安家哪一集开始卖房（花320万元买房却无家可归的）

近日，由孙俪领衔主演的电视剧《安家》热播，剧情围绕买卖房子讲述了一系列故事。其中一对在上海卖包子的老夫妇牵动了很多人的心。老严夫妇用毕生积蓄320万元给儿子全款买了一套上海房产。在签署买卖合同时，经儿子提议，老夫妇决定在房产证上，除了儿子的名字外，加上了儿媳的名字。故事发展到后面，老夫妇想要住进买下的房子，却被儿子和儿媳变相拒绝，差点流落街头。

从法律角度来看，这样的行为是否成立？房子的所有权属于谁？在现实中应该如何避免自己成为下一个“老严夫妇”？红星新闻联系上三位国内婚姻家庭方面的法律专家、律师，来解读《安家》中相关法律问题。

↑剧情截图

>>>>>>专家简介

陈苇：西南政法大学民商法学院教授、博士生导师，重庆市妇联法律顾问，重庆市儿童工作资源中心专家，重庆市陈苇劳模创新示范工作室主任，中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长，家庭法国际学会副主席，主要研究方向：婚姻家庭继承法、妇女儿童老人权益法律保障。

杨晓林：中国法学会婚姻法学研究会常务理事，中国民事诉讼法学研究会理事，中国国际私法学会理事，中国案例法学研究会理事，北京市法学会妇女法学研究会副秘书长。北京天驰君泰律师事务所高级合伙人，婚姻家事继承法方向专业律师，“家事法苑”家事律师团队带头人，自2004年起专注于婚姻家事法方向。

唐应欣：成都市律师协会婚姻家事法律专业委员会主任、北京德恒（成都）律师事务所合伙人，成都市优秀律师。

（排名不分先后）

↑剧情截图

【1】

房子的所有权如何界定？

陈苇：此房屋的所有权应当界定属于夫妻共同财产。产权证上已经登记在这对老夫妇的儿子和儿媳名下，依法应当按房屋的产权证确认权利人，即此房屋依法属于在婚姻期间由男方父母赠与夫妻双方的共同财产。

杨晓林：从物权法的角度来说，房子登记在儿子和儿媳妇的名下，并不存在登记错误的情形，那么房子所有权归儿子和儿媳。

唐应欣：这个取决于房产证上是谁的名字。如果登记的是小俩口的名字，那么房产所有权就是小俩口。

↑陈苇教授

【2】

老夫妇有没有渠道要回房子的所有权？

陈苇：这取决于儿子对于父母无房可居的情况是否知情，如果是知情的，则这对老夫妇就可以依据法律要回房屋的所有权；反之，如果是不知情的，则不能要回房屋的所有权。

根据我国现行《婚姻法》的规定，成年子女对无劳动能力或生活困难的父母有赡养扶助义务，此属于法定扶养义务。此扶养义务的内容包括两个方面：一是物质上衣、食、住、行、医等方面的经济供养和生活上的照料扶助；二是精神上的关心和慰籍。

此故事的结局是“故事发展到后面，老夫妇想要住进买下的房子，却被儿子和儿媳变相拒绝，差点流落街头。”如果对于父母无房可居（既无钱购房也无钱租房）的情况，儿子是知情的，这种变相拒绝入住而导致父母无房可居的行为，应属于不履行法定扶养义务的行为。根据我国《合同法》第一百九十二条第二款“对赠与人有扶养义务而不履行”，赠与人可以撤销赠与的规定，老夫妇有权依法撤销赠与，要回该房子的所有权。并且必须注意，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。否则，将丧失该赠与的撤销权。反之，如果对于父母无房可居的情况，儿子并不知情，则不属于不履行法定扶养义务的行为。老夫妇无权撤销赠与，不能要回该房的所有权。（注：查看剧中片段，父母并没有告诉儿子：他俩是退承租房后前来投靠儿子想入住此新购买房屋的。）

杨晓林：从剧中可以看出，虽然购房钱款出资来源是男方的父母，但购房主体和房产登记主体均为小两口，也未显示老夫妇是委托小两口买房，即通常所说的“借名买房”，那么在此情况下，小两口才是房产的所有权人，老夫妇主张房子的所有权是没有法律依据的。

唐应欣：实际上，我们关心老夫妇“出资买房”的真实意愿，是赠与、借款还是共有。这类案子，如果当初父母与子女没有签订相关协议，是很难打赢“确权官司”的，但可以通过梳理证据和沟通来解决。

首先，是结合证据来看出资来源。如果是从老夫妇的银行卡上直接转钱到卖房一方名下，那么房产就是父母出资，至于出资性质是借款还是赠与给儿子、媳妇，则需要进一步分析当时的“真实意思表示”，涉及几百万元的大额财产，可以主张房子归子女，购房款还给父母。第二点，从房产证登记结果来看，这是赠与行为，关键看父母赠与时有无附加条件，比如“养老送终”、“父母有居住权”等等。其次，要看老夫妇的诉求是什么，是要房、要钱、还是要亲情？可以考虑在房产证上加上老夫妇的名字、让子女写借条分期还款等方式解决。

↑杨晓林律师

【3】

如果儿子与儿媳离婚，房产如何分割？

陈苇：我国现行《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”据此规定，在老夫妇没有撤销赠与的情况下，如果儿子与儿媳离婚，对此夫妻共同财产房屋的分割，就是由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

但如果结婚时间不长的，应当基于公平原则，在分割房产时考虑购房款的来源，对没有支付购房款的夫妻一方，应适当少分此房产的份额。

杨晓林：离婚有协议离婚和诉讼离婚两种方式，而且老夫妇是无法干涉儿子的离婚自由的，一旦儿子儿媳离婚，房产的分割方式就由儿子儿媳说了算。协议离婚中要看儿子儿媳协商房产分割方式，双方可以协商一方享有房屋所有权，另一方获得折价款，折价款的多少也是由双方共同商定，当然，双方也可以协商将房子给孩子等不同的方案，只要是双方协商一致的结果，不违背法律和行政法规的强制性规定即为有效，双方可以拿着离婚协议去民政局协议离婚。

如果双方对房产分割、子女抚养等问题达不成一致意见，无法协议离婚的，就需要去法院诉讼离婚。诉讼离婚中，房子会被当成双方共同财产分割。并且按照登记是“按份共有”还是“共同共有”，在分割的比例上也有些微的差别，如果老夫妇为儿媳妇加名时选的是“按份共有”，那么离婚时基本上会按照房产证登记的份额进行分割，儿子争取多分的难度很大。如果当时选的是“共同共有”，因为共同共有未确定份额，因此离婚时法院会根据双方对于房子的贡献度、儿子儿媳对家庭的贡献，儿子儿媳的过错程度等因素确定房产分割的份额，儿子可以主张自己的贡献大，要求多分份额，具体能多分多少，要看法院的自由裁量。

唐应欣：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。因此，案件中该房产算是夫妻共同财产。高概率来说，如果离婚的话，儿子和媳妇一人一半。值得一提的是，每个个案不同，结合案件证据，可以主张男方家庭出资多、贡献大，要求多分；也可能会是购房款属于夫妻共同债务应当向父母偿还。

↑唐应欣律师

【4】

法律对老夫妇又提供了什么救济渠道？

陈苇：根据现有法律规定，老夫妇的儿子对父母有法定扶养义务。如果儿子明知父母无房居住，却变相拒绝父母前来居住而使老夫妇无房可居，则属于不履行法定扶养义务的行为。根据我国《合同法》规定，老夫妇有权依法撤销赠与，要回该房子的所有权，以维护他们的权益。反之，如果儿子不知父母无房居住，即使老夫妇无房可居也无权撤销赠与，就不能要回该房子的所有权。

但是，老夫妇由于已经退房而导致无房可居，并且经营的包子铺已停业导致没有经济收入，生活陷入困境，他们属于“生活困难的父母”，依法有权请求儿子给付赡养费和解决住房问题（或者让老夫妇在此购买的房屋共同居住，或者出租金帮助老夫妇另外租房居住）。这样就可以依法维护老夫妇的权益。

杨晓林：前面说过了，老夫妇要主张房子的产权很难受到法律支持。但对于购房款，如果当时老夫妇支付该款项时已经向小两口明确是借款的，包括当时小两口已经向老夫妇打了借条的以及有证据证明双方达成了借贷关系协议的，那么，老夫妇可以持该借条向小两口主张权利债权，这属于典型的夫妻共同债务。也就是说，老夫妇这种情况下，可以拿回全部购房出资。

当然，也有法院根据这种特殊情况，只要认定存在老夫妇向小两口购房出资的事实，为了平衡老夫妇与小两口之间的利益，即使双方没有打借条，也认为老夫妇对小两口购房的出资款属于暂时性挪借而非赠与的，据此直接认定购房款属于夫妻共同债务。但这种情况存在一定的法官自由裁量因素，不是法院的普遍做法。

如果老两口与自己子女单方面打了借条，这包括支付款项当时打借条及事后补借条的情况，这种情况是否属于夫妻共同债务，则存在一定争议。

从该款项的用途上来说，如果发生在婚内，即使子女一方举债，属于夫妻共同债务，也没有问题。但也不排除自己子女单方面举债购买小两口共有房屋的可能性，因此是否认定为夫妻共同债务，存在很大的争议。当然这种情况下，老夫妇的子女可以主张因为在共有物的出资来源上贡献较大，而在离婚财产分割上就该房产要求多分。

唐应欣：从上面的司法解释可见，目前的局面对老夫妇很被动。首先，咨询律师还原事实，整理购房证据。房子写到儿子、媳妇名下的真实意愿是什么？父母出资买房与子女有无特别约定。其次，积极与子女沟通，完善法律手续。比如双方确定案涉款项是子女借款还是共同买房；赠与子女款项或房屋，有无附加条件等等，双方可以签订协议。最后，申请人民调解或法律援助救济。老年人的权益被子女侵害，很少有人选择直接起诉子女，老夫妇可以通过社区律师、基层人民调解工作室帮助双方沟通，达成调解，必要时申请法律援助提起诉讼。

【5】

作为父母，该如何维护自己的权益？

陈苇：作为父母，可以采取以下方式来避免上述情况的发生：其一，我国《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”所以，父母在购买房屋之前，即使同意在产权证上“只写儿子、儿媳两个人的姓名”，但可以与儿子和儿媳首先依法签订一份“附义务的赠与房屋合同”，写明父母享有对此房屋的居住权，以便今后让儿子和儿媳承担让父母居住此房屋的义务。其二，还可以采取另一种方式：父母在购买房屋之时，可以在产权证上除写上儿子和儿媳的姓名外，同时还写上父母的姓名，让父母对此房屋也享有一定的产权份额（即父母与儿子、儿媳四人对该房屋共同共有），这样可以保障今后父母能够入住此房屋，以维护父母的权益。

杨晓林：首先，总体上，父母应该对自己的财富和养老有一个理性的规划。“养儿防老”的思想早已过时，也不符合中国目前的国情。在婚姻家庭领域，涉及复杂的感情、人情伦理因素，财产一旦处分掉，再想反悔、撤销，往往很难得到支持。第二，在处分自己财产时，“丑话说在前头”，到底是借款还是赠与，一定要明确。否则按照我国婚姻法的法定财产制，财产交付当时没有明确性质的，推定是对子女和配偶双方的赠与。而一旦赠与出去，想反悔收回，往往很难找到法律支持。

唐应欣：这要回到买房的真实意愿，是买房给老夫妇自己的还是给儿子的。如果买房给自己的，我们建议这个房子房产证写老夫妇的名字，直接算作老夫妇的夫妻共同财产。其次，在百年之后可以考虑，留给儿子或者儿子、媳妇。可以通过设立附条件的遗嘱完成。第二种情况，如果是买给儿子的，就可以选择老夫妇付首付，子女付月供的方式，能够避免这样的情况发生。

（部分图片来自网络剧情截图 相应专家图片由各位专家提供）

红星新闻记者 胡挺 颜雪

编辑 潘莉

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