北京一环房价2022年（挑事儿能6万住四环）

开篇之前，先挑个事儿，石景山板块最近炒的火热，随便入市一个项目，妥妥单价飙7万，人家了不起。但是问题也来了，一环之隔，西南四环丰台房价立马降1万，难不成丰台真的没落了？前两天，跟那片的中介小哥哥八卦，他一顿坏笑说：我们挺感谢石景山的，你别瞅着他们新盘咋呼，这一个月我们二手房业绩可蹭蹭涨，真有意思。

再简单点解释，就是单身的小姑娘放着新入学的小鲜肉不要，回来找学长了。

因为点啥呢？欺负老实人？

提起对丰台的印象，说是姥姥不疼舅舅不爱的角色一点不为过。但是在丰台，有一个地方，鲜少成为房地产的热搜关键词，到此一游的人却是从此刮目相看。这个地方，就是丰台总部基地。

这次我确实要给丰台正名了。

因为总部基地这个区域有个很成熟的房地产循环市场。

简单来说，就是好比一个小伙子要出去深造几年，修炼成了，又住回来发展家乡了。

展开解释，先说迁出的人，一直说丰台没有好学区，这话不严谨，对标东西海来说，确实差一些。所以这片区域生儿育女的人群，就开始向外走，奔赴学区房。好歹是四环的地界，整片区域的单价好坏平均下来，也能在6万上下，卖了房加上积蓄，凑个学区房的首付还能有富裕。

再说迁回的人，就有三类人群了，第一类就要提起首个南城富商聚集地：总-汉-诺（总部基地/汉威国际/诺德中心）的大佬们了，要说大型企业高新人才引进发展，这里还算是亦庄的鼻祖了。这群大佬常年在这里上班，自然把家搬过来了。第二类就是当年那些为了学区走掉的人，孩子不愁上学了，何必背着贷款住着老破小呢，学区一卖，也不老少钱呢，自然回归”家乡”了。第三类就是内城想给老人置换的人群，预算不多不少500-700万，考虑新房，一是期房又等不起还离市区远，二是城里的新房单价飙升，门槛高。请注意，此处我说的城里，可不止是四环里头找了，别说新房难求，五环外的石景山新房单价都上7了，我总想说一句，凭啥啊！

话说回来，总部基地这个地处四环的地界儿，正正好好，满足了刚改两类人群的选择，单价从4万到8万，品质，环境，新房，现房，产业，工作，一应俱全。是骡子是马，光说不够，还得拉出来遛遛。我走访了这片区域成交排名靠前的几个小区，给大家列举一下500-700万的刚改之选。

首先，标志性小区，人送外号“高配版天通苑”，怡海花园。丰台可以不火，但是怡海几乎人尽皆知。自带学区北京八中怡海分校，自带湖系绿化，绿化率高达50%，常住人口达2.8万人，小区内的便利设施应有尽有，且一路之隔就是天坛医院。小区从南至北一个分四个园：富润园，富泽园，恒泰园，恒丰园，一共6000多户。其中，最著名的还是园区内完善的教育资源，从怡海幼儿园，北京第二实验小学怡海分校，再到北京八中怡海分校，北京八中怡海分校国际部，都在园区内，住在这个小区的大多数住户，都是冲着学校来的。不过，据说八中初中还行，高中一般，但是也不太重要了，因为要么就九年一贯读下来，要么从小升初开始就置换到好学区去，高中换学区的必要性不大。

说起四个园区各有千秋，由北至南说，处在“楼王”的恒泰园，处在整个园区的中心位置，年代较新，有2005年的，且邻近小区中心湖。东侧隔壁就是恒丰园，紧挨小区北门，出北门即上康辛路，路过天坛医院，您就往城里走了。北侧都是初高中，一般不喜吵闹的年轻人和老人偏爱。小区中心有一条主干路，可以说是吃喝玩乐集一体的步行街，也把整个怡海家园分为南北两块。紧挨着主干路南侧就是富泽园，生活相对更便利一些。园区最南侧是富润园，并且紧邻四环辅路，小区出行最便利的园区。幼儿园和小学都在这个怡海的南半侧，颇受总部基地的上班族和带小孩的家庭喜爱。每个园区都有50多平的一居，到200多平的南北复式四-五居。

再说价格，主干路北侧的成交价在6万左右，主要还是冲着八中这俩字去的，2019年数据统计以恒泰园的二居成交为主力， 66-138平两居不等，折合成交均价500-600万可以拿下个舒服的两居。主干路南侧的单价相比北侧稍低，在5.4万左右，富润园的二居成交居高，83-105平两居，500万上下拿下。

怡海花园在这个区域内自成一片，因为户型多，房源体量也很大，就这么连中介门店也要在这里单开一两个门店，才能顾得过来，成为这个片区的成交榜首，当之无愧。

排名第二的，是这个区域里的次新盘，万科西华府。据说单月成交量11套，都是16年到18年交房的。万科的物业不多说了，懂的都懂。小区分三期，一共10栋，1700多户，全都是精装交付。小区西侧是郭公庄地铁站，三期依次是梯型架在地面之上，三期3层起，一期6层起步，说是因为底下有个地铁车库，但我待到了晚上眼睁睁的看着地铁回家，是真没声。园区里规划的还是不错的，有跑步道，儿童乐园，园区很干净，几乎没有看到乱停乱放。物业费4块。唯一差点，就是三期的底商还没消息，买东西还是外卖居多，品质在，人气少点。

看了几套在售户型，其中一期117平的三居两卫（多变四居），户型贼拉方正，760万，6.5万的成交均价，二期楼王位置的138平三居两卫，带飘窗，经典南北通透眼镜户型，成交价在900 万左右，要知道15年这项目卖的时候可是3-4万开盘卖的，这户型，这价格，这现房，他不比旁边的新房香嘛？

117平三居两卫

138平三居两卫

成交排名第三的，我其实没太想到，居然是西华府隔壁的北京方向。这俩小区在郭公庄地铁站的东西两侧。但是，北京方向的体量是西华府的三分之一都不到，只有不到500户，只有四栋住宅5#6#8#10#，其余都是金隅自持商业，我听见这事我其实是不抱多大希望的，但我就想看看为啥他成交的好？而后我发现，这小区重在两个字，纯粹。

为啥，首先，户型面积可选择范围小，整个小区只有三个面积段户型，80平-83平的两居，118的三居。且商业在东侧，对住宅的视野没有影响。

其二，方便有人气。因着有商业，我特地去转了下商业和住宅的分割情况，进小区大门要刷卡，住宅楼和商业的入口不同，且互不相通，有一条业主刷卡通道可以通向商业的，目前因疫情是铁门封闭的。围着小区外，有底商和下沉广场，都是便利店，没有开火的饭馆。另外，小区是金隅物业，3.8的物业费，人车分流，小区内规划的也是非常整洁安静的。

其三，便宜。小区以南北两居和三居为主力。以118的三居双卫举例，南北双通透，成交价在720万左右，均价6.1万。户型没有很惊艳，但是性价比很高，真的对得起这个价格。

83平两居

118平三居双卫

回去门店的路上，我跟中介小哥闲聊，这边一居好卖吗？他意味深长的说，一般。一是房源不多，出来就没，二是我来这两年，发现这边的大佬是真有钱，鲜少有看一居的，有看的，转一圈下来结果成交了个两居。我问，那中间差多少钱啊，他说也就100多万吧。

好嘞，我没说话，告别小哥，腿着10分钟，去万达吃了顿小龙坎，然后打车30块钱回南二了。有钱人的生活，就得这么体面着来。您说呢？