房地产为什么是周期之母（欲戴王冠必承其重）

不知道中国内地地产圈里里的大佬们信基督教的多不多，但看过马龙·白兰度的《教父》的应该不会少。至少，星爷黑帮电影里的经典镜头会时不时出现在他们的生活中。

因为，都想做教父，骨子里有一个挥之不去的教父情结。

壹

这段时间，网上流传着马未都在锵锵三人行里描述的那个场面，经他那绘声绘色的描述，明眼人都能猜得出来，说的是人红是非多的许大老板。

老段子为啥现在流传出来？印证了国人那句不中听的话，墙倒众人推 。

地产江湖远，教父永流传。

那些年，几个房地产大佬，为了抢夺地产头把交椅，在暗自发力较劲。终于，许老板成功登顶，迎来了他人生中的高光时刻。恒大的水，恒大的粮油，恒大的足球和排球，以及恒大的新能源汽车，纷纷横空出世，如璀璨的烟花划过长空。

许老板最伟光正的一刻是出现在七月一日的国庆天安门城楼上。那时，留着板寸的许老板表情有些忧郁。

许老板大概在他去年给广东省委省政府写那封求救信时，就想象得到，一年后的今天对他以及他背后的恒大帝国而言，是以热搜的方式抢流量的多事之秋。

如果五年前的许老板能够想象得到有这一天，会不会非常后悔自己一意孤行的超常规战略。即使有经济学家在旁边提点，但大跃进的狂热仍让他无法控制自己的冲动。

一切都是地产教父这顶帽子闹的。

贰

不知从什么时候开始，中国企业家群体中乐意当教父的开始多了起来。这其中，以“地产教父”的光环最盛，相对的，也最致命。

“地产教父”这个称谓以无比献媚之态，把多少江湖大佬捧杀到半道儿上。

在许老板想登顶地产教父的那些激情燃烧的日子里，同样觊觎这个位置的，还有杨国强，张玉良，以及后面几位排行榜前五的大佬。而需要紧紧按住这个宝座的，则是地产行里多年的老大——万科。

万科曾经在第一的位置上呆了好多年。那时候的王石，是地产江湖里最能服众的大佬，如假包换的地产教父。虽然他为企业战略发展的需要早早退居二线，但对万科的掌控则从来没有缺席过。

因此，郁亮也一度很郁闷。

直到被野蛮人宝能突然侵袭，在宝万之争中被赶下权力的神坛，虽然还拿着上千万的年薪，虽然还是名誉的董事会主席，虽然秀着红烧肉的恩爱，但属于王石的地产时代还是翻篇了。

叁

记得在王石称王称霸时，每每在地产峰会上指点江山，一言九鼎。能入他法眼的，只有一位——掌控合生珠投系的朱孟依。

朱孟依第一个将地产企业带到了百亿俱乐部，绝非浪得虚名，但此人相当低调，以致于许多人忽略其存在。

合生第一个迈过百亿，但也仅仅止于此。王石对老朱的敬仰，还是那句非常著名的评论：朱氏家族才是中国地产界隐形的航母，相信是发自肺腑的。

朱孟依——这位中国地产界的先驱人物，以“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式著称，这一点深得香港地产大佬的真传。也因此，与这些年地产界主流的三高模式相背离，终于输在了规模扩张上。一度成为被群嘲的对象。

不过，现在他已经适时地将权杖交出来。朱桔榕是中国人民大学毕业，科班出身，上任伊始，从拿地上即表现出与上一代家族掌门人完全不同的风格。

这至少说明，老朱充分放权，大小姐确实能干也敢干。不过，合生距离千亿目标还需要相当长的时间。老朱的地产教父之名，也许永远会是个遗憾吧。

老朱成了地产江湖上的传说，地产新生代们大抵不熟悉这位地产老人。

肆

与朱孟依不同，同样将权柄交给女儿的还有杨国强，但老杨同志仍然处于碧桂园地产王国的C位。

碧桂园的战略模式前些年一直在三四线和四五线打转，进入一二线城市相对比较晚，从开发商上下游产业链配置看，一度让业界对其模式有点担忧。现在看来是多余的。

同样包工头农民出身的他，智慧比老朱大得多。他实实在在地将碧桂园做到了行业老大。不过，与其说是交权柄，不如说是交股权。真正幕后指挥者是他，女儿的表现则乏善可陈。

前些日子，从碧桂园内部流传出来的文件中可知，要求集团上下四季度冲击销售目标任务，磨刀霍霍，这是少有的能够在当下的艰难时刻冲击业绩的公司。

这个公司还有钱买别人家的物业，他们的日子还好过。

伍

地产教父其实是有条件的，大约需要几项硬指标——年度销售额、年度销售面积和土地储备，而后来，又加上了一个特殊的指标——负债。

这些指标与后来的三道红线几乎同源。或者说，三道红线就是依照上面的指标量身定做。

这仿佛是教父们的紧箍咒。

当时想挑战王石地产教父地位的，还有一位莽撞少年，联想的前少帅、顺驰和融创的老大——孙宏斌。在十多年前的一次峰会上，二人针锋相对，一个缺少点大度和胸怀，一个年少轻狂，自此结下梁子。

在没有王石的这些年，孙氏的融创以火箭般的速度迅速上位，进入四大名旦行列。人到中年的老孙虽然收敛了很多，但骨子里仍然愤青一个，从拿地到兼并企业项目，一点都不手软。

他和许老板一样，将杠杆玩到了极致。

许家印玩杠杆，走的是多元化和融资的路子，赌的是政策趋势。而孙宏斌则是一种弯道超车的模式。

在顺弛时代，孙宏斌愿赌服输，旋即把企业卖给了香港路劲的单伟豹。金蝉脱壳之后，通过融创平台再度雄起。而融创的玩法，其刺激程度比起顺驰，有过之而无不及。

不过，这次孙宏斌赌赢了。虽然融创最近在负债排行榜中也名列前茅，但相信无大虞。

陆

许家印现在最想推心置腹交流的，应该是隔壁老王。

想当年老王赌输了政治和国运，在国外开启买买买模式，给人以转移资金外逃的印象，于是遭遇了从上到下的卡脖子。如四面楚歌般，万达灰头土脸地迅速转向卖卖卖，以三国分晋方式，将酒店，文旅，商业卖给了富力和融创。

富力当时收购老王手上的酒店，也是一种地产教父的情结——想做全球最大的酒店投资运营商。事实上富力也做到了，在收购完万达酒店之后，但也由此被套牢得死死的。

应该说，富力的模式是最符合全球房地产发展规律的。在存量地产时代到来时，布下巨大的优质资产网络，获取躺赚长效收益。只是这是中国内地，不是国外，所以名牌大学数学系毕业的香港人李老板到底是没看透内地的游戏规则。

当年成了广州珠江新城最多商业酒店物业项目的地主又怎样，都成了负重前行的重资产。

富力的艰难无非是一种对地产教父的惩罚。

柒

除了规模之外，还有几位地产教父，是行业里的隐形单项冠军，不能不提。

星河湾的黄文仔照自己的思路慢慢行走，不上市，不杠杆，不扩张，仿佛外界的喧嚣与浮躁与他无关。当年到鄂尔多斯圈地也是亏的一塌糊涂。不过，在三道红线面前，星河湾却成为真理也许在少数派的名言的验证者。

不知是该暗自庆幸还是哀叹，不过星河湾的品质确实是相当过硬，从这个角度说，是教父也不为过。

另外一位，是产业地产的王者。王文学的产业新城运营商定位独辟蹊径，所以也成功了。

这不，遇到同样的三道红线问题，政府最终还是出手搭救，华夏幸福离幸福不远了。至少不会像许老板那样焦头烂额。

捌

现在看来，许家印的日子其实没有想象的那么难过，现在事态的发展正在出现一种恒大式的大而不倒。最新的央行的说法是，要支持恒大的贷款需求，确保复工交楼。不管出于什么目的，至少恒大是不会破产了。

另外一则消息也挺有意思，私下套现过亿的恒大二号人物夏海钧近两个月在香港活动。与金融投行人士频频见面，谋划着处理海外债务逾期问题。毕竟，涉及海外投资者的债务问题，就不那么容易宽限了，美国高管指名道姓，说穿了也是为了自己的利益。虽然40多个小目标不多。但一个企业成功将老美拉下水，怎么说，负债也是一种能耐。

好莱坞大片《教父》里，教父维多传给儿子迈克的就一句话：我花了一辈子，就学会了小心，女人和小孩能够粗心大意，但是男人不行。

但教父最终还是被干掉了，想干掉教父的人太多太多。

风水轮流转——这也许是一种教父的宿命。

,