成都高新南区新川板块楼盘（从楼市角度看成都高新南区奇迹）

昨天写了一篇关于天府新区、视高及东部新区受房产政策严监管的影响，从房产视角谈未来发展，这些新区可能也会受到一定冲击。于是，有读者朋友私信我，让我展开谈一谈关于成都高新南区的奇迹为什么不能复刻，今天建树就斗胆杂谈一番。

高新南区的成功不易复制，最主要的原因是其历史不可复制性。如同改革开放一样，当社会整体发展进入一个新的阶段后，过去阶段的大多数特征都将不复存在。过去二十年，可以说是中国楼市的黄金二十年，对于成都而言，从08年地震后，楼市的整体低迷到十几年间的迅速崛起，这十几年又可以称为成都楼市的黄金时代。

地震过后，成都楼市百废待兴，低迷恐慌的气氛在人群中蔓延，那个时候绝大多数人都对买房趋之若鹜，即使北京上海等一线城市房价上涨已经启动，成都的房价水平也一直处于低谷状态。

可就在所有人都看低楼市的时候，成都楼市响应大环境趋势，悄然间完成了启动。当然，行情上涨不仅仅是宏观环境影响，还有地方政府对本地楼市的提振要求，最后，人口的大量涌入也助推了成都楼市黄金时代的到来。用一个人口数据可以更加真实地反应这一情况：08年成都全市常住人口1200万，到2020年常住人口达到了2200万，十余年时间增长近1000万的人口，也催生了大量购房需求。

到这里，大致对高新南区崛起的背景有了了解。高新南区能够高速发展，离不开当时的大环境，而如今的时代又进入了一个崭新的阶段，发展条件及背景自然不复存在了。

当时的成都，在人口涌入的同时，面临着一个尴尬的境地：无地发展。三环内区域基本已经饱和，除了大量棚改区域拆旧立新外，只能被迫朝外圈发展。那个时候的成都西边、北边相对发展较快，南边、东边大多数区域，如龙泉、双流还处于荒地状态。根据90年代成都出台的规划大纲就可以看出：受制于地震带及基本农田区域的影响，成都未来的发展方向定调东边和北边，在需求的推动下，成都决定大举向南。

于是，高新南区顺势而为，在短短十年的时间里成为成都主城区的新核心。这一切首先离不开的是房地产的推动，如果再回头看看十年前的大源工地旁的广告：”错过4000元买进大源，就错过未来”。是不是让人唏嘘不已。

大量的新建楼盘在12年井喷涌现，即使现在动辄4，5万单价的品质楼盘，在那个时候不过也才1万出头的单价，短短几年时间价格完成数倍增值。随着楼盘集中交房，大量在软件园、金融城工作的白领也相继入住，配套的商业也随着人群的聚集而逐渐健全，一个新兴的人口红利集中区拔地而起。

人才的涌入加上政策的导向让更多的企业入驻，多个央企二级公司、地方平台国企在高新南区落户，产业配套 总部效应 创新孵化为高新南区的高质量发展注入了源源不断的动力，也进一步助推了房价的上涨。

品质盘集中、公共资源配套充足、工作便捷铸就了高新南区无可替代的比较优势。高新南区将成都10年增长的人口购房需求消化了一大半，也让传统五城区的土著们神往。

说到这里，再来看看现在的新区新城，无论是青羊武侯打造的新城，还是成都政府牵头打造的东部新区、天府新区成都直管区，都不具备高新南区那时的条件。如今的成都已经迈入超特大城市，2200万的人口在未来十年如果没有上升到3000万甚至更多，几大新区的发展前景也非常堪忧。

人口老龄化的加剧、高离婚率、低生育率的到来，催生了一个低欲的社会，在消费普遍降级、政府重点解决导致民生问题的财富分配问题时，依靠单一产业发展的模式已经面临淘汰，新区新城将面临各种现实问题，最关键的就在于房地产行业转型背景下人口落户的问题。

如果说青羊、武侯的新城还能吸纳各自区域老城区外溢的人口，天府新区、东部新区距离主城区过远的距离注定让其吸引力大打折扣，况且，谁能忽视高新南区的人才吸引能力呢？

有的朋友可能会说，新区的人口引流对象更多的集中在外省、省内、周边区县以及二圈层的人才，这并没有错。可不妨想想，如果配套没有很快跟上又或者是产业落地进度过慢，谁又能保证这些人口引流不落户在高新、五城区呢？

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