低利率买房后期利率会涨吗（利率不断下调换房还能退税）

我们先来说一下最坏的一面。

最近两年时间，在各种因素的综合影响之下，整体楼市表现并不太乐观，很多地方楼市成交量持续低迷，不少地方房价都出现了明显的下跌。

在这种大背景下，房地产投资增速也出现了明显的放缓，无论是新开工面积还是施工面积增速都比较缓慢。

对大多数开发商来说，我相信从他们成立以来从未经历过如此困难的一段时间。

在2022年之前，虽然楼市也曾经历过一些波折，但整体发展一直都非常迅猛，过去几十年，不论是大城市还是小城市，楼市表现都非常亮眼。

然而最近两年时间楼市却突然哑火了，房子卖不动了，开发商资金链变得紧张了，即便是在利率下降，购房门槛放宽等各种刺激之下，楼市表现仍然“稳如泰山”。

楼市表现不理想，影响的不仅仅是广大业主的财富，影响的是众多开发商的资金链，对各地方的经济、财政收入影响也非常大。

以前很多地方对房地产依赖度都非常大，房地产投资占当地GDP的比重比较高，有些地方财政收入对土地的依赖度甚至达到100%以上。

所以房地产影响的面是非常大的，说2022年是楼市历史上最坏的年份之一，我觉得也并不过分。

我们再来说一下最好的一面。

明明目前楼市表现得一塌糊涂，但我们却说2022年是楼市最好的一年，看到这很多人都不理解，因为房价下跌了，买房的人减少了，开发商也扛不住了，为什么还说2022年是楼市最好的一年呢？

这里面主要是针对刚需购房人群来说。

2022年我觉得应该是我国楼市历史上利好消息最多的一年，这种利好消息主要体现在几个方面。

1、利率降低到历史第二低点。

自2021年下半年以来，在市场流动性明显增加的背景之下，银行的存贷款利率都出现了明显的下降，目前5年期以上LPR已经下降到4.3%。

而且根据央行的相关政策，各大银行可以在LPR的基础上最大下浮20个基点，所以目前很多银行的最低贷款利率只有4.1%，这已经接近2016年的最低水平。

除了商业贷款利率下降之外，公积金利率也出现了明显的下降。

根据中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，这个利率其实已经很低了。

2、换房有退税。

前几年为了限制炒房行为，很多地方对于卖房都有严格的限制，很多地方都要求满3唯一或者满5唯一才能够免除个税，如今政策稍有变化。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。公告提到，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

3、首付比例下降。

前几年在楼市比较火热的时候，首套房的首付基本上都达到30%以上，很少有首付会低于30%，二套房首付基本上也达到70%左右，卖房之后再买房，首付比例也基本达到50%以上。

但从2022年开始，很多地方都调整了购房首付比例，有些地方首套房首付比例已经下降到20%，部分地方二套房首付比例下降到50%以下，比如在江西赣州，非限购区二套房的首付比例只需要30%。

4、买房有各种补贴。

进入2022年以来，很多地方都推出了不同方式的购房补贴，很多地方都是以人才房的名义给予补贴，甚至有些地方只要购房就给予补贴。

这种补贴主要有两种方式，一种是直接给现金补贴，比如在今年年初，河北保定就推出人才购房补贴政策，博士在中心城区购买首套房一次性补贴15万，硕士一次性补贴5万，本科生一次性补贴2万。

还有一种是给予税收上的补贴，这种补贴主要体现在契税上面，比如广西玉林对购买首套房可以补贴50%的契税。

5、落户门槛持续降低。

从目前各地的购房政策来看，大多数地方都有一定要求，要么在当地购买社保满一定的年限，要么就是当地的户籍人口。

减少的地方都要求在当地缴纳社保，满一年以上甚至两年以上才可以买房，这个时间等的比较久。

而现在很多地方已经大幅降低落户门槛，比如前段时间郑州就推出新的入户政策，只要有固定的住所，包括租房，就可以直接落户，落户之后就成为郑州的户籍，就拥有购房的资格。

目前除了一线城市之外，其他城市的落户门槛其实都比以前低了很多。

6、开发商打折力度大。

这两年很多开发商日子都不太好过，为了把房子卖出去，迅速回笼资金，很多开发商给出的打折力度都非常大，有部分楼盘打折力度甚至可以达到7折，这个要比正常房价低很多。

7、二手房交易成本更低。

现在有不少地方为了促进二手房的交易都推出了一些更加友好的政策，比如深圳坪山就推出了一项政策，二手房可以斜携押过户，也就是说大家不用单独找担保公司进行赎楼，有贷款的房子也可以直接进行买卖，只需要通过公证担保就可以，这样可以减少很大一笔赎楼费。

综合上面这些政策之后，可以说2022年是最近几十年买房政策最好的一年，利好消息最多的一年。

楼市会再次反弹吗？

按照往年的表现，在楼市利好消息不断的刺激下，很多地方的房价都有可能出现反弹，甚至出现较快增长。

比如在2008年，因为受到全球次贷危机的影响，全国有不少城市的房价都出现了明显的下跌，当时很多城市房价跌幅都有可能达到20%以上，但是从2009年开始，在一些利好消息的刺激下，很多城市的房价都开始出现反弹，然后出现了10年的黄金周期。

那在2022年楼市利好消息不断的背景下，楼市有没有可能重演10年之前的历史，楼市有没有可能再次迎来爆发呢？

首先可以肯定地告诉大家，目前我国的楼市已经来到了一个拐点，尽管目前利好政策不断，但楼市不可能像10年前那样出现快速反弹。

一方面是目前我国的楼市已经逐渐饱和，很多地方已经开始处于供过于求的状态，房子多了价格自然涨不动了。

另一方面，在当前这种经济环境下，大家都不敢消费，也不敢盲目投资，再加上各地对炒房行为仍然严格限制，所以投资性需求肯定不会那么强烈。

再一个是我国房子是用来住的，而不是用来炒的整体基调不会变化，目前很多利好政策都是主要针对刚需人群。

所以综合各种因素之后，虽然楼市利好不断，但对于大多数城市来说，我觉得房价都不可能出现明显的上反弹。

但从整体来说，目前我国楼市仍然有一定的需求空间，这种需求既有刚需人群的需求，也有换房的需求，还有一些投资性需求。

如果未来大家能够对楼市重拾信心，我相信有不少城市的房价都有可能触底反弹，尤其是对那些人口净流入比较大的城市来说，楼市仍然有一定的发展空间。

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