上海富人区和高端区（读懂上海富人区）

长宁区，是整个上海市新房最稀缺的板块之一。

2018年，长宁区无新房拿证；2019年，长宁区淮海名邸和虹康昭晖苑分别入市，不过认筹及去化情况却不尽如人意。

淮海名邸是面积达300㎡ 的大平层豪宅，受众范围本就比较小；虹康昭晖苑开盘至今仅去化65套，这两个项目都因均价过高（12万 /㎡），提高了购房者置业长宁的门槛。

虹康昭晖苑销售情况（数据截止至2020.7.28 ）

尽管长宁新房实在是少，不过因为西郊、中山公园、古北等高端商圈，长宁在市区购房者心中的影响力还是不容小觑的。

长宁区是上海最早对外开放的中心城区，外籍居民占比高，是旅沪日本人的聚集地。长宁区整体建设成熟、商业繁华、居民财富实力雄厚，行政区从东至西都有高档住宅区。

古北国际社区作为上海第一代的国际社区，虽然在内环线外，房价常年处于第一梯队。长宁区的住宅品质颇高，一些十几年前建造的住宅完全不输新房。在长宁置业，特别是在镇宁路、西郊、古北买房已经成为身份及品味的象征。

今天，情报君就聊一聊大家比较感兴趣的长宁区的几个主要板块。

01

名流扎堆“上海第一富人区”

7月1日，拼多多创始人黄峥卸任公司CEO，仅保留董事长职位。同时，他还捐出手中部分股权，身家“消失”超1000亿元，在“中国第二大富豪”的宝座上仅坐了一周。

不愿当“首富”的黄峥，将拼多多总部设在了上海长宁区。距离黄峥办公地不到20分钟车程的古北新区，曾是“上海第一富人区”。

从板块角度来说，它不是上海的CBD，又不是内环内，它只是中内环一个以居住为功能的核心区。古北房价为什么在上海楼市中如此之高呢？

有几个原因，第一，古北是专为国内外高管打造的区域，虹桥开发区又以日企居多，因此古北留下的日本风味就非常的浓了。除了黄金城道以外，以高岛屋为首的日式高品质的商业群在上海是闻名遐迩的。

我们曾几何时要想在上海吃到最正宗的日本料理，当时的古北可以说是日式消费的一个中心了。

除此之外，上海人都知道古北家乐福是上海最高端的一个家乐福。原本家门口就有一个家乐福，却还是要跑到古北家乐福去买些好的东西。因为当时的上海也不像现在有那么多这种中高端的进口超市，绝大部分就是家乐福、联华、乐购等大卖场形式的超市，很少像古北家乐福那样的进口商品多的超市。

因此来说，古北那个地方为了匹配当地涉外比例比较高的客群，消费的档次也是最高的。

再有，古北的国际学校、私人医院也是上海起步较早的。论质、论量都是遥遥领先的一个地方。

所以说，千万不要觉得古北它真的就是由黄金城道构成的。并不是的，它其实是由大量的涉外客群，以国外高水平的生活品质为标准，所打造的一个商业和资源的集群，基本都贴上了涉外的一个标签的。

古北的资源在上海确实也算是相对比较领先的一个区域，所谓古北凭什么那么声明显赫，这些资源才是它真正强大的一个背景基础。

02

长宁最神秘的板块——西郊

第二个我们必须要说的就是西郊板块，西郊是从虹桥机场往东的第一个有故事的地方，这是虹桥机场往市区的第一站，在上海人心目当中不可替代，是一个非常特别的地方。

说不可代替，当然不是因为这里是上海唯一的动物园所在，而是因为一个声名显赫的名字“西郊宾馆”，上海最大的花园别墅式的国宾馆。

西郊宾馆它拥有40年的历史。给人最大的印象就是神秘，在浓荫大树的庇护之下，里面的房子长什么样，一般人根本就看不见。

这里曾经接待过包括英国女王、日本天皇、德国首相、美国总统、俄罗斯总统等等，百余批的政界要人。包括我国领导人到上海来的话，大多是要在此下榻的。

业内有一种说法，说来到西郊你脚下的每一寸土地都有可能是当年某些领导人站在这里商讨国家大事的地方。

之所以说西郊对于上海的地位非常特别，因为离虹桥机场比较近。因此，这块土地开发出来就变成了对外的窗口。因此，西郊就成了一块真正意义上的特区。

也正是因为这样独特显赫的背景，让西郊这个地方可以说是真正意义上的贵胄云集。也是许多外地的朋友看不懂的地方，明明都快到外环了怎么房价还那么贵。

其实西郊板块是贴着外环的，但是西郊的价值在于其不可替代的一个历史沉淀，以及它本身住在里面的人的层次、身份，自然不是随随便便就能买进去的。

而我们说上海的第一别墅“檀宫”就在西郊这个板块，檀宫位于长宁西郊板块，号称“沪上第一豪宅”。动辄上亿的价格，让檀宫多次入选“中国十大超级豪宅”。同时，它也是一个充满“神秘感”的话题楼盘。

去年10月，微博上有个热搜刷屏朋友圈：业主直降1.4亿“甩卖”上海别墅，折后挂牌价4.1亿元。这套被业主“打折”出售的房源正是来自檀宫。

檀宫占地面积近4.8万平米，只规划建造了18幢独栋别墅。别墅的每一样小东西都大有来头，比如石材来自阿尔卑斯山地表矿，是卢浮宫、凡尔赛宫同款。

华丽家族总裁王励勋（左）、檀宫（右）图片来源：华丽家族官网

檀宫开发商的名字听着也很有钱，叫“华丽家族”。

开发初期，华丽家族将目标客户锁定在福布斯排行榜500强名单中。有媒体报道，麦肯锡全球研究院院长华强森、大长江集团董事长王大伟等多位知名企业家均是檀宫业主。

“檀宫是为高净值人士准备的艺术品。”被问及为何不自留一套，时任华丽家族董事总经理的曾志峰直言：“我不配！”

2016年，华强森将手中的“檀宫6号”转手，这幢别墅的价值已由十年前的1亿涨至4亿。

其他别墅包括佘山什么的，虽然都是号称1亿1栋的，但是就地位来说，跟“檀宫”比还欠了那么点。

因此来说，西郊这个地方是长宁区一个非常特别的地方。那么其实长宁区的发展，大家是可以从虹桥机场开始一路往东走，一步一步去看长宁区的这个发展逻辑。

03

长宁区里的大虹桥

长宁区它是横跨中内外环的， 强就强在每一环都有它的一个亮点板块。内环有中山公园，中内环内有天山虹桥，外环内有西郊、古北，而外环外就是一个国家级的巨型板块——大虹桥。

大虹桥主要由长宁、闵行、青浦组成，衍生区也包括一点南翔、闵行南部。长宁、闵行、青浦三大板块分别都占据着一片自己的自留田，青浦占着国家会展中心板块，闵行占着虹桥商务区，也就是虹桥最大的商业板块，而长宁则占着最靠近市区的东片区以及临空经济园。

长宁区因虹桥开发区的存在，原先的产业高度依赖外资，特别是日韩企业。随着日本经济发展的持续停滞，日资企业在华的竞争力日益减弱，以现在的购买力标准，中国籍员工要在日企拿高薪比较困难。

不过，长宁区也没有坐以待毙，积极发展了新产业，目前已经华丽转身，成为服务业与互联网产业的强区。前些年，“上海已经没落了，错过了整个互联网黄金时代”的说法流传甚广，长宁区本地诞生的企业终于可以强力回击！

拼多多横空出世，这两年已经打破阿里巴巴和京东的线上零售双寡头的局势，市值已经逼近老二的京东。拼多多原先的总部在“大裤子楼"金虹桥中心，目前搬到了古北SOHO，都是在虹桥开发区的范围内。大众点评虽然已经与美团合并，之前也是在中山公园商圈起家的。

凌空SOHO是临空经济园区的地标建筑，入驻了以携程网为代表的一批现代服务业、新经济企业。

长宁区从原先的外资独占，风光无限到逐渐萧条，再到现在重新焕发新的活力，实属不易。

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