民法典商品房新规定（民法典及司法解释对商品房销售的影响）

（1）首次从法律层面定义预约合同

《民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《商品房买卖合同司法解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

（2）修订了定金规则

《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

实操过程中，开发商与购房人在签订正式商品房买卖合同前通常会先行签订“认购书”等预约合同，约定一定期限后或满足一定条件后，双方签订正式的商品房买卖合同，同时购房人须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。《民法典》施行之前，有关预约合同的定义及效力的规定主要见于司法解释文件，

《民法典》对预约合同的规定与《买卖合同司法解释》对预约合同的规定并无实质差异，更多意义在于从法律层面确定了预约合同的效力以及违反预约合同需承担违约责任。

（1）格式条款不成为合同内容

《民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

首先，对于格式条款提供方的提示义务，新增“与对方有重大利害关系”的规定。根据不同交易模式及合同性质，“与对方有重大利害关系”可以包括交货安排、付款方式、验收期限、争议解决等，格式条款提供方需采用合理方式提示相对方注意该款内容。关于合理方式，《民法典》未作出明确规定，借鉴《合同法司法解释二》关于“在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的”的规定，可以采用加粗、加黑、加下划线等方式提示说明。

其次，对于格式条款相对方的救济措施，新增“可以主张该条款不成为合同的内容”的规定。依据《合同法》及相关司法解释，对于没有尽到提示或说明义务的，当事人可以申请撤销格式条款。该条弊端在于，撤销权的行使不仅需通过诉讼或仲裁方式请求，请求行使时间亦受到除斥期间限制。《民法典》对此作出修正，如格式条款提供方未履行提示和说明义务，相对方无法知晓或明确该条款具体内容的，可以主张该条款不成为合同内容。亦无需对该条款效力进行认定。

（2）格式条款无效

《民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

对于该条规定，格式条款只有在违反义务或约定内容涉及法律规定的无效情形时，才会导致无效。

首先，以《民法典》总则关于法律行为无效的规范作为格式条款的无效事由。依据总则关于法律行为无效的规定，格式条款存在如下无效事由：

（1）无民事行为能力人实施或限制民事行为能力人实施的非纯获利益或未经追认的民事法律行为（《民法典》第144条、第145条）；

（2）以虚假意思表示实施的民事法律行为（《民法典》第146条）；

（3）违反效力强制性规定或违背公序良俗的民事法律行为（《民法典》第153条）；

（4）恶意串通损害他人利益的民事法律行为（《民法典》第154条）。

其次，将“不合理”作为区分涉重大利害关系格式条款是否有效的价值评判。《合同法》对“免除其责任、加重对方责任”的格式条款一律规定为无效，《民法典》对其限制为“不合理地”减免或加重，使得格式条款无效情形相比于《合同法》的规定更为清楚，即并非所有排除或者减轻格式条款提供方责任、加重相对方责任、限制相对方主要权利的格式条款都归于无效，前提是该条款属于“不合理”范畴。依据上下文义，对于是否属于合理条款的主要判断依据是该条款订立时，提供方有无尽到提示和说明义务。

（3）格式条款的理解争议

《民法典》第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

该条规定沿用了《合同法》相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解，即以习惯、客观情况予以解释；格式条款存在两种以上解释的，以不利于格式条款提供一方的解释为准；一般条款效力优于格式条款。

（1）预告登记与商品房买卖合同网签备案

商品房购房合同网签备案规定在《城市商品房预售管理办法》中，其中《城市商品房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

从该办法中可以看出，网签备案制度是住建部门为了规范商品房预售行为，保护购房者合法权益，堵住合同风险漏洞而规定的，从法律性质说，合同备案网签属于债权公示性质，不具有物权效力。

预告登记规定在《物权法》、《房屋登记办法》中，其中《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”

售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”、第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。

购房者如果进行了预告登记，当开发商有其他债务时，购房者可以根据预告登记对抗第三人，即使在该房屋没有过户给购房者的情况下，第三人仍无法对设定了预告登记的房屋进行处分。

一般情况下不能对抗第三人。只有在符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定时才不会被法院查封、扣押等，即需要购房者能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该房屋，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产才不会被法院查封、扣押等。否则合同备案相当于合同效力，属于债权，债权具有相对性，不具有排他性，即使是网签的合同，也仍然对抗不了其他合同，在这样的情况下，如果出现一房二卖，房屋又过了户，那么原购房者因只有合同债权的效力，无法保全查封已经过户的房屋，只能请求赔偿损失。

《房屋登记办法》第六十七条规定“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形”，且《物权法司法解释（一）》第四条对上述条文中的“处分”进行列举解释为“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权”等法律行为。根据上述规定，凡是进行了预告登记的商品房，此后非经权利人即购房者同意，一切有关该房屋的变动均不发生物权效力，即便是法院针对开发商的查封行为，根据最高人民法院关于执行的司法解释第三十条之规定，预告登记仍具有排除查封的效力。