国外的房地产市场（非洲房地产市场迎来大繁荣）

经济增长、人口增加、城市化加快等因素推动非洲房地产市场迎来大繁荣。研究和实践表明，非洲商业地产最具投资价值，住宅地产亦大有可为。在中国大举进军全球商业地产的背景下，回报率极佳的非洲房市不容错过。

地缘政治风险给全球经济增长前景蒙上了阴影，投资者希望找到既安全、又有利可图的投资好场所。在投资者的心目中，地产业是少数几个没有让他们失去信心的行业之一。投资者越来越关注广袤的非洲大陆，在这里，商业及住宅地产市场欣欣向荣，发展速度超出了许多专家的预期。

中国大举投资全球商业地产

中国目前已成为全球主要的资本输出国之一，是全球专注于地产业投资的一股力量。据英国金融时报（Financial Times）报道，2014年中国对外直接投资规模超过了吸收外资规模。全球领先地产咨询公司CBRE最新数据显示，2014年中国对全球商业地产的投资规模总计400亿美元，较2013年的325亿美元增长23%。

CBRE常务理事、全球资本市场（亚洲）公司（Global Capital Markets (Asia)）的Mark Giuffrida对全球地产市场形势进行了评价：2014年对全球地产投资领域而言至关重要，我们观察到，当新资本进入地产市场后，结构性和周期性因素共同发挥作用，使得资本运用的速度加快。根据我们的测算，2015年还将延续这一大趋势。我们还观察到2014年下半年，中国大陆和台湾的保险公司开始在全球房地产市场上频频发力。

过去的几年里，非洲一直是中国最大的投资场所。迄今为止，中国一共投资了超过2000个非洲项目，包括农业项目、基础设施项目、制造业项目和物流项目。

根据地产市场研究公司Knight Frank 2015年的一份研究报告，在未来的85年间，非洲的人口数量将会是现在的4倍，人口总量超过40亿，相当于全球大约有40%的人口居住在非洲大陆。这自然会大幅提高非洲对房屋建造的需求，房地产市场也将随之大幅扩张。

Knight Frank国际研究部联系主管Matthew Colbourne表示，非洲大陆需要大量的高品质的商业与住宅地产，这为希望进入非洲市场、或是希望对自己的投资进行多元化的全球投资基金提供了良机。

报告指出，9只来自南非的基金筹集了大笔资金准备投资于撒哈拉以南非洲地区的房地产项目，这表明，非洲自主筹资的能力逐渐得到增强。

非洲商业地产最具吸引力

外来投资（其中很大一部分来自中国）在推动非洲诸国实现经济增长上发挥了至关重要的作用。《金融时报》援引非洲发展银行（ADB）、联合国（UN）和经济合作与发展组织（OECD）的联合报告称，2014年流入非洲的海外投资为843亿美元，创历史最高水平。2014年非洲经济增长4.8%，高于2013年3.9%的增幅，预计2015年经济增幅将进一步提高至5%-6%。

有专家表示，非洲房地产市场短期内将获得迅猛发展。此外，非洲大陆各国的执政当局都花大力气来提高法律的透明度以保护财产权，从而使得一些欣欣向荣的非洲城市对海外投资者更具新引力，同时也能让这些城市获得大发展。Knight Frank董事James Roberts认为，商业地产市场将拔得头筹，2009年全球办公地产的投资规模为2020亿美元，我们预计办公地产投资规模2015年将达到6060亿美元。

在全球办公地产快速发展的大背景下，就投资活动而言，非洲这些发展中国家的办公房地产市场也将获得快速扩张，特别值得关注的地区是肯尼亚（尤其是首都内罗毕）、博茨瓦纳、南非和尼日利亚。开普敦、约翰内斯堡、拉各斯、达喀尔和迪拜吸引的海外投资不断增加，这些地方是非洲大陆的战略枢纽。

撒哈拉以南非洲国家的商业地产市场预计将迎来大繁荣。城市化的快速推进使得这些地区对现代化的房产以及高端商业地产的需求不断增加。根据《环球邮报》门户网站，投资于撒哈拉以南非洲国家的购物中心、办公大楼，以及工业园区，每年的利润率将不低于20%。这对于希望持续获得高回报的投资者来说，当然吸引力十足。

受超高的投资回报率所吸引，一些海外公司已经投入到建筑房屋以及随后的地产管理项目当中。

国际投资基金公司Hermes-Sojitz俄罗斯分部负责人，同时也是Hermes-Sojitz董事会董事之一的Oleg Yantovsky表示，投资于非洲的房地产开发确实有利可图。

非洲的房地产市场与发达国家的房地产市场存在显著的区别，然而，区别带来的更多的是优势，而非劣势。投资于新兴市场所带来的回报率确实要高得多。现实的情况是，与商业和住宅地产项目建设及开发如影随形的风险因素也非常高。不过通过选择一个合理的方法，还是有望将面临的风险最小化。

Hermes-Sojitz是西非一栋65层大厦，以及数家购物中心（每家的购物面积均超过10万平方米）的投资人之一，这些项目的总投资额为30亿美元，项目于2017年完工。Hermes-Sojitz并不是投资于非洲商业地产开发项目的唯一公司，Momentum Global Investment Management启动了一个2.5亿美元的项目，用于在莫桑比亚、卢旺达等国建造购物中心和写字楼。Actis已经向尼日利亚、赞比亚和莫桑比亚的房地产市场投入5亿美元，预计将获得高额回报。

这些投资基金的管理人表示，非洲人的收入和购买力水平在不断提高，城市人口在不断扩张，这些因素推动了对房地产的需求。私募公司Actis地产部负责人David Morley表示，与欧洲和美国的中产阶级一样，不断壮大的非洲中产阶级队伍也希望能在购物中心、餐厅、咖啡馆里小聚、交流、度过休闲时光，这种需求将变得越来越强烈。

非洲住宅地产亦大有可为

海外资本的大量涌入，为提高商业地产市场的透明度起到了积极作用。投资住宅地产市场也有利可图，不过与商业地产相比，其利润率预计将略微逊色。

为了吸引当地和海外投资者，一些非洲国家的执政者对房屋市场采取的税收政策极其优惠。例如，尼日利亚政府打算将购买住宅的百分比登记费从16%大幅削减至3%。

全球地产指引（Global Property Guide）门户网站援引塞内加尔国家统计局数据表示，首都达喀尔的房地产市场蓬勃发展，过去几年该城市的房产价值大幅攀升了150%。首都地产市场的繁荣吸引这一地区的精英前来投资，地产市场被认为是动荡中的西非的投资避风港。不过，2014年当地房地产市场上出现了欧洲和美国海外投资者的身影，他们希望在此地的投资未来能获得高回报。

达喀尔的房产价格在过去数年间大幅上涨，原因在于该地区人口的急剧增加（主要是塞内加尔农村地区的人口迁移到此，此外也有邻国富裕阶层搬到了这里）。

达喀尔有超过50万的居民租房住，当地的房租价格在过去的20年间稳步攀升，目前已接近欧洲那些最大的城市的房租价格。达喀尔中心区的租金价格接近科特迪瓦经济首都阿比让商业中心区租金价格的两倍。

南非房地产市场也有起色，在经历了长达6年的停滞不前之后，南非的住房价格开始走高，尽管当地经济仍然很难走出经济危机的阴影。在南非购买房地产的海外买家再度增加，他们在2014年1月-11月间，投资8.67亿美元购买了该国的优质地产。这些买家重返南非房市的原因在于，大选平稳进行、政治环境稳定，以及当地货币贬值。从2012年开始，南非货币兰特迄今已贬值了三分之一，这使得当地房地产更具吸引力。

ABSA的报告显示，南非房价2014年稳步上升，人们有理由预计2015年房价还将有良好表现。预计增幅将达到7.5%，经过物价因素调整后将增长2%。

Baseline Profitability Index 2014年的报告显示，非洲不少国家的地产值得投资，该报告考虑了投资者保护、汇率成本、腐败形势、政治可持续性、平均利润率等指标。博茨瓦纳共和国的房产被认为最值得投资，塞内加尔、加纳、卢旺达也进入了前十名。而欧洲国家地产的排名在二十名开外。