亿万刚需盼望房价下跌（地主家也没余粮了）

电影《甲方乙方》中金句不少，最戏谑的一句莫过于葛优的一句“地主家也没有余粮啊”。

经历了三个季度的严格调控，2019年第四季度临近年关的房企们更应了这句话，“地主家真没余粮了”。

11月22日郑州的土地市场，似乎是受了“小雪”节气的影响寒意逼人，11月初冬的风吹散了郑州开发商买地的热情，22日郑州土地市场挂牌出让的3宗郑东新区土地无一成交。

11月22日，郑州市公共资源交易中心公布土地出让信息显示，郑东新区出让3宗地，其中2宗为商服用地，暂停出让；位于北龙湖的1宗优质地块，流拍。

郑政东出〔2019〕12号（网），位于郑东新区龙湖中环东路东、南录庄街南，使用面积79579.35平方米，城镇住宅用地，容积率大于1.0，小于1.7；起始价216000万元，起始楼面价15966元/平方米，熔断价324000万元，房屋成本指导价29000元/平方米，综合房价最高限价32000元/平方米。

经过一个多小时的竞拍，最终该宗地以流拍告终，结果让人咋舌。

郑州豪宅区的北龙湖，向来以房子不愁卖自居，如今也落得土地流拍的境地，不由得让人感慨“不信抬头看,苍天饶过谁”。

据相关人士透露，北龙湖12号地有5家房企参与竞拍，各家房企都比较稳，绿城地产最后举价到28.4亿，其实离熔断价32.4还有空间，但地块最终还是流拍。

面对年底销售压力、回款压力、融资压力，真应了电影的台词“地主家也没有余量了”。面对如今的新房销售情况，各房企宁可不拿地也不能拿错地，哪怕这块地在郑州最热的区域。

说罢北龙湖，再说说郑东新区高铁商圈。

虽说“火车一响，黄几万两”，奈何“余粮”不多，买地这种事也只能是看看作罢。

在22日的土拍中，郑政东出〔2019〕9号（网）、郑政东出〔2019〕10号（网）均为郑东新区高铁片区的商业用地，在此次拍卖中均已暂停交易告终。

根据郑州市公共资源交易中心公示信息显示，郑政东出〔2019〕9号（网），位于郑东新区动力北路北、博学路东，使用面积6428.74㎡，商服用地，容积率小于5.0，起始价9300万元，起始楼面价2893元/平方米。该地块地上需配建垃圾收集点、非机动车存车处、变电室和机动车停车场；地下配建有停车场、垃圾收集点和雨污水提升泵房。

郑政东出〔2019〕10号（网），位于郑东新区动力南路南、思源西街东，使用面积17737.09平方米，商服用地，容积率小于5.5 ，起始价25700万元，起始楼面价2634元/平方米。该地块地上需配建垃圾收集点、非机动车存车处、变电室和机动车停车场；地下配建有停车场、垃圾收集点和雨污水提升泵房。

两块地均在郑州东站东侧，目前这一区域在售的项目有宝能郑州中心和华润新时代广场，在建的有正商国际大厦和新发展楷林中原总部基地。写字楼云集是这一区域最显著的特点，但是销售情况不好也是这一区域的显著特点。

根据河南省统计局公布数据，1-10月份全省办公楼销售面积下降4.4%，商业营业用房销售面积下降9.3%；办公楼销售额下降3%，商业营业用房销售额下降13.1%。从数据的层面多少也能证明，为什么房企对于商业用地不那么热衷。

少拿地或者不拿地，说白了都是“钱紧”所致。同样，房企“钱紧”还体现在销售端的“折扣”上。

土地市场冷清，房企销售端却变地“热闹”。

据克而瑞及机构公布的开盘数据来看，11月，郑州预计有36个楼盘项目入市。其中，已经开盘项目13个。

从分区情况看，11月开盘项目区域分布比较广，占据郑州10大区域。主城区仍是金水区比较火热，是名副其实的“推盘大户”，已推盘4个，即将推盘5个，中原区已推3个项目，将推2个项目，郑东新区和高新区将推项目较多，分别为4个，二七区和管城区相对较少。近郊区推新项目也不少，3个项目已经开盘，5个项目即将开盘，分布范围比较广，航空港区、荥阳各占1盘，中牟1个盘，新郑2个盘。

在对市场的实际探访中发现，11月郑州各在售项目说的最多的就是“折扣”二字。

11月5日下午，位于二七区大学南路的万科大都会采用微信选房，推出263套房源。高层精装均价12500-13500元/平方米，开盘当天优惠5000元，认筹优惠1%，开盘优惠2%。截至开盘结束，销控显示来访客户320组，达到认筹客户的80%，去化223套，去化率85%。

碧桂园名门时代城推出72套高层精装房源，高层精装房均价12800元/平方米，认筹客户一万抵三万，按揭付款2%，老带新99折，开盘当天签约99折。销控显示，来访客户70组，达到认筹客户的85%，最后去化56套，去化率78%。

永威西郡开盘当天，推出536套房源，最终，高层毛坯成交价14500元/平方米，认筹交2万元抵3万元，开盘当天全款、按揭客户优惠2万元，领导特批优惠5000元。销控显示，来访客户450组，达到认筹客户的90%，最后去化386套，去化率72%。

融创中永中原大观共推出264套房源，最终，高层毛坯成交价16900元/平方米，会员升级优惠1%，开盘优惠1%，全民推介2%，分销1.8%-2%优惠。销控显示，来访客户240组，达到认筹客户的85%，最后去化211套，去化率80%。

11月接近月末，四季度也仅剩一个，目前房企为了完成年度任务想的最多的莫过于多卖、多回款。在这样的背景下，年底似乎是消费者买房的好时机。

为了过年能吃上猪肉，房企在加码折扣力度的时候，“央妈”也走上台来助力一把。

11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为 4.15%，5年期以上LPR为 4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

11月20日是央行公布改革后LPR利率的第四次报价，1年期、5年期LPR利率均下调5个基点。其最直接的影响就是，有助于降低刚需购房群体房贷成本。

以郑州市场为例，新房贷款的基本情况为，首套在基准利率上上涨25%-30%。按照新政说法，也就是在4.8%基准利率基础上上浮25%-30%。

以一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款计算，现行利率下月供额为5762元，而在新利率下为5731元，即月供压力将减少31元，具有积极的降低负担的效应。

虽说现在购房折扣多，利率也有调整，但是购房者已经要擦亮双眼，不要被优惠冲昏了头脑。

优惠力度大，一些去化率好的楼盘，又可以用“抢”来形容其销售场面，不过笔者还是想为购房者打一剂“预防针”，面对目前的市场环境还要谨慎为主。

首先，老生常谈的话题，购房要看清项目的相关证件，一定要“五证齐全”。

其次，以当下的情况来看，购房还要选择“大开发商的大体量项目”。在此不是唱衰房地产行业中的小企业，毕竟通过人民法院公告网查询，截至到10月31日，2019年已宣告破产的房地产相关企业数量超过400家。退一万步讲，大体量项目即便后期出现维权现象，也能占个人多优势。

第三，购房要看清自身的需求。房产虽然具有投资属性，但其最核心的属性依旧是“住”。“房住不炒”已是大势，全国二手房交易持续疲软，都为房产的投资属性蒙上了一层阴影。从数据层面来看，国家统计局公布数据显示，10月全国70个大中城市二手房降价的城市达到35个。

第四，三四线城市的房产不要碰。房价预期早已被政策透支，三四线城市的巨大库存和日益流出的人口及荒废的产业之间的矛盾短期内是不可调和的。未来巨量的三四线城市房子会沉沦在空置严重，面临滞涨，不好转手沦为纸面财富。