楼市发生转折性变化（今年楼市有3张面孔）

房地产市场是多面的，许多人正是因为站的角度不同，坐的位置不同，得出的结论也大相径庭。

比如，首套房的刚需总是前怕狼后怕虎，每次瞅准了机会也不敢出手，所以一直看空楼市。

而多套房的投机者，以及房地产行业的从业者，往往嗅觉灵敏的有点过度，任何风吹草动都被他们解读为楼市上涨。

这两种观念其实都要不得，拿今年来说，前几个月的回暖是不争的事实，但还远没有到出手的时机，更不用跟2016-2017年相提并论了。

相反，正是因为市场气氛变化太快，投资增速、新开工、施工、新房和二手房成交量无法一直维持强势状态，所以，笔者认为，今年的楼市有三张面孔：前四个月唱红脸，五月是白脸，年底成“黑脸”。

第一，前四个月的“红脸”不会有任何异议，数据显示，30大中城市（样本包括4个一线 19个二线 9个强三线，共32个）商品房成交面积增速快速反弹，1月仅为-11.2%，2月回升至8.3%，3月进一步上升到21.9%，是2016年9月以来的最高单月增速。

而根据据CRIC统计数据显示，在4月份，全国336城市经营性土地总成交建筑面积达到17987万平方米，环比上涨31%，和去年四月相比也有27%的涨幅。

第二，度过了红火的前四个月，为什么说5月份是白脸呢？

最主要的因素莫过于调控的发力，数据显示，4月份各地发布的房地产调控政策高达60次，环比增速达3倍，从年初至今，各个城市发布的调控高达164次。

密集的调控意味着什么？意味着只要有房价过热的城市冒出来，马上就会有措施去降温，对楼市来说，最重要的不是成交量和销售额，而是预期，一旦有了调控的“紧箍咒”收紧的预期，房企和投机资金看到苗头不对，当然会避而远之，唱起“白脸”。

第三，之所以说年底成“黑脸”，跟一个规律有关。

近日，社科院学者肖立晟撰文指出，以房地产的销售面积增速这个指标作参考，每次增速转负并回落到-15%时，视为一次完整的房地产周期，以2008年和2012年为例，周期时长分别为27个月、24个月，彼时低点销售增速分别为-14%和-16%。

但是，截止今年，这一波房地产周期已经持续长达34个月，此时，房地产销售面积增速仅仅是转负而已，远没有达到-15%左右的程度。

如果按照正常速度，今年回落到-15%区域时，已经到了2019年底。

从这个角度看，2019年底才是真正的考验，现在房地产销售面积的增速还不够低，只是低到负增长，低到市场再次出现类似2008年和2012年时的“惨淡”，才可能出现一丝生机。

从红脸变成白脸，再到最终的黑脸，这极有可能是今年楼市要走过的路，“变脸”如此迅速，恰恰说明了目前房地产市场走势难测。

其实应对的办法很简单，唯有从自住需求出发，才能做到“岿然不动”。购房者只要摒弃投机念头，降低买房的杠杆，自住的房子无惧市场涨跌，就可以无视楼市反复变脸。