上海山阳区海欣家园最新房价:上海最新二手成交价分析

大家好,我是火箭哥

买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文:

上海山阳区海欣家园最新房价:上海最新二手成交价分析(1)

今天周末,火箭哥照例来和大家聊聊二手行情——

2023开年,第1批新房和土拍密集公布,其中有几个大家一直存在的疑问:

1.浦东森兰:瑞仕半岛璟庭周边那么破,二手能卖多少钱?

2.普陀桃浦:8.3万的“高价”,有倒挂吗?

3.嘉定新城:中建嘉定未来城未来能卖多少?

针对这3个我们收集最高频词的问题,今天我们就来逐一回答一下——

01 “森兰”

最近关于瑞仕半岛璟庭是“假森兰”还是“真东沟”的问题很火——

无论是森兰还是东沟,虽然都属于浦东高行,但是城市界面却天差地别。

整个高行西部,被张杨北路和五洲大道切成了四个象限,每个片区的配套、界面、产品类型大有不同,因此房价也有一定差异。

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招商璀璨公馆所在的西北片区,主打中产改善,动迁房、商品房各自一半一半,有六师芳菲 进才森兰的学区组合,近期商品房成交价在9-10万/平,房龄在2008和2013年之间:

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东北片区以森兰体育公园、商办建筑为主,没什么居住小区,所以无法参考:

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因此森兰的住宅主要在东南片区,主打豪宅改善,全商品房小区,有明珠森兰小学坐镇,还有森兰印象城商业体在建——

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近期商品房成交价在10-12万/平,房龄在2015年左右。

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瑞仕半岛璟庭并非位于森兰核心区,而是位于西南片区,项目房地联动价为7.03万,和招商璀璨公馆价格一致,但位置距离市区更近一些。

该片区以动迁房为主,商品房较少,对口立信会计金融学院附校,像房龄2006年的东方城市华庭、连城新苑等小区,非低楼层的成交价在7.5-8万/平之间。

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由于周围商品房较老,瑞仕半岛璟庭的合理二手房价值无法直接参照;

考虑到房龄、城市界面、学区等,西南片区的价值应该弱于12万的东南片区和11万的西北片区,在9-10万元之间比较合理。

02 “桃浦”

普陀桃浦板块以前定位于化工区、动迁基地,因此并不受人待见——

然而随着工业用地逐步转型,以及桃浦中央公园的建成,桃浦的环境和产业得到大大改善。

但是,过去的价值认同感延续到今天总是让人觉得桃浦低人一等,所以当时这里8.3万的单价一出,不少人觉得这里的价格不值:

但实际对比外环沿线来看,桃浦8.3万联动价至少看着不贵。

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目前,桃浦的品质标杆——中环名品公馆,最近就成交了一套112平三房,总价1150万,还是低楼层,不仅单价突破10万,同时也创造了成交价新高。

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我特地去看了下中环名品公馆的历史成交纪录,同户型、同样的低楼层,2018年底的成交价是790万,单价不到7万,本轮涨幅高达46%。

而且中环名品公馆由于品质高、价格贵,在桃浦的涨幅并不算最高,像附近的恒盛鼎城圣都汇、恒盛鼎城华公馆、荣和怡景园等小区,涨幅超过50%的也不少。

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(中环名品公馆实景图)

以后谁吐槽普陀房价涨不动,可要仔细掂量掂量了;

而今年桃浦的新房市场,也将十分热闹——

一方面是去年土拍的宝华、金茂、中环等地块,悉数准备上场,联动价统一为8.3万。

另一方面,根据最新消息,今年土拍的桃浦可能要来到8.8万了。地块位置就在中环名品公馆的斜对面。

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桃浦的新房由于对于品质有特殊要求,开发商也是以高品质著称的宝华、金茂、中环,将分别打造紫薇花园、金茂府、名品系列等,在目前上海新房中也是一股清流。

桃浦新房的高层均价为8.3万/平,参考10万的次新二手房成交价,即使我们不折算楼龄,倒挂率也在20%左右。

03 “嘉定新城”

最后来看看嘉定新城,这里有个超级大盘——中建万科·嘉定未来城,非常值得关注。

嘉定新城很大,但最核心的其实就是11号线嘉定新城站往东,一直到远香湖中央活动区:

这里不仅有中信泰富万达、瑞金北院、上实嘉定等丰富配套,也有300米 的超高层地标值得期待。

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目前,嘉定新城核心区的次新二手房,不同房龄、品质的价格差异非常大——

像2011-2013年的常发豪庭、臻品嘉园和龙湖郦城,单价在5-6万之间

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而2018-2020年的金地世家、西郊金茂府的单价就来到了7-8万,无论是户型还是品质,都有了巨大的提升。

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预计最快6月,位于嘉定新城站上盖的万科嘉定未来城项目就有机会推出首批房源——联动价5.04万,小户型如果控制在90平左右,450万预算同学都有机会上车。

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项目主打TOD全功能社区,由住宅、商业、办公等多种业态组成,并自带幼儿园。

因此,综合产品、楼龄、位置等综合因素看,万科嘉定未来城是和金地世家、西郊金茂府属于同一级别,而且位置更靠近地铁站和中信泰富万达广场,配套更好。

以联动价5.04万为基础,二手房成交价若在7.5-8万,倒挂率在50-60%之间。

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