房屋租赁合同效力认定的审判思路（以房屋租赁合同作为债权担保应如何认定）

——王辉诉江曙生房屋租赁合同案，下面我们就来说一说关于房屋租赁合同效力认定的审判思路?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

房屋租赁合同效力认定的审判思路

——王辉诉江曙生房屋租赁合同案

一、案件基本情况

判决书：北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12430号

关键词 借款合同 房屋租赁合同 担保

二、基本案情

2013年10月9日，王辉向江曙生借款二十万元，双方签订了两份《借款合同》，一份载明：“甲方向乙方借款二十万元，借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应付利息按实际用款天数计算。”该借款合同办理了公证。另一份《借款合同》载明：“王辉（乙方、借款人）因工程施工需要向江曙生（甲方、出借人）借款二十万元；借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日；借款期内月利为2分，利息按月结算，借款方如果不能按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八加收违约金；借款方自愿用西城区马连道中里二区6号楼16层1601室15年租赁权做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品，借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭”。同时双方还签订了《房屋租赁合同》一份，约定2013年10月9日，王辉（甲方、出租方）将其位于北京市西城区马连道中里二区6号楼16层1601号房屋租赁给被告江曙生（乙方、承租方）；房屋租赁期自2013年10月9日至2028年10月8日；租金标准为15 000元/年，租金总计225 000元；租金15年不变，自2013年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；租金支付时间：20131019；若乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日甲方有权单方解除合同收回该房屋，并且乙方要按月租金的0.8%向甲方支付违约金。” 原告现主张解除《房屋租赁合同》，被告向原告支付违约金14 400元、占用房屋租金10 000元，并赔偿占有房屋的损失。被告称原告向被告借款20万元，以签订《房屋租赁合同》的方式为借款提供担保，原告答应如果不能偿还20万元钱，被告用诉争房屋15年的租赁权冲抵借款。

三、案件焦点

以房屋租赁合同作为债权担保的效力应当如何认定？

四、裁判要旨

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王辉提供的2013年10月9日的《房屋租赁合同》第十五条第八款约定：“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”故该合同应自王辉到期未向江曙生偿还借款之日生效。

原、被告均认可王辉于2013年10月9日向江曙生借款二十万元，王辉提供的经北京市中信公证处公证的《借款合同》的真实性，本院予以确认。江曙生提供的其与王辉于2013年10月9日签订的《借款合同》原件，王辉认可系其签字、捺手印，对该合同真实性本院亦予以采信。双方就同一笔二十万元的借款签订过两个合同，约定的借款期限均为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日。该期限届满时，王辉未向江曙生偿还20万元借款，故双方签订的《房屋租赁合同》生效。

江曙生主张双方约定“借款方自愿用西城区马连道中里二区6号楼16层1601室15年租赁权做抵押”，但该约定于法无据。双方签订的《房屋租赁合同》约定江曙生不支付或者不按照约定支付租金达10日的，王辉有权单方解除合同收回该房屋，但该合同对租金履行期限约定不明确，根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，王辉未提供充分翔实的证据证明其向江曙生主张了租金而江曙生不予支付，故对王辉诉请确认双方签订的租赁合同已于2014年6月16日解除，进而要求江曙生支付租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。

五、解说

1、签订房屋租赁合同作为债权担保是何种性质的担保？

笔者认为其既不属于权利质押，也不属于让与担保，是法律没有规定的一种新型担保方式。首先其不是一种权利质权，因为用债权设立质权，是债务人将自己或者他人的债权质押给债权人，用质押的债权担保债务的履行。 而本案中并不是用诉争房屋的承租权设立债权质权，因为双方没有要对承租权进行质押的意思，承租权就是债权人享有的另一个债权，不存在用自己的债权进行质押的问题。其次其也不是一种让与担保。因为让与担保是将物的所有权转移于担保权人，在债务不能清偿时，担保权人就该标的物得以优先受偿。从概念上分析理解，让与担保是一种物的担保，属于担保物权。而本案中债务人不能清偿时，房屋租赁合同生效，担保权人有权承租房屋，取得房屋承租权，而不是就房屋进行优先受偿，而承租权是一种债权，所以签订房屋租赁合同以租赁权做担保也并不是一种让与担保。现有的法定担保方式外延无法覆盖本案的情形，所以其应当是一种法律没有规定的新型担保方式。

2、作为担保的房屋租赁合同的效力应当如何认定？

首先，双方签订房屋租赁合同作为债权担保，是为了形成一种受契约自由原则和担保之经济目的的双重规范的债权担保关系。相对于让与担保来讲，签订房屋租赁合同作为债权担保是为小额债权设定担保的一种更为灵活变通的方式。

其次，为了不遏制市场经济的灵活性，鼓励交易活动，实现市场资源的有效配置，保证交易安全与稳定。房屋租赁合同作为一个独立的合同，除有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种情形外，不能轻易认定合同无效。

还有观点称双方签订房屋租赁合同，不是真的想要将房屋进行出租，而是以此作为担保，双方的意思表示是属于同谋的虚伪表示因而无效。但是笔者认为双方的意思表示是一致的，是真实的。因为双方在签订房屋租赁合同的时候约定“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”该合同是一个附生效条件的合同，双方签订合同的真实意思就是如果借款到期清偿，房屋租赁合同不生效；如果借款到期无力偿还，房屋租赁合同生效，债权人取得房屋承租权。双方就此并没有虚伪表示，所以双方的意思表示是真实的，合同应当是有效的。 （作者单位：北京市丰台区人民法院）

（来源：最高人民法院司法案例研究院 作者：邹萌）

（此文不代表本号观点）