清水秀、产业 城建齐头并进的城市脱颖而出。

支撑一个城市的房价，最根本的还是产业和人口，那么，这两方面，湖州到底怎么样呢？我们先来看下湖州现行的经济指标。

根据官方公布的数据，湖州2018年GDP位列浙江省第五位，经济增速是9.73%，这个发展速度仅次于台州的12.12%、嘉兴的11.43%。

湖州经济发展的底子不算差。

那么近年湖州人口如何呢？2018年年末，湖州市常住人口302万，同时城镇化率63.5%，人口确实不多，但是并未垫底。

数据来源：浙江省统计局

但是，有一个变量，在这里不得不说，那就是湖州的旅游经济。

相比于杭州的电商、宁波的港口、嘉兴的工业和产业园，湖州这么多年，一直主打的是旅游经济这张牌。

无论是处处像园林一样的景观大道，还是时而可见的标语和广告牌“绿水青山就是金山银山”，湖州人把发展绿色旅游的决心刻到了骨髓。

显而易见的就是，投资了251亿元，兴建太湖龙之梦乐园。怎么解释这个项目呢？可以理解为中国版的“迪士尼”，但是规模却相当于上海迪士尼的4倍大。

这里有什么？这里集合了星级酒店群、太湖古镇、动物世界、欢乐世界、海洋世界、欢乐农场等于一体，目前部分项目已投入运营，预计2019年年内全面开放。

我们在现场看到，这里三面环山，北临太湖，形成山环水抱之势，是不可多得的天然游乐场所，易于聚拢人气和财源。

而现场，钻石酒店（6星级）已经开业，部分绿化和景点逐步开放，还有大剧场、马戏城、太湖古镇等，主体结构基本完工，等待最后的洗礼。

太湖龙之梦乐园建设现场

也就是说，用不了多久，这里就会成为长三角乃至全国一个新的游乐场所、度假景点，而其带来的经济效益，不容轻视。

为什么这么说？我举2个小例子你就明白了。

我们先来看旅游经济的一个代表，就是珠三角的珠海长隆海洋度假区。

根据公开报道，我只摘取部分字句：

经过四年的发展，如今珠海长隆已成长为……度假区，累计接待游客超过5800万人次。

据悉，2014年开业仅9个月，珠海长隆接待游客就达800万人次，带动珠海2014年度GDP增速跳升到珠三角第一、珠海酒店开房率增长87%、珠海机场客流量增长41.5%。

2017年，珠海长隆全年接待游客达978.8万人次，位列全球主题公园第11位、亚太地区第5，稳踞中国民族旅游品牌第一主题乐园位置。

根据这些报道，其实就是一句话，因为长隆海洋度假区的出现，拉动了珠海经济的跳跃式增长！

我们再来看看迪士尼给上海带来了什么。

我们摘录部分报告内容：

迪士尼乐园开园首年（2016年6月16日至2017年6月15日）游客接待数超过1100万人次。

2011-2016年建设期间，项目固定资产投资对上海全市GDP年均拉动0.44%，年均拉动新增就业6.26万人次。

受上海迪士尼项目开园的带动影响，2016年上海全市旅游产业增加值比重增加，实现旅游业增加值1689.7亿元，占GDP比重上升至6.2%，旅游业增加值同比增长6.9%，高于2011-2015年2.1%的平均增速4.8个百分点。

是的，这就是一座乐园、一座度假区带来的实实在在的收益，经济数据立竿见影！

由此反观湖州，近年旅游业到底发展如何？

根据新闻报道，2018年，湖州中秋旅游接待游客达120.7万人，旅游收入14.91亿元！同比增长25.4%。这还只是中秋一个小长假。

2019年，春节期间，489万人，旅游收入41.4亿！

2019年，五一期间，350万人，旅游收入6.5亿！

2019年，十一期间，477万人，旅游收入61.74亿！

我们查阅近年的统计资料，发现旅游业已经是湖州支柱产业，而且还在以每年20-25%的速度在增长，在2020年，湖州的目标是，旅游总收入突破1000亿元！

这是什么意思？湖州第一个千亿级产业——度假旅游业，基本确定诞生。

因为，太湖龙之梦乐园，就要全面开业了！

我们知道，在浙江省级层面，四大新区，湖州的南太湖新区位居其一，而且在今年5月6日正式发文获批。

其他三大新区着重于先进制造，产业的聚集，而南太湖新区既有度假资源优势，也有新兴产业的后发优势，可以说是两条腿走路，很有自己的特色，而且，这些产业也好、基建也好，落地的速度很快。

南太湖新区规划图

南太湖新区规划图（放大）

本来，湖州就有两块国家级牌子——湖州经济技术开发区、湖州太湖旅游度假区，这次南太湖新区规划出炉，在这两大基地上做更大谋划。

根据最新公布的南太湖新区建设纲领文件，未来的湖州，不仅强化大旅游产业，更在智造、科创、金融、健康等行业快速做大做强，形成整个产业链的优势产业基础。

比如，先进智造方面，吉利汽车已经落户湖州，总投资达326亿，主要做新能源汽车生产，将形成一个1100亩的产业园，预计两年内建成投入生产，将为湖州创造5万个就业岗位。

正在快速建设的吉利汽车新能源项目（园区）

此外，诸如国家大学科技园等也落户湖州，不断有企业入驻，推动湖州产学研一体化，产业不断升级。

我们在调查过程中，确实也感觉到，湖州的产业基础还是具有相当优势，特别是轻工业，比如织里有“童装之都”的美誉，南浔重点发展电梯、电机产业，还有地板、沙发、木门等规模性建材企业，造就了大量的企业主和上市公司管理层，这些都是潜在实力型购房者。

8000元房价 30分钟高铁

上海直属“洼地”迎补涨

如果说，你错过了苏州这波行情，嘉善又有些过度透支，而上海西部的朱家角、淀山湖以及汾湖又把你拒之门外，那么，湖州，很可能是你投资 养老的最优选择。

因为，自去年获批的沪苏湖高铁，正在落地的路上了，即将在今年年底全面开建，届时，上海到湖州，30分钟高铁一线牵，真正做到同城化生活圈。

那么当前湖州哪些区域值得重点关注呢？具体的楼市支撑点又有哪些呢？下面结合实地所见，简要介绍下。

先说下湖州的城市格局，整体沿太湖南岸长条形发展，城市中心东部是南浔区，然后是织里镇、东部新城；城市中心北部主要是太湖旅游度假区，城市中心西部是仁皇山片区、科技城，再往西就是长兴县县城所在地。

我认为房产重点板块可以关注南浔、太湖旅游度假区、仁皇山以及长兴高铁站这些片区和板块。

南浔：产业 旅游业的房价洼地

推荐指数：★★★★☆

整个南浔开发的新盘有近20个之多，比如新城、碧桂园、孔雀城都有几个项目在这里，但是真正有房源在售的，也就那么5、6个。

这里价格低一些的在7000-8000元/平米，高一些在9000多，普遍毛坯和装修都有，装修的单价要加个1000-1500元/平米，差不多在10000左右。

印象比较深的是新南浔孔雀城，距离沪苏湖高铁南浔站约1公里，但是这个项目第一个地块、第二个地块高层房源都卖完了，还剩几套顶楼和一楼的，销售算了下，买下来单价在9000多。

要想买的话，要等接下来第三个地块开盘了，否则只能选别墅了。

销售说，之前开了一栋楼，100来套房源，结果有1000多个人抢。有个苏州客户，带着亲朋过来，稍微看了下，就一下定了三套，当时都没反应过来。

新南浔孔雀城是最好卖的一个盘了，每个月能卖掉五六百套。因为华夏幸福在高铁站附近拿了24平方公里土地（是嘉善那个的2倍大），酒店、办公、产业园都会建设，现在开始陆续施工了，所以未来还会有源源不断的住宅开出来。

想买孔雀城的不用着急，价格也是当地较低的，实际网签价在9000多。

新南浔孔雀城所在地块24平方公里

此外，也有个别项目因为拿地早，限价厉害，才卖7000多元/平米，但是开发商要求10万认筹金，开盘有选房资格，这个钱不计入房款，是额外出的。

此外，碧桂园在南浔有5个盘之多，价格在1000左右，有不少已经没房了。

在南浔，随处可见在建的一些厂房，这里聚集了很多电梯、电机企业，同时地板、家居企业也很多，经济发展的不错，还在进一步扩张，而南浔目前八九千的均价，在整个湖州也算是较低的一个了。

主要是，南浔这些楼盘，距离高铁站在1-2公里范围内，去上海、杭州等也很方便，南浔很可能是上海、苏州客的首选。

太湖旅游度假区：龙之梦乐园网红地标

推荐指数：★★★☆☆

太湖旅游度假区主要由湖州吴兴区和长兴县部分地区组合而成，在售都是混合式产品，高层 洋房 排屋这种组合是主流，但是现在很多高层房源接近售完，主要剩下的都是大面积洋房或者别墅产品。

这里高层在11000左右，洋房在12000左右，有些叠加别墅均价13000-14000元，卖完就清盘了。总共有5、6个项目在售。

这里的优势很明显，就是湖光山色、一线湖景资源，缺点也很明显，平民化的配套比较欠缺，人气也明显不足，平时晚上灯光秀很漂亮，但是湖边没有几个人，除了组团而来的游客。

月亮湾酒店（喜来登7星级温泉酒店）

所以，投资这里尚需时日，主体用途还是用来度假自住。但是湖景资源的房子长线来看总归稀缺，卖一套少一套，而旅游度假需求是与日俱增，到时做个民宿，特别是那种高档别墅小区，做的有特色一些，收收租金，老了有份自己的事做，也是极好的。

太湖龙之梦乐园（在建）

仁皇山新区：湖州当地富人区

推荐指数：★★★☆☆

要说湖州当地人最看重哪里？当然是仁皇山新区了。

这里也是南太湖新区重点核心片区之一，板块因仁皇山景区而得名，定位为行政、文体功能片区。

因为这里市政府、法院、最优质的学校，还有奥体中心（2022年亚运分会场）都在这里，而且最大体量的商业综合体——新城吾悦广场也坐落在此。

新城吾悦广场，商业 酒店共18万方

这里就是湖州富人区，不止一位销售表示，很多湖州当地有钱人，包括公检法公务人士，或者织里、长兴等周边乡镇上的小老板、私营业主，都会选择在此购房。

本来湖州不大，开车20多分钟就可以到达下面乡镇，所以住在这里，看中的就是最优质的的医疗、教育资源。

目前，这里碧桂园、保利、金茂等几个在售项目，规划高层 洋房的居多，高层一般在13000-14000左右，低一些的，比如新城吾悦广场的住宅部分，特价房（14层、18层这种）单价也就11000左右，具有相当性价比。

仁皇山板块售楼处实拍

仔细淘一淘，还是能买到不错的物业的，毕竟这里代表着湖州当地改善的最高标准，很多项目也是按照大面积、高标准来建造的，当然，价格也是绝对的第一梯队，一套房总价也得160-180万左右，首付也得50万起步了。

销售说，刚需一般不会考虑这里，都是上了点岁数的，有点实力的，四五十岁的公务员、或者商务人士选择这里。

长兴高铁站：新兴产业聚集区

推荐指数：★★★★☆

长兴（县）紧挨着湖州市区，甚至太湖度假区、南太湖新区（太湖新城），有一部分就是在长兴（县）境内的。

其实整个板块有两个亮点，第一就是高铁站，围绕着高铁站规划了住宅、商务办公区。第二就是新能源汽车产业园及相关产业。

我们这里看的第一个项目，印象颇深的就是高铁站旁边的一个住宅项目，可以说车站出来就能到家了，一了解，原来开发商是中建投，央企，估计跟铁路局有关系，拿了这么好的地。

这个项目今年5月11号首次开盘，推出2栋房源约300套，有酒店式公寓、普通住宅，户型60平米1房、83平米2房，90平米3房，116平米3房都有。

销售顾问说，房源约300套，现在基本已经卖完了，就剩几套了。客户有上海、杭州、湖州市区的，还有周边产业园比如吉利汽车上班的。均价是7000-8000元/平米，毛坯交付。

据说接下来还要新开2栋楼。

长兴高铁站（太湖新城）板块第二个项目，阳光城太湖湾，离高铁站约1.5公里。项目在1月19号开盘，排屋、合院别墅产品因为送的面积多，性价比高，已经接近售完，现在还剩高层住宅在售，均价8500元/平米。

销售说，高层户型75平米、88平米、135平米，之前是7800元/平米，现在差不多要8500了，毛坯交付。排屋和合院在13000-18000元/平米。

整体来看，长兴高铁站（太湖新城）板块规划面积不算大，在售楼盘也就那么几个，目前价位在整个湖州都属于较低的位置，这里无论是住宅还是产业都处于刚起步的阶段。

好在高铁站、吉利汽车新能源都已经落地，发展和配套完善只是时间的问题了。

PS.选好地段，找低洼地

苏州抢不到房子，嘉兴嘉善绑车位、团购费，首付门槛要50万朝上，南通，不仅要过江，去过了才知道就是个大乡下，就这样房价也要1.6万以上了，崇明岛上部分区域还有1.2-1.3万/平米的房子，但是配套真心不行……

考察一圈下来，湖州市场处于相对理性状态，没有过度透支这些利好。对于有真正养老度假需求的人群来说，目前7000-9000多的价位，确实还处于低洼状态。

不过，我们也查了数据，湖州市区的土地，已经拍到9000多的楼面价，这意味着，未来的房价还有上升的动力。

目前在湖州买房，大部分项目还是按照审批价销售，有些甚至还有特价房、特别折扣等，外地人不限购，首套首付3成，二套首付4成；而之前在4月份时候，这边首套要4成，二套要5成，看来政策还是相对友好的。

如果你手上有点闲钱，又有养老 投资需求，建议可以过去看看了，不要再错过了机会。

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